文/北京进深 徐迪 

刚刚，中铁建花语璟云补发了公众反馈意见。

没太多要点，主要涉及到部分楼栋的消防高度和楼间距的问题，经确认都符合相关规范。

不太合规的是，花语璟云先拿规证开放了样板间，才公示反馈意见。

项目设计方案公示期在5月28日就已经结束，3条意见，足足两个月才完成回复。

如无意外的话，项目在明天（8月2日）就将正式开盘。

不过，据公众号“销冠100”消息，中铁建花语璟云原定的开盘日子，“紧急延期”了。

原因是，它还在调规划。

坊间传闻，中铁建地产集团营销负责人苗秋立改了花语璟云原定的产品定位，要求面积做小点，为94㎡/105㎡/110㎡/124㎡四款户型。

之前，中铁建地产北京区域公司营销总崔志明给出的主力面积段为120-140㎡，100多套房子刚好打在中建玖合项目空白点上。

如今，崔志明很尴尬，因为他的定位报告已走完集团审批流程。

一步慢，就步步慢。

拖到了中建玖合的“运河八子”面世，花语璟云新的四个面积段，直接与中建玖合后排小户型产品“撞车”。

01

花语璟云所在地块由中铁建地产4月29日摘得，5月20日公示总平图，6月20日取得建设工程规划许可证。

然而，就在规证到手后，项目进度突然慢了下来。

7月20日开放营销中心和样板间，到至今仍未取得预售许可证。

比它早拿地20天的招商朝棠揽阅已经开始疯狂出货了，开盘10天网签快200套了。

招商蛇口深谙通州楼市，直击刚需痛点，不打高端牌，主打一个低总价快速回流。

为此，中铁建地产不得不重新考虑花语璟云的推盘策略。

还有消息称，招商朝棠揽阅未取证的东区，也有意向调规，把原来的120平米大户型，都改成69和89平米的。

引流款一不小心做成了主力，开发商可能也很无奈。

但房子能卖出去总不是坏事。

竞品过于强大，能苟就苟一波，没必要硬刚。与“运河八子”相比，朝棠揽阅的河景资源和交通优势，都显得有点拿不出手，索性抱紧刚需大腿。

有西区的客群基础，东区有样学样做下来，销量起码还有保证。

花语璟云，恐怕是当前的蓄客情况难撑开盘。

02

地段上，“运河八子”的河景房基因领先花语璟云。从体量上来看，中建玖合项目23.7万㎡的规模，约等于10个花语璟云。

产品设计上，中建玖合也拿到了更好的资源，各种花式赠送，使用率预计能拿下全通州乃至整个北京新盘的TOP1。

以主力建面110㎡户型为例：

花语璟云南向通面宽阳台 北向设备平台 侧边飘窗。总赠送面积11.6㎡，建面使用率88%左右。

中建玖合项目的拓展空间在上述基础上，还多了南向的景观花池，仅这一顶就多了将近10个平方赠送。

整体赠送面积几乎是花语璟云的2倍。换成房价，起码值五十万。同时，弧型转角花池的设计，外观和视野也更加优秀。

中建玖合项目打法很明晰，前排河景大户型做高端争利润，后排中小户型做流量保成本。

03

以花语璟云的地块素质来说，临铁优势+规模限制，也是个妥妥的刚需盘。

但这块地的楼面价被抬得太高了。

土拍现场经历了215轮叫价，溢价率达到22%，楼面价3.58万/㎡——与“运河八子”不相上下。

纯住宅部分，花语璟语地块甚至还略高一些。

在它旁边的招商云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，金隅花溪云锦2.5万/㎡。

销售指导价都是6.2万/㎡。

目前，两个项目的成交均价分别是：5.8万/㎡、5.5万/㎡。

如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。

做同样的产品，很难实现这个程度的差价。

最终，中铁建地产决定拿出他的高端产品系“花语”，力求打造出一个“小而精”的品质项目。总共只有6栋楼，4-16F洋房 小高层。

依托通州最低的容积率，花语璟云打造了通州罕有的4层洋房，仅两个单元16套，单套面积100㎡左右。

除此之外，这个2万多平米的迷你社区，炫技空间实在有限。

园林几乎是没有发挥余地的，能把架空层、会所、邻里中心等配齐，已是十分难得。

另一方面，梨园板块，高端楼盘的接受能力，目前看十分有限。

除上述今年开盘的“两朵云”，周边还有不少在售项目，近两年的成交均价都没有突破6万。

其中：招商璀璨公元5.7万；能建京玥兰园更是连5.5万都没站上，近两个月成交价已跌破5万。

主打大户型的纯改善盘新城基业颐瑞府均价接近6万，但取证快2年了，只网签了66套，还有超六成房源在售。