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好房子时代。
进深 魏薇 2025-07-31 10:29 9.5w阅读
北外滩地王拿地即出规划:四个下沉庭院、全域风雨连廊。
文/上海进深 魏薇
六批次的土拍热度尚未褪去,绿城已经迅速公示了北外滩项目的规划方案。
距离拿地仅三天,距离地块正式签约仅一天。
上周五,绿城以总价647190万元竞得虹口区北外滩地区hk315-11地块,楼面价126577元/㎡,溢价率46.33%。
这一溢价率创下近年来上海公开土拍溢价率新高。
拿地当天下午,绿城就把项目牌子挂到了工地。
按照这个楼面价,加上6000元/㎡的装修标准、计容面积2500㎡的社区配套服务设施、2%的高端人才住房等配建,保本售价在18万/㎡,大概率会冲击20万 /㎡。
顶配豪宅
根据公示方案,项目由小高层和高层组成:
1号楼为10F小高层,一层局部架空;
2号楼为28F高层住宅,一层架空;
3号楼为29F高层住宅,一层架空;
4号楼西单元为14F高层住宅、一层人才房;东单元为25F高层住宅,一层中间户/二层/三层中间户人才房,一层西户是居委会。
规划图给人的感觉非常简洁明了,除了楼体的外部轮廓,并没有其他线条。
但这张看似简单的图,已经透露出不少亮点:
1、四个下沉庭院
一般而言,一个小区只有1-2个下沉庭院,位于小区中央或者大门附近,这个项目直接设置了四个,3#楼西侧一个,2#楼北侧两个,东侧一个,结合首层架空做会所。
2、全域风雨连廊
风雨连廊贯通每栋住宅楼,在绿化中蜿蜒分布,归家途中有种曲径通幽之感。
2#楼西侧甚至有二层连廊,由于一层架空,通过这个二层连廊可以直接入户。
3、绿地归家动线
人车分流,机动车出入口位于东侧丹徒路和西侧高阳路上:丹徒路的出入口有较大面积的景观架构;高阳路这一侧,有大片的规划公共绿地。
人行出入口位于小区南侧的东余杭路上。居委会有单独的出入口,位于北侧的周家嘴路上。
4、楼栋朝向优秀
除4#楼南偏东约30°之外,其余三栋楼都是正南朝向。
最南端的2#楼直面超大面积的绿地,高层还能享受城市天际线和江景视野。
5、不利因素入地
地块南侧边缘有K站,未见P站、垃圾站,可能做了入地处理,保持地面景观的完整性。
6、大户型是主力
整个小区的计容面积5.1万方,体量不算大。没有住宅套数下限,没有中小套型占比限制。总供应大约200套。
从规划图来看,基本都是大面积、大面宽户型,预计200㎡起步,两梯两户,当下流行的多阳台、全屋飘窗也会是标配。
楼栋轮廓有弧形转角,有点潮鸣东方外立面的意味。
进深君注意到,项目的建设单位是绿城房地产集团有限公司。和以往通过项目公司持股不同,绿城北外滩项目有可能会是集团直管。
豪宅提速
绿城在上海的开发速度越来越快,拿地逻辑越来越清晰:
高价拿下核心地区优质地块,打造高端产品,最后卖出高溢价。
最近一年来,几乎每隔一段时间,就能看到绿城在上海拿下“地王”的消息。
5月,绿城在徐汇滨江的高层作品潮鸣东方,120套豪宅开盘即罄,均价19.5万元/㎡,套均超5000万,揽金约70亿。
项目所在地块是去年8月拿下的,总价48.05亿元,楼面价131045元/㎡,溢价率约30%,刷新全国土拍楼面价纪录。
今年2月下旬开放展厅。从拿地到开盘,前后大约9个月时间,这在上海新房市场中并不算快。
前不久,绿城在浦东北蔡的上海首座“庐系”豪宅——绿城·上海逸庐展厅开放,距离拿地不到三个月时间,预计在9月入市。这个进度远超潮鸣东方。
地块是在今年3月28日竞得,总价29.16亿元,溢价率40%,折合楼板价71412元/㎡,刷新了北蔡地价纪录,也会将北蔡板块的新房带入10万 时代。
这一次的北外滩豪宅,绿城简直是“闪电速度”。
拿地即公示背后,离不开虹口区规划资源局服务专班的全链条服务。虹口区为这个项目的定义是:北外滩开发五周年之际,职住平衡“出功能”的实践落地。
无论是对于虹口区还是绿城,该幅地块意义重大。
这是继2020年北外滩新一轮规划面世以来,北外滩地区通过公开途径出让的第一幅纯住宅地块,也是目前北外滩核心区内唯一的一幅规划为住宅性质的地块。
可以说,绿城此次高价拿地,押注的不仅是地块,更是北外滩的未来。
来源:进深
作者:魏薇
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