北京进深 徐迪 通州红盘招商朝棠揽阅东区调规了！

8月6日，北京通州区八里桥棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块R2二类居住用地项目规划设计方案公示。

西区6049地块即朝棠揽阅一期，建面5.35万平方米，规划7栋11-18F住宅楼，共540户，7月20日开盘。

本次公示地块为东区6044地块，规模比西区小，但地形方正，全部楼栋都是正南正北排布。

建设用地面积约1.33公顷，总建筑规模约5.26万平方米。

此前与西区一同公示的设计方案，规划6栋9-17F住宅，共368户。

调规后，楼栋数改为7栋，其中：

1、东北角1#楼总面宽缩短，相应的户型建面也调小；

2、2#楼由17层增至18层，总高度增至54米；

3、西北角3#楼拆分成两栋，由3个单元改为4个单元，增加了22户，户建面缩小；

4、东排中间的5#楼（原4#楼）层数未变，仍为9层；

总高度由27.6米调高至28.1米，单层层高由3.07米增至3.12米。

此外，北排楼栋整体北移，更贴近用地红线，与南排楼栋间距整体拉大。

此前就有消息称，招商朝棠揽阅未取证的东区，也有意向调规，把原来的120平米大户型，都改成69和89平米的。

一方面是西区小户型卖成了爆款，大量刚需客群未能消化；

另一方面，中建玖合近期方案公示，也有不少90-120面积段的小户型。

与“运河八子”相比，朝棠揽阅的河景资源和交通优势，都显得有点拿不出手，索性抱紧刚需大腿。竞品过于强大，没必要硬刚。

朝棠揽阅所在地块成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08亿元竞得，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

拿地不到1个月，项目规划设计方案公示；5月底，贝好家方面宣布，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约，合作开发通州八里桥新盘朝棠揽阅项目。

项目地上建面8.68万㎡，容积率2.5，规划建设13栋9-18F洋房+小高层，共902户。

其中西区6049地块，建面5.35万平方米。拟建7栋11-18F住宅楼，共540户。

6月26日和7月20日西区（一期）两批次501套住宅取证，拟售均价6.48万-6.54万元/㎡区间。

主推69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五种户型，产权得房率在76.2%-80.2%区间。

7月20日，项目正式开盘。官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。

7月份累计网签175套，成交面积1.56万㎡，均价5.83万元/㎡，网签金额总计9.1亿元。

项目往南5公里梨园板块的兄弟盘云璟揽阅，4个月前开盘时的官宣销售额是11.46亿元。

官宣口径上，两个项目首开销售额相差超7亿元。

位置来看朝棠揽阅更靠近朝阳，叠加配套成熟、河景房等概念，或更具热销潜力。

另外从营销层面来讲，贝好家和中海的参股也为项目带来一定助力，特别是贝好家在刚需客群渠道上的推盘带客优势。

朝棠揽阅炒得最热的刚需神户型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出现在顺义青年ONE，72㎡。众所周知，顺义楼盘一贯的大尺度赠送面积。

而通州今年入市新盘大有反超之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

朝棠揽阅南北均有扩展空间可封入室内，69㎡赠送面积超10㎡：

南阳台通面宽6.8米，约1.7米进深，计一半面积；北面设备平台4.6㎡全赠送。

扩容后，南向主卧近12㎡，北面卧室面积接近15㎡，可以拆分成两个，满足多成员家庭居住需求。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，六站到国贸CBD。

项目南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

去年5月首开四栋，今年3月4日剩余两栋取证，共268套房源，目前去化过半，成交均价接近7万元/平米，其中二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。