文/上海进深 严明会

上海历次土拍中，多数地块均以溢价成交，内中环区域表现尤为突出，成交楼板价最大涨幅达48%。

其中，静安区一幅地块的楼价已高达16.2万/㎡。

最引人关注的莫过于内中环区域的价格走向：

徐汇滨江未来售价或将突破20万/㎡;

新杨思板块预计售价也将达到12万 /㎡;

绿城新盘近日释放出放风价，均价预计接近20万/㎡；

东安新村地块协议出让，可售商品住宅楼板价约13.3万/㎡，预估售价将超20万/㎡；

而云锦东方的24套别墅产品，预计售价更是远超20万/㎡。

作为徐汇目前唯一新房，海上清和玺五期，加推建面约112-143㎡3-4房，均价119182元/㎡，推售房源154套。

项目前四次推盘均实现四开四捷，其中一批次与四批次开盘当日便售罄。

价格上，除第四期为特殊洋房大户型、均价12.7万元/㎡外，其余批次均为高层，价格区间11.2-11.36万元/㎡；均价升至11.9万元/㎡。 

但是，加推的这两栋楼地理位置好，前排无遮挡楼栋，远离中环线噪音，同整盘11.5万/㎡的均价相比，性价比较高。

不久前，中考成绩放榜，项目附近的园南中学和徐汇区教育学院附属实验中学南部分校出了不少700，非常契合注重教育家庭的需求。

此外，海上清和玺与同区域未来预计售价存在较大差距。同时，项目与周边二手房价也形成倒挂，作为徐汇滨江“联动价政策”下的最后一批项目。

建面约112㎡三房两厅两卫

采用“去走廊化”设计，将传统过道空间改造为餐厅区域，公共活动区域约40㎡，实现小面积户型的大厅效果；

三个卧室均朝南，采光充足；

主卧套房设计，带有独立卫浴和衣帽间，私密性良好；

独立玄关设计，提升归家仪式感；U型厨房操作便利。

建面约134㎡三房两厅两卫

全屋动静分离设计，餐客一体化，空间通透明亮；

客厅面宽超4.7米，配以270度采光阳台，采光和通风条件极佳；

玄关设置S墙、厨房预留岛台位置，空间利用更加合理；

主卧面宽超3.6米，配以270度飘窗，居住舒适度高。

建面约143㎡四房两厅三卫

四开间朝南，面宽达约15.5米，采光充足；

拥有七飘窗设置，主卧为约270°转角飘窗，可多角度欣赏景观，同时增加室内使用面积；独立入户空间，仪式感与私密性并存；

独立客餐厅设计，餐厅北侧有采光窗，保证了餐厅的通透感，也让客厅更加完整阔绰；

标准层层高约3.15米，空间开阔，不会感到压抑。

海上清和玺项目由两幅地块共同构成，分别为徐汇长桥xh315-10地块与xh313-16地块，两幅地块的规划属性及建设指标各有不同：

其中，xh315-10地块以居住及社区服务功能为主，用地性质包含三类住宅组团用地（占比90%）与社区级公共服务设施用地（占比10%）。

该地块总用地面积约36686.38平方米，容积率为3.12，建筑限高100米，共规划住宅套数835套，将主要用于商品住宅供应。

另一幅xh313-16地块的用地性质更为多元，涵盖三类住宅组团用地（占比57%）、四类住宅组团用地（占比16%）以及社区级公共服务设施用地（占比27%）。

其总用地面积约3000.12平方米，容积率3.17，建筑限高60米，规划住宅套数91套。从用地性质及规划定位来看，该地块住宅预计将作为保障房使用，以满足特定群体的居住需求。

项目规划有约1800平方米的室内恒温泳池和约2000平方米的会所，会所配备健身房、瑜伽室、儿童活动区等功能空间。

社区园林设计采用现代简约风格，有中央景观区、多功能草坪、环形慢跑道等。

海上・清和玺周边竞品各具特色，在市场中与项目形成差异化竞争。

云锦东方三期均价约16.49万/㎡，主打250-400㎡大平层，总价超4000万，以高端圈层和稀缺地段为卖点，但高昂的价格和超大户型将多数改善客群拒之门外。

尚海湾豪庭二手房挂牌均价约13万/㎡，户型涵盖120-260㎡，虽位于徐汇滨江核心区，但房龄较老，社区品质和智能化程度不及清和玺的新房产品。

相比之下，海上・清和玺以12.7万/㎡均价，推出112-177㎡的洋房及高层产品，总价段控制在1000-2500万，精准覆盖改善客群需求。

海上·清和玺的项目公司是上海新长桥企业发展有限公司。

该项目由招商蛇口、徐汇城投、南昌市政三大企业联袂打造。

其中，招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，徐汇城投是一家以打造城市综合运营为特色的国有资本投资运营公司，南昌市政是由江西省人民政府批准、南昌市人民政府授权经营的大型国有企业。