北京进深 徐迪 截至7月27日，招商蛇口通州八里桥新盘朝棠揽阅开盘首周，已有2套网签转化。

【1】4#楼建面88.35㎡房源，成交价59307.95元/㎡。

这套房源的备案预售价为65848.2元/㎡，约为9折成交。

【2】7#楼建面86.66㎡房源，成交价57857.95元/㎡。

这套房源的备案预售价为65598.22元/㎡，88折成交。

除上述已签约房源外，楼盘销售表显示，朝棠揽阅还有200多房源的状态为“已预订”，预计本周开始将陆续完成网签转化。

营销角度来看，也可以控一下节奏，过几天集中放量，与西边的首钢璟悦长安争夺8月份套数销冠。

两个项目一东一西，是北京近期最热门的刚需盘。

都是“好房子”产品，低总价+临铁+综合性强，是这两个项目斩获高流量的砝码。

璟悦长安7月5日开盘，网签86套，目前为止是7月份北京单盘网签套数最多的项目。均价6.11万元/㎡，约为预售价的85折。

从取证时间来看，璟悦长安比朝棠揽阅还晚了一周。

但是璟悦长安取证次日就开盘了，同样是首周就有网签转化。

朝棠揽阅要是能在剩下的几天里大力出奇迹，直接反超璟悦长安，就很抓马了。

不过从预订情况来看，璟悦长安也有不少储备。

从楼盘表来看，璟悦长安的网签房源集中在13#、14#楼，以97㎡户型为主。

朝棠揽阅的热销户型则集中在5#楼和7#楼。

5#楼主要是69小三居网红户型；7#楼以86/89三居两卫户型。

朝棠揽阅所在地块成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08亿元竞得，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

拿地不到1个月，项目规划设计方案公示；5月底，贝好家方面宣布，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约，合作开发通州八里桥新盘朝棠揽阅项目。

项目地上建面8.68万㎡，容积率2.5，规划建设13栋9-18F洋房+小高层，共902户。

其中西区6049地块，建面5.35万平方米。拟建7栋11-18F住宅楼，共540户。

6月26日和7月20日西区（一期）两批次501套住宅取证，拟售均价6.48万-6.54万元/㎡区间。

主推69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五种户型，产权得房率在76.2%-80.2%区间。

7月20日，项目正式开盘。官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。

往南5公里梨园板块的兄弟盘云璟揽阅，4个月前开盘时的官宣销售额是11.46亿元。

官宣口径上，两个项目首开销售额相差超7亿元。

位置来看朝棠揽阅更靠近朝阳，叠加配套成熟、河景房等概念，或更具热销潜力。

另外从营销层面来讲，贝好家和中海的参股也为项目带来一定助力，特别是贝好家在刚需客群渠道上的推盘带客优势。

朝棠揽阅炒得最热的刚需神户型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出现在顺义青年ONE，72㎡。众所周知，顺义楼盘一贯的大尺度赠送面积。

而通州今年入市新盘大有反超之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

朝棠揽阅南北均有扩展空间可封入室内，69㎡赠送面积超10㎡：

南阳台通面宽6.8米，约1.7米进深，计一半面积；北面设备平台4.6㎡全赠送。

扩容后，南向主卧近12㎡，北面卧室面积接近15㎡，可以拆分成两个，满足多成员家庭居住需求。

但是坦白说，它就算给你再多的阳台，隔出再多间卧室，还是只有69平米，舒适度上不要有太高期街坊。

如果只是小两口当婚房住，没太大问题，家庭成员增加的话，日常活动和收纳空间都会显得拥挤。

69户型样板间↓

户型图上感受不到的小面积压抑感，看样板间就比较直观了。

北向两个小卧室，样板间做的打通，配上特定的迷你家具，还是非常局促。

唯一能支撑这个空间做成两个卧室的原因，就是有两个窗户。

特地缩小了窗墙比，方便床的摆放。

而且69三居户型占比仅10%，朝棠揽阅的主力户型还是105-125㎡四居。

这个面积段的户型优势就没那么明显了，市场上同类产品还是有的，谈不上稀缺。

兄弟盘云璟揽阅，物资学院板块的国誉朝华，这个面积段都能做到四居两卫。同样的总价，在国誉颂能买到四叶草。

项目南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

出让文件中，地块建筑高度为48米，设计方案里调整到局部54米。

48米只能做到16层，现在北排中间位置的3栋楼可以做到17层、18层。

加高之后，后排又多了十几二十户能够看到南边的通惠河景，整体上也符合北高南低的设计管控。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，六站到国贸CBD。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

去年5月首开四栋，今年3月4日剩余两栋取证，共268套房源，目前网签143套，去化过半，成交均价接近7万元/平米，其中二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。