Ai快讯 8月22日晚间，万科（000002.SZ）披露2025年半年度财务报告，这份备受市场关注的“答卷”显示，公司上半年业绩承压，但在债务化解、经营服务业务等方面也有一定亮点，同时公司在管理架构上进行了系列调整。

财务数据显示，上半年万科实现营业收入1053.2亿元，同比下滑26.2%；归母净利润亏损119.47亿元，同比下降21.3%。期内合同销售金额691.1亿元，销售回款率超100%，并完成超4.5万套房屋交付工作。

分业务类型来看，房地产开发业务作为核心业务，上半年收入贡献844.4亿元，同比减少31.57%，是营收下滑主因。而物业服务收入表现稳健，贡献营收170.9亿元，同比增长6.82%，占比16.2%。

销售方面，上半年万科销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比降幅均超40%，主要因新盘供应少，以存量资源去化为主。从区域分布看，上海区域销售贡献最大，上半年销售金额250.50亿元，占比34.80%；南方区域次之，销售金额156.45亿元，占比22.64%；北京区域销售金额8.68亿元，占比11.82%。

对于业绩亏损，万科管理层解释，一方面受开发业务结算规模下滑和毛利率低位影响，过往高地价项目进入结算使毛利承压；另一方面，2025年上半年对部分资产计提减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，加大了亏损。财报显示，上半年万科计提各类减值准备合计54.49亿元，减少归母净利润约44.78亿元，即使剔除减值影响，上半年仍归母净亏损约74.2亿元，经营形势严峻。其中存货跌价准备达51.14亿元，主要涉及深圳、广州、重庆等地项目。截至2025年6月底，万科存货金额高达4625亿元，现房库存高企制约现金流。

不过，与传统开发业务下滑不同，万科经营服务业务保持增长。上半年该类业务收入占总营收比例超20%，扣除折旧摊销后整体实现正向利润贡献。万物云上半年营收181.4亿元，同比增长3.1%，净利润增长5.4%，核心净利润同比增长10.8%至13.2亿元；长租公寓规模、效率、纳保量行业第一，运营管理超27万间，超13万间房源纳入保障性租赁住房；商业业务上半年整体出租率超93%，物流业务出租率行业领先。

财务上，截至6月30日，万科合并资产负债表中短期借款、股东借款及一年内到期有息负债合计1553.67亿元，现金及现金等价物余额693.48亿元，偿债压力显著。现金流量表显示，经营活动现金流量净流出30.39亿元，筹资活动现金净流量为负，面临流动性挑战。Wind数据显示，截至目前，万科境内债务279亿元，一年以内到期境内债务约241.74亿元，占比86.81%，今年12月为兑付高峰，有58.71亿元债务需偿还。

面对债务压力，大股东深圳地铁集团发挥关键支持作用。自今年2月起，深铁集团8次向万科提供借款，借款利率和抵质押率优于市场惯例，借款明确用于偿还公开市场债券本金与利息，8次借款总额近240亿元，与万科年初以来偿还的243.9亿元到期公开债务规模基本匹配。

此外，万科也积极自救。今年6月10 - 12日，清仓7295.6万股A股库存股，回笼资金4.79亿元；上半年完成13个项目大宗交易，签约金额64.3亿，盘活回款57.5亿元，自2023年以来累计盘活可售货值近800亿元。同时，万科正建立“3 + 3”战略退出渠道，包括商业、公寓、物流三支REITs、三支PRE - REITs基金，还结合政府存量资产盘活契机探索新交易路径。

在管理架构上，2025年以来万科进行了系列调整。深圳国资系统派出十余名高管入驻核心岗位，深圳地铁集团董事长辛杰接棒郁亮担任董事会主席，万科从职业经理人主导模式转向国资深度管理模式，加强与深铁集团融合发展。双方合作已在多领域展开，4月泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，打造“轨道 + 社区”闭环模式；7月推出“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点项目，未来还将拓展更多城市物流配送模式。

万科管理层在8月22日分析师会议上表示，接下来将充分利用现有政策，统筹资源，全力以赴改善管理，增收节支，降本增效，加强应收款项清收，尽力减亏，化解风险，重回健康发展轨道。

（AI撰文，仅供参考）