北京进深 徐迪 7月21日，北京住宅成交金额周榜出炉（7.14-7.20）。

首钢璟悦长安以1.4亿元的成绩排名全市第四位、石景山区首位，操盘手为杜林巍。

单周网签22套，成交面积0.23万㎡，成交均价6.12万元/㎡。 

首钢璟悦长安7月5日开盘，16栋住宅楼共计700套房源，拟售均价7.2万元/㎡。

开盘1周后即有网签转化，目前累计网签72套，全盘去化超10%；

成交均价6.1万元/㎡，网签金额总计4.51亿元。

单看网签转化速度，全北京除了海淀功德寺双子，首钢璟悦长安算是最快的。

按这个流量，有望拿下本月单盘成交套数榜。

快速成交的背后，是价格方面的让步。

每平米6.1万的均价，比预售价足足低了1万多。

可次看到，小区均价最低的12#楼为6.9万/㎡，首层房源6.64万元/㎡，也高于目前的成交均价。

而均价最高的6#楼，超过7.57万元/㎡，次顶层房源单价接近7.76万元/㎡。

所以85折是相对保守的说法了。

从成交房源来看，集中在13#、14#楼，97户型为主，除了已签约部分，还有40套左右的预订。

这两栋楼在南侧大门边，楼间距大，采光和视野是全小区最开阔的。

为了开门红造势，好位置好户型都只能卖到这个价位水平，后续房源的价格更难扛信。

璟悦长安所在首钢设备处收储项目1617-0001、0003地块成交于今年2月8日，由首钢房地产以28.01亿元底价摘得，住宅楼面价约3.2万元/㎡。

住宅地块规划16栋6-18F洋房+小高层，层高3米-3.1米。

产品面积段83㎡-133㎡区间，做出了11种户型。

刚需产品为主，133户型只在中央两栋18层小高层边户，总共70多套；

其余均为110以下户型，97㎡/107㎡两种建面占比约80%。

在“好房子”打造上，璟悦长安创造了“开敞式内凹阳台”的新名词，实际上就是将封闭阳台按开敞阳台报规，做成半卖半送的产品，增加建面使用率。

作为新规产品，项目有4栋楼做了首层局部架空层，两道景观大门，央景下沉会所，外加1000平米室内健身房。

配置基本将“好房子”属性拉满了，但部分楼栋排布过密，18层总高近55米的楼层，南北间距仅10米左右，北排甚至只有9米出头。

此外，小区里还罕见地出现了两栋东西朝向的厢房：东西通透，南/北无窗，是老式塔楼常见的户型。

分别是西南角的8#楼和东南角的16#楼，其中8#楼是项目里唯一的6层洋房。

16#楼西侧还有十几套阶梯式户型，东边没窗户，北边只有卫生间和厨房有窗；客厅西向阳台。

产品方面，整体看来赠送面积不少。

根据户型不同，东南西北均有阳台，进深约1.7米，从户型图来看，完全是结构内建筑；另有侧边飘窗+转角飘窗等。

阳台虽然没做到通面宽，但南北都有，加上大尺度飘窗，端户房源为转角飘窗、一整面侧边飘窗。

使用率预计能达到85-90%，当前石景山新盘的天花板，80平户型可做出小三居。

项目开发主体北京首景房地产开发有限公司，成立于2025年3月，注册成本1亿元，北京首钢房地产开发有限公司100%持股。

首钢地产主要在建房地产项目在北京、重庆、贵阳，总投资额为187.11亿元，已投资额113.57亿元。

璟悦长安所在地块属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围，是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。

商业方面有京西大悦城、环宇荟、喜隆多、六工汇、山姆会员店等；

医疗方面有石景山医院、朝阳医院京西分院、301、302医院等三甲医院；

教育方面，一诺国际幼儿园、北京市丰台一幼、北京市十一学校石景山学校、石景山区北辛安小学、北京市石景山区实验中学等。

以首钢为核心，石景山拥有大量的老破小，且商品房较少。

随着近几年的城市更新，城市界面改善的同时，板块新房出现集中放量，包括中海长安源境和长安玖章，都是中海新城操盘的项目。

稍远一点的还有中海寰宇天下天镜、首钢建投+招商蛇口+香港置地联合开发的元玺等项目。

流量都比较一般，开盘一年多快两年，去化一半左右。

成交均价长安源境在6.2万左右，长安玖章7.7万，另外两个项目在7.2万左右。

璟悦长安位置上离地铁更近，又是好房子产品，单价6.1万，算是给中海新城这个区位垄断者当头一棒。