北京进深 徐迪 7月25日，《昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目CP01-1503-0015、0017等地块规划综合实施方案》调整规划范围后重新公示。

主要原因是原规划范围内西侧的轨道线和站位尚未最终确定。

规划地块位于北七家镇东二旗村二、三期范围内，属于未来科学城东区 CP01-1503 街区。

7月21日首次公示方案时，规划范围北至天权街，西至七星路、南至定泗路，东至东北路。

调整后的范围四至表述更加精确：北至天权街道路中线，西至七星路东边界、南至定泗路一级开发范围边界和东二旗北街道路中线，东至东北路西边界和景秀路西边界。

其实就是删除了地块西侧七星路沿线的一条城市轨道交通用地（下图紫色图例）。

原规划方案↓

可以看到，原方案靠近定泗路的位置，紫色轨交图例线条变粗。

这块面积或不足以建一座地铁站，但有可能设置为出入口。

按照规划，地铁17号线二期（支线）南起天通苑东站，北至北七家站，线路全长8.9公里，设站2座地铁站。

其中有一站就是定泗路。

所以原规划图公示后，几乎可以确定：七星河和定泗路交叉口这一带，就是定泗路站。

众所周知，京北地面出行早晚高峰拥堵异常，此前地铁站点太远，对通勤族非常不友好。

定泗路站开通后，将为周边居民出行带来极大便利。

可惜喜讯才传出，又紧急撤回了。

附近小区包括在售中的楼盘，重新回到“站位尚未最终确定”的状态中。

调整后的规划方案↓

删除一条轨道交通用地，导致规划总用地面积从88.89公顷减少至87.79公顷。

除此之外其余方案未有变化，规划建筑规模仍为12.97万平方米。

其中，0019地块为本次规范范围内唯一居住用地，面积4.52公顷，容积率1.48，建筑规模约6.69万平方米，限高24米（局部30米）。

这块地的南侧，隔着东二旗北街，是中建智地+未来科学城联合开发的北京国贤府项目。

与北京国贤府相比，0019地块规模不大，且容积率略高。

北京国贤府分为两期开发：

1、一期（盛世文庭）地块由中建智地+未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，销售指导价为6万元/㎡。

住宅建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日取得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

截至7月21日，网签679套，面积约8.57万㎡，去化超八成；

成交均价约5.56万元/㎡，约为指导价93折；

网签金额总计47.66亿元，地价覆盖率176.5%。

2、二期（逸贤华庭）地块成交于去年12月30日，总价21.14亿元，楼面价2.1万/㎡。

地上建面9.23万㎡，容积率1.3。规划建设26栋6-9F洋房，共850户。

今年4月16日取证，拟售均价6万元/㎡，与一期指导价相同。

目前295套，去化率35%；

成交均价5.3万元/㎡，网签金额总计16.36亿元，地价覆盖率77%。

除北京国贤府外，北七家0019地块周边在售新盘还有首开硅谷one。

共1089套房源，面积段71-129㎡，2022年4月29日取证，销售指导价约5.4万元/㎡。目前网签288套，去化率26%，均价4.8万元/㎡。

北七家地处昌平南，未来科学城东区。镇域面积56平方公里左右，人口近31万，从地图上和前期北七家地区的多个规划文件看，未来北七家的开发区域主要集中在海鶄落和北七家工业园（即成果转化基地）附近。

2019年，未来科学城扩区，由10平方公里扩大至170.6平方公里，明确了“能源谷”“生命谷”“沙河高教园”创新发展格局和“两区一心”空间格局。其中，“东西两区”是未来科学城的主体承载区，建设功能完备、宜居宜业的研发创新社区。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

周边空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

1公里内缺乏像样的商业配套，步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计2025年底能开业。

此外，0019住宅地块西侧的0017地块，规划为1所九年一贯制学校。

在北京国贤府一期南区旁边的0015地块为社区综合服务用地，规划社区卫生服务站1处，规模不低于350平方米；

社区养老服务驿站1处，规模不小于1000平方米，托老所1处，800平方米；

社区助残服务中心200平方米；老年活动场站200平方米；

社区综合文化室300平方米；体育设施场地面积不低于1000平方米。

另规划社会停车位200个，预留与南侧商业地块连通条件；预留1条12米宽街坊路与地块同步建设。