北京进深 徐迪 8月12日，北京市通州经济开发区西区南扩区三、五、六期棚户区政造项目北京城市副中心 1102街 FZX-1102-6003、6004地块设计方案公示。

这是北投云帆汀澜项目所在地块，由北投置业2023年6月20日以25.9亿元底价摘得，楼面价2.57万元/㎡。

西区6003地块已于今年1月26日取得预售许可证，但一直未开盘。

北投置业表示，本次对设计方案进行调整，是为打造绿色、低碳智能、安全、舒适的“好房子”。

调整涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标调整，修改后各项规划指标符合原规划要求。

总图调整主要内容如下：

1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅；

2、根据“好房子”政策调整总体布局、户型等；

3、配套商业原方案设于地上，现方案全部集中布置，围绕下沉广场，设于地下一层；

4、结合社区入口位置设置邻里共享空间；

5、根据最新楼栋布置，调整满足规范，控规要求的建筑出入口，小区内的道路，地下车库出入口等；

6、根据调整后方案，技术经济指标作相应调整。

项目总占地4.59公顷，建筑规模10.09万㎡，容积率2.2。

调整后，地上不计容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米调高至45米。

规划24栋住宅楼，东西区各12栋，包括4F-15F洋房及小高层。

两幅地块的西北角2#楼，西侧3个单元为15F小高层；

其余22栋楼均为11F及以下洋房产品，多数楼栋带顶退设计。

典型的行列式排布，多单元设计，最长2#楼东西长78.71米，分了4个单元，每单元两户，户均面宽不足10米。

最大的调整还是将南向飘窗改为开封闭的阳台，但不是全部，只把客厅的飘窗改成了阳台；

部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。

整体户型使用率将有所增加，小户型扩容有限，边户和大户型赠送面积增加较为明显。

北投云帆汀澜首批取证房源共495套，备案均价5.5万元/㎡。

户型包括建面75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%区间。

从原户型图来看，可扩展空间不大。

项目没有阳台，南向为通面宽飘窗，北侧有设备平台。

户型调整后，客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的阳台。

75㎡户型的赠送面积至少增加1.6㎡。

项目开发主体北京北投宏象房地产开发有限公司成立于2023年7月13日，注册资本5000万元，法定代表人为屈晨，同时担任该公司执行董事。

北投宏象为北投置业全资子公司，隶属于北京市国资委。

项目从拿地到首次取证用了一年半的时间，取证半年后又进行了大幅调整。

当前进度来看，预计最快也要四季度开盘。

位置上，北投云帆汀澜处于东六环外，张家湾古镇片区。

距离现有地铁1、7号线花庄站约2.4公里，基本很难步行前往；距离正在建设的M101线（张家湾站）直线200米左右，该线路于2024年开工建设一期工程，预计于2027年开通运营。

张家湾古镇地区是城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑，将打造古今记忆交汇地区、漕运文化展示窗口、文化功能融合节点、文化旅游休闲胜地，为北京环球影城主题公园及度假区提供重要补充，形成一动一静、错位互补的发展格局。

在2022年发布的《北京城市副中心张家湾古镇地区规划综合实施方案》（草案）中公示，项目西临北京环球影城主题公园，东临张家湾设计小镇，北临城市绿心，南临凉水河。用地面积4.27平方公里。

日前，《北京城市副中心1101街区FZX-1101-6147等地块规划综合实施方案》也进行了公示。用地面积约10.85公顷，总建筑规模约17.81万平方米，其中包括四块R2二类居住用地，合计7.8公顷。

本次规划范围位于产居融合片区，该片区依托轨道交通站点布局文化展示、商业服务、居住等功能，对用地布局进行优化，提高站点周边土地利用效率，促进片区职住平衡，与北京环球影城主题公园及度假区形成功能联动。同时沿萧太后河规划文化展示、商业服务等功能空间，形成连续的滨水文化带。

方案落实了张家湾古城遗产群的高度管控要求，该区域与古镇核心区形成高度平缓过渡，维系整体风貌格局。滨河建筑空间规划上采用退台式布局，临河界面采用低层建筑，营造尺度宜人的滨水空间。