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发现好房子。
乐居财经 李奕和 2025-09-08 11:47 10.2w阅读
房企亏损之下,也有新变化。
文/乐居财经 李奕和
进入九月份,港股上市房企的年中业绩会已告一段落。
从各家房企管理层的表态看,财务上的降负债,业务结构上的经营性支撑,以及产品力方面的好房子等,仍是被反复提及的关键词。
今年以来,随着行业“好房子”的深入贯彻,各地的供地,从容积率的下降,到各项土地指标的平衡。“好地块”为“好房子”的推进,提供了最底层的现实基础。
一个从土地供给,到政策导向,到产品落地,全面革新、提升品质的新居住时代,已然来临。
只不过,相比产品已先一步进入新阶段,房地产行业的利空出清,仍在持续。
今年上半年,房企所面临的业绩压力仍较为严峻,多数房企业绩仍在下滑。这不仅体现在房企营收的下降,利润的下滑甚至亏损,更成为它们在债务处理之外面临的又一问题所在。
乐居财经统计整理了已发中报的83家港股上市房企发现,2025年中期,营收下降房企有58家,占比69.88%;仅25家内房股营收增长,占30.12%。
此外,24家归母净利润为正的房企中,下降的13家,占比54.17%;归母净利润增长的11家,占比45.83%。甚至,今年上半年有59家内房股归母净利润录得亏损,占统计房企总数的71.08%。
不过行业分化也在持续,部分公司凭借自身产品力、市场规模及利润的韧性,以及通过资产转让、债务重组等方式,在财务报表上有较好的表现,甚至实现扭亏。
另外,一部分房企也在一边积极推进化债,一边努力探索新业务和新增长点。试图以多元场景、多业态复合融合发展,推动经营回归,重塑市场信心。
乐居财经统计整理的榜单显示,2025年上半年,83家房企实现总营业收入8840.6亿元。当中,万科企业以1053.23亿元的营业收入,排在内房股的首位。
其也是今年上半年唯一一家营业收入突破千亿的内房股。
紧随其后,华润置地实现营业收入949.21亿元,位列第二。中国海外发展营收832.19亿元,排在第三。碧桂园营收725.7亿元,排在第四。
龙湖集团、绿城中国则均以超过500亿元的营收,分列第5位和第6位。
这里值得一提的是,如果算上A股,保利发展实现营收1168.57亿元,同样突破千亿。绿地控股、招商蛇口实现营收944.96亿元、514.85亿元。也均突破五百亿。
盈利方面,83家内房股上半年累计实现归母净利润-1016.29亿元。受市场及行业影响,亏损仍是内房股房企头顶难以扫清的阴霾。
这里面,仅24家内房股在2025上半年实现归母净利润的正向盈利,共录得归母净利润434.23亿元。
其中,华润置地以118.8亿元的归母净利,位列榜首,成为上半年内房股“利润王”。远洋集团以102.02亿元,位列第二。中国海外发展以85.99亿元,位列第三。
然而,从83家房企的整体情况来看,上半年陷入较大额度亏损的内房股也不在少数。除了上面24家实现正向盈利的房企,剩余的59家房企在上半年合计录得了1450.61亿元的亏损。
甚至,不少房企在上半年亏损超百亿。
如,碧桂园归母净利润-190.78亿元;融创中国归母净利润-128.09亿元;万科企业虽然营收突破千亿位于内房股榜首,但归母净利润录得119.47亿元的亏损;佳兆业集团归母净利润-100.3亿元。
此外,诸如世茂集团、中国奥园、雅居乐集团、正荣地产、旭辉控股集团、禹洲集团,在上半年也录得50-90亿左右的归母净利润亏损。
事实上,即便将统计范围放大,亏损也依然地产行业面临的一大严峻问题。
如A股房企中,据乐居财经统计,上半年实现归母净利正向盈利的房企不到五成。另外超过五成的房企均录得亏损。期内,*ST金科、华夏幸福、金地集团、信达地产、绿地控股、华侨城A、荣盛发展等A股房企均录得较大亏损。
远洋净利意外跃居第二,房企化债渐入新阶段
回到这次榜单的主角内房股,2025年上半年,83家在港上市房企中,有52家房企同比上年中录得归母净利的续亏。
也就是说,占了六成多的房企,去年上半年归母净利亏损的情况下,今年上半年依然录得亏损。像融创中国、碧桂园还连续两个半年报亏损超百亿。
另外,中国奥园、合生创展集团、中渝置地、渝太地产、中国新城市、辰兴发展、明发集团7家房企,在今年上半年盈转亏。特别是中国奥园,去年中归母净利223.12亿元,今年中盈转亏为-88.14亿元。
究其原因,结转项目减少,营收、毛利率下降以及资产减值,仍成为房企盈利的拦路虎。
最典型的如万科,曾就业绩预亏表示,主要由于房地产开发项目结算规模显著下降,毛利率仍处低位;结合行业、市场和经营环境变化,考虑到业务风险敞口升高,新增计提了资产减值;部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
当然,即便在市场仍处于低迷周期的大环境下,也有房企的业绩录得增长,实现持续盈利甚至扭亏为盈。
乐居财经统计的83家港股上市房企中,有20家房企在今年年中以及去年年中实现了持续的盈利,这个比例占24%左右。盈利较大的,如,华润置地连续两个年中报归母净利破百亿。
中国海外发展去年中归母净利103.14亿元,今年中也达85.99亿元;被誉为民营房企之光的龙湖集团,去年中归母净利58.66亿元,今年中依然保持32.16亿元的归母净利盈利。
事实上,现如今的房地产市场,其土拍中,也主要以这些能够持续保持正向盈利的房企在活跃。
期内,还有4家房企同比去年实现了扭亏。包括远洋集团、粤海置地、粤港湾控股、恒达集团控股。
特别值得一提的是远洋集团。去年上半年,该公司归母净利亏损53.82亿元,今年上半年扭亏大增录得102.02亿元的归母净利。
不过,这一业绩的变化,主要是由于远洋集团完成境外债务重组录得的非现金收益所致。如果撇除前述一次性境外债务重组收益的影响后,远洋集团于同样录得归母净利亏损。
不仅是远洋集团如此。早在去年中,中国奥园就曾以223.12亿元的归母净利,一跃成为内房股榜首。当时,也主要由于奥园集团完成境外债务重组为其带来266.38亿元收益所致。
虽然不是直接经营所致,但这也至少从侧面表明,房企的债务重组已经逐步步入新阶段,曙光渐现。
更值得一提的是,不少房企也在一边化债,一边通过各方协作融合发展,探寻新增长点,并取得不错成效。典型的如万科。
得益于大股东深铁以及各方的支持,其妥善解决到期债务特别是公开债务的兑付问题,截至目前,万科已经顺利完成243.9亿元公开债务偿还,2027年前已无境外公开债到期。
并且,该公司持续整合资源,推动公司多元场景、复合业态的融合发展。如跟大股东深铁集团产业协作,共同打造出的“轨道交通 机器人配送”,成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例。
今年以来,关于房地产的利好政策仍在持续出台,政策利好之下,房企的化债也进入关键节点。随着政策效果显现,房企化债进入新阶段以及新业务增长极渐成体量,这些利好都将持续成为房企销售、业绩逆势回升的关键。
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