北京进深 徐迪 8月2日，朝阳三间房新盘保利朝观天珺剩余两栋住宅楼取得预售许可证。

2#楼地上25层，两个单元，共100套住宅，产权得房率75%；

均价8.55万元/㎡，其中首层单价最低7.18万元/㎡。

4#楼地上11层，共44套，产权得房率84%；

均价9.37万元/㎡，次顶层单价最高9.77万元/㎡。

至此，保利朝观天珺全部住宅房源均已入市，共541套。

首批房源5月23日取证，目前网签55套，成交均价8.38万元/㎡。

朝阳三间房地块成交于2月11日，由保利+金茂联手摘得，总价87.295亿元，楼板价约5.16万元/平，溢价率10.5%。

项目包含两幅住宅子地块，其中南区06地块即保利朝观天珺项目。

占地2.76公顷，总建面11.1万㎡，其中地上建面7.7万㎡，容积率2.8。

规划7栋住宅楼，其中1#楼西侧单元18层，层高3米+；东侧两个单元11层，首层架空。

这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘。

2#、3#楼均为25F高层，单层高度接近3.2米；

4#-7#为11层洋房，层高也在3米以上。

项目主力户型为92㎡三居以及122㎡/139㎡/157㎡四居。

样板间做了139㎡户型，目前朝阳北路板块首个140面积段做到四居三卫双套房的楼盘。

南向约12.5米，窗墙比高达0.6，南北卧室和客厅都是落地窗设计。

四叶草户型，客餐厨南北通透，5.5宽厅，餐客等宽，厨房3.8米面宽。

南向双套房，主卫双台盆+阳光浴缸，美中不足的是次卧卫生间略小，没有沐浴间且是暗卫，面积摆在这儿，四居三卫已经很逆天了。

除此之外，独立玄关，独立家政间，公卫三分离，G型厨房……大平层能做到的配置，这个140户型全有了。

赠送方面，南向1.5米深通面宽阳台；北向两个卧室大尺度设备平台；三面有飘窗。

在介绍139㎡的样板间时，朝观天珺销售顾问提到一句，这是朝阳区第一个得房率达到99%的楼盘。

可以看到，139户型位于南排4栋11层洋房，产权得房率基本都在80%以上。

南向通面宽阳台赠送一半面积9.375㎡+北向设备平台8㎡。整体赠送面积占到建筑面积的12.5%。

此外，为了增加房子的实用面积，朝观天珺所有的窗户都是紧贴外墙安装，向外凸出了20厘米。

别看只有20厘米，但是空间感的放大还是非常明显的。全屋窗户面宽算下来，加总之后套内实际使用率应该不只99%。

起步92㎡三居，仅东北角1#楼东侧两个单元约40套。

南向两面宽，客厅达到4米；南向1.5米深通面宽阳台，北向双卧室外接设备平台，南北、侧边均为飘窗设计。

缺点是户型较长，通透性略差；入户门正对公卫外墙面，玄关较窄；主卫为暗卫。

122㎡小四居，位于1#楼小高层，共36套。

南向11.5米面宽三开间，进深11.05米，胖子户型，4.8米宽厅。

主卧转角视野，双台盆卫生间，带飘窗浴缸。

顶配157㎡户型，独立电梯入户。

南向四开间，三卧室朝南，其中一间单独在客厅另一侧，有独立卫浴，可做老人房，作息时间互不影响。

这个户型把主人房设计放在重点，主卧南北通透+书房的子母房设计，二胎家庭友好。

厨房北侧接设备平台，可做中西双厨，有效解决油烟对客厅的侵扰，大尺度奢石岛台，美观及实用性双双升级。

三间房两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源+77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。