北京进深 徐迪 9月16日，龙湖恩祥·凌云颂所在的昌平南邵0033地块总平图公示。

项目占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，其中：

地上计容面积5.74万㎡，包括住宅、配套公共服务设施等；

地上不计容建面807.37㎡，包括架空层、邻里中心。

地下建面3.45万㎡，包括配套机动车库、人防工程、自行车库、设备用房及戊类库房等。

住宅部分规划24栋7-15F洋房+小高层产品，共580户，户型建面78/96/112/139㎡，层高3米。

楼栋呈行列式排布，高-低-高波浪形，格局对称。

有大块空白场地可供景观发挥，龙湖的造园水准还是值得期待的。

小区以11层洋房为主，中间穿插六栋7层矮板：7＃、10＃、13＃、16＃、20＃、23＃。

南北中轴的两栋：5#、18#楼为15层，这也是小区仅有的两栋小高层产品。

正门位于小区西区正中央位置，占地超800平米的门庭空间，顶部挑空设计。

穿过邻里中间是下沉庭院。

两座邻里中心配套楼，两栋首层架空，两块室外运动场地，都在下沉庭院周围。

昌平主城首个新规双会所住宅，配置了酒吧、书吧、健身房、篮羽馆、私宴厅等八大功能区域。

此外，下沉庭院两侧各有一条虚线勾勒的空间，没有标注，看形状大概是风雨连廊。

小区南侧中央位置还有一处人行出入口，挨着规划绿地，穿过公园回家。

总平图画质略渣，关键信息马赛克了。

不过据说得房率预计会突破昌平新房上限，96平做出三居两卫。

赠送方面：

1、内嵌阳台，1.2-1.8米进深；

2、南向飘窗、转角飘窗，侧边飘窗尺度很大，几乎占了整面墙；

3、北向空间标注不清晰，或为挑空平台。

如果是采光井的话，也可能有大量首层下跃产品。

小区东侧0036地块为一所12班幼儿园，地上建面4245㎡，总高3层，预计可招收396名学龄前儿童入园。

幼儿园人行出入口位于西南角位置，与小区南门较近。

项目位于昌平南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。

1公里内有清华附中昌平学校、昌平第五学校南邵中学、昌盛园小学南邵学校。在0033地块东侧，除本次打包出让的幼儿园地块，还有一块教育用地，占地4.18公顷，规划为一所36班九年一贯制学校。

商业配套上，有路劲世界广场、朱辛庄TBD住总万科天地、生命科学园超级合生汇，此外还将围绕地铁北邵洼站打造一个集商业、办公综合性的TOD项目，预计未来2-3年实现落地。

相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。

昌平新城东区被定位为“北部消费新地标”和“昌平新中心”，项目邻近中关村昌平园东区，地块入市后，将进一步促进区域职住平衡、产城融合。

地块东北方向1公里范围内，为首开股份在售新盘梧桐山语项目。

2023年7月28日拿证，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡两居以及少量94-130㎡四居，销售指导价5.3万元/㎡。

目前网签689套，全盘去化率57%，成交均价约4.1万元/㎡，约为指导价的78折。

随着新地块的入市，首开梧桐山语剩余500多套房源的成交，或将更加艰难。

7月31日，凌云颂所在昌平新城东区二期0033、0036，四期0044地块以13.69亿元底价成交。

受让方为民营房企北京恩祥集团，由河北太行钢铁集团旗下明芳地产持股99%。

龙湖旗下代建品牌龙智造为项目提供建造管理服务。

这是一宗“宅产配”组合地块，位于昌平南邵镇，包含3幅子地块：

①0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）。

住宅地块总价11.6亿元，折合楼面价约2.02万元/㎡。

②0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；

③0044地块为商业用地，总价2.09亿元。

是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）

住宅、教育、商业各保留1块，肥瘦相间。