北京进深 徐迪 9月21日， 顺义新盘龙湖宸营销中心开放。

样板间做了97/118/138㎡三种。

应该是用原来御湖境样板间改的，优点是没有刚装修完的呛人气味，缺点是改得比较糙，基本都没展示出实际交付的效果。

据说样板间没开之前已经有不少客户认筹了，看出来进度比较赶，为了能在十一黄金周期间多蓄客。

97㎡三居是按报规户型做的，赠送面积全在室外没有包进来，空间体验非常不好，完全没感受到“负公摊”户型的优势。

特别是北边的卧室，挑空平台外置，室内只有1米多宽的一条，两三个人进去就站满了。

客厅阳台+花池的组合是用铺布颜色深浅来区分的，平面效果，大概感受下，或者去看隔壁108样板间。

118㎡户型做的展示效果，空间感是做出来了，景观花池是亮点，但是有大量非交标装饰。

并且明显不是专门为新产品定制的，陈列方式不能很好的表现出户型的功能性。

给人一种老房翻新的感觉，赠送空间也没画标识。

138㎡样板间则是连四居都没隔出来。

南向次卧和客厅打通的，北边两个卧室也是打通的，生生做出来一个大两居产品。

主卧洗手盆甚至都没装上，只做了个台面。

户型图是四居两卫，样板间做出来三个卫生间，除了主卫和公卫之外，南向次卧还配了个马桶和洗手台。

不过就算这样，售楼处还是爆满，置业顾问都不够用了，关键还要不停解释这里是要包进来，那里是要隔成两间房的……

项目建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。

规划17栋5F-17F洋房+小高层住宅，共524户。

主推97/118/138/165㎡四种户型。

1、97㎡三居两卫

位于小区最南排的15#、16#、17#三栋楼，赠送面积约26㎡。

2、118㎡三居两卫

有洋房和小高层两种产品：

洋房位于东西两侧楼栋，小高层118户型位于西北角的2#楼。

赠送面积超27㎡。

3、138㎡四居两卫

10#、11#、12#楼整栋，中央3#、4#楼各有一个单元。

赠送面积有将近37㎡。

4、顶配165㎡四居三卫

位于3#、4#楼两端单元，以及6#、7楼整栋。

赠送面积和138户型差不多，37.5㎡左右。

项目所在顺义东风商场地块成交于今年2月26日，由顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

包含两幅住宅子地块，其中西侧096地块，即龙湖宸翰项目，开发主体为北京兴竺房地产开发有限公司。

3月19日成立，注册资本13亿元。6月底完成投资人变更，目前股权结构为：

申万宏源和远东宏信合计持股70%；顺义新城发展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

新股东入局的同时，龙湖集团旗下代建品牌龙智造宣布，成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块，为该项目提供代建代销服务。

地块位于东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城板块，周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式。

在龙湖宸翰北侧，就是龙湖开发的御湖境项目，这一片是龙湖的绝对主场。

御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均价4.4万/平米，堪称顺义主城区的标杆产品。

吸取了御湖境的开发经验，龙湖宸翰加码了“好房子”全套配置，1万平米中心景观花园，架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

阳台做到了多种形式。北边是挑空平台，南向通面宽的阳台有三种：

1、顺义首次出现的花池，面积全赠送；

2、花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积。

3、另外两段报规是挑空平台，可做封闭处理，但面积全赠送。

而北边用挑空平台代替了常见的设备平台，同样不计面积，设备平台进深一般在1米左右，宽的能做到1米2，但挑空平台的进深普遍是1米8。

这三种阳台，足以让096地块的住宅建面实用率再突破一个新高度。

针对得房率过高的问题，公众反馈意见中直接提出抗议：

“阳台进深1.8，挑空进深1.8，赠送多个挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了当前顺义城区还在售的新盘如芳华里，菩提润府等的销售压力。

而且整个北京其他他区，目前还维持在90%，请规划委深入了解一下整个北京的趋势，结合顺义当地房地产现状，合理规划审批。”

在回复意见中，建设单位并未否认得房率超过100%，只表示阳台等设置满足相关文件规定。

有关各类阳台的反馈意见，在好房子新规出台后屡见不鲜。尽管开发商都例行承诺该封闭的都封闭，且写进购房合同，交房后不得改变用途。

然而，正如公众反馈意见中所指，很多开敞阳台的设置就是为了封闭成室内空间，否则根本无法支撑三居、四居的正常空间。

在实际执行中，过往报规开敞阳台的项目，样板间阶段仍是把各种台子都包进室内。