热门搜索

搜索历史清空

龙湖的新代建生意

乐居财经 林振兴 徐迪 2025-07-31 18:28 11.6w阅读

/乐居财经 林振兴 徐迪

在昌平南邵土拍中,京城开发商都选择退避三舍,但一家名不见经传的河北房企却站了出来。

7月31日,昌平新东区二期0033、0036、0044地块,被北京新恩祥睿泽置业以13.69亿元底价成交。

这家房企才成立2个月,背后是武安市明芳房地产(简称“明芳地产”)和北京超君万合管理,分别持股99%和1%。

明芳地产是一家河北民企,为河北太行钢铁集团下属地产开发平台,成立于2010年,注册资本6000万元,背后唯一股东为孙赵云。

河北太行钢铁集团背后的股东却不见孙赵云,而是李万顺和张镭。

目前,明芳地产名下有5家子公司,包括深圳市明芳置业房地产、邢台市隆发房地产、沙河市明芳房地产、曲周县明芳房地产等。

除了河北和深圳,孙赵云现在把地产版图扩大到了北京。

这并不是它首次进京拿地。2023年6月,顺义新城第19街区地块,吸引了45家房企围猎,其中就包括明芳地产。

只不过那次,明芳地产并不是很幸运,最终建发“马甲”——福建雄旺以触顶价16.56亿元,摇中了该地块。

但孙赵云并不气馁,两年后,他再度杀入京城。

这一次,孙老板并不是单枪匹马,他找来了金主——北京超君万合管理。

二股东超君万合也是一家成立2个月的新公司,由姚君和李超分别持股50%。二人很是神秘,并未有其它的投资足迹。

01

南邵地块成交的同时,龙湖旗下代建品牌——龙智造官微,发了一张大红海报。

它公布签约河北太行钢铁集团&北京恩祥集团,为昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块,提供项目建造管理服务。

龙湖选择牵手这家河北民企,是有自己的深思熟虑。

在昌平,目前它仅有一个在售楼盘,龙湖·观萃,位于生命科学园板块。这是北京首个第四代产品,曾获全国好房子设计大赛一等奖。

1000平米架空层+风雨连廊,打造了三大泛会所;创新空中浮岛阳台,通过奇偶错层结构实现超6米挑高阳台空间户户赠送,大幅提高建面使用率。

观萃有15栋9-18F洋房+小高,共857套,容积率2.6,面积段77-129㎡,综合得房率85%-96%,指导价6万/㎡。

目前网签462套,去化率54%;成交均价5.61万元/㎡,网签金额总计26.58亿元。

在京城,这并不是龙湖首次用代建模式入局新地块。

6月10日,龙湖龙智造宣布,成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块,为该项目提供代建代销服务。

顺义东风商场地块于2月26日成交,由顺义当地区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得,楼面价约2万元/㎡。

这个板块是龙湖的主场,御湖境一、二期合共千套房套,2023年初入市,目前基本售罄,成交均价4.4万/平米,堪称顺义主城区的标杆产品。

同一个操盘方,096地块取经御湖境也正常。

目前,该地块方案公示,规划17栋5F-17F洋房+小高层住宅,共524户,户均建面约123.5㎡。

洋房预计为95/110/115㎡小户型,中间的小高层房源则是建面135/160㎡两种改善产品。

在此基础上,096地块还加码了“好房子”全套配置,阳台、架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

该项目也是顺义首次出现花池,预计大部分户型得房率突破100%。

2025年上半年,龙智造新增代建类项目62个,总建筑面积852万平方米,已累计获取代建类项目210余个,总建筑面积超3300万平方米。在管销售业态项目中,累计代建销售达84亿元。

龙智造的业务不仅局限于北京,还遍布了上海、成都、重庆、杭州、武汉、苏州、济南、西安、合肥等一、二线城市。

相较于砸重金拿地,龙湖用代建轻资产模式入局,不失为一个明智之选。

02

昌平南邵地块是“宅产配”组合,包含3幅子地块:

0033住宅地块,起始价11.6亿元,折合楼面价2.02万元/㎡。地上建面5.74万㎡,容积率2.0,控高36米(局部45米);

乍眼一看,这宗住宅地块素质蛮不错的,很方正。但实际上,它的包袱并不小,还背着两个“拖油瓶”——商业、教育用地。

其中,0044商业地块,起始价2.09亿元,在住宅地块往西1公里处,地上建面2.87万㎡,控高12米(局部18米)。

它的“负担”很重,含15米宽街坊路、1座地下分布式能源站1000平米等。

0036教育用地,建面约0.42万㎡,控高16米,规划为1所12班幼儿园,不能出让,建设后无偿移交相关部门。

此次,龙湖只负责住宅和教育地块,明明商业也是它所擅长的领域。

南邵组合地块的身世也颇为坎坷,已经“三进宫”了。

在第二轮供地清单中,只有昌平新城东区二期0026、0033两幅住宅地块+0036教育用地。

搭配虽诱人,却没有下文。

3月27日进入预申请时,又空降了四期、五期0044、0045、0046三幅商业地块一并打包。

当时土地总面积达到15.6公顷,地上建筑规模约21.9万㎡,其中商业建面约9万,交易起始价31.7亿元。

对于一宗北六环外之地,非宅包袱太重,门槛实在是太高。结果仍是无疾而终,这宗6合1地块最终没能正式挂牌。

直到6月底再次挂牌,又重做了一次排列组合。

住宅、教育、商业各保留1块,肥瘦相间,建筑规模控制到9万㎡出头,总价降到13.69亿元。

眼下,整个昌平楼市,压力都很大。

加上在售的北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃,越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府,中海未来之镜、北四村地块等。

今年昌平的供应量,会突破1万套,堪比丰台。丰台楼市的现状,大家心里都知晓,新房各种卷,打价格战。

过去,昌平楼市,全凭海淀的外溢购买力支撑。但近一年,海淀超大规模土地出让,自身的购买力都不够用了。

这种楼市成交结构,一旦遇到潮水退去,裸奔速度是最快的。

从目前看,昌平楼市已显露出了疲态。

以越秀星耀未来举例,它于2025年4月开盘,供应930套,至今只网签了156套、成交均价5.5万元/平米。

更别说昌平更偏远的住总清樾府,开盘近一年,通过降价换量,目前完成网签161套,全盘去化率11.6%。

基于昌平新盘库存太多的现状,甚至连王炸——东小口地块都偷偷下线了。

重要提示: 本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com或点击联系客服

24小时热门文章

更多热读

最新文章

更多原创

评论

点击下载App参与更多互动

前往乐居财经APP查看原文,体验更佳

榜单