文/上海进深 严明会

中粮北外滩壹号姗姗来迟。从拿地到正式亮相，用了一年半时间。

它的亮相简单而隆重。6月末，在上海世界会客厅，大悦城控股华东大区将这座上海第五座“壹号系”作品正式推向公众视野。

此前，大悦城曾在上海打造过中粮海景壹号、中粮天悦壹号、中粮瑞虹海景壹号、中粮前滩海景壹号。

与之前不同的是，北外滩壹号是中粮大悦城首个壹号系历史风貌项目。

这意味着，北外滩壹号不光要延续高端调性，还得在老建筑肌理里融入现代豪宅的骨架，难度不小，但也颇具看点。 

巧的是，它登场时，虹口楼市正热得发烫。

华润外滩瑞府、金茂璞元两大豪宅项目即将入市。

三足鼎立的架势一摆开，就知道这场仗得靠硬实力硬碰硬。

华润和金茂带来了首次落地上海的顶级产品系，中粮的“壹号系”产品在上海已经有过多次成功实践，口碑和人气都有。

这些豪宅项目的出现，不仅提升了虹口楼市的产品品质与市场热度，也提高了新房购入门槛：

120㎡的入门级三房，来到了2000万。

高房价背后，这些地块本身就价值不菲。

去年11月，华润置地以51.36亿元总价竞得外滩瑞府所在地块，成交楼板价92934元/㎡，溢价率11.97%，地块中小套占比40%。

今年2月，金茂与庆隆联合体以89.6亿拿下璞元所在地块，成交楼板价117474元/㎡，溢价率38.2%，刷新虹口地价纪录。同样，中小套占比40%。

中粮北外滩壹号地块并非通过公开出让获得。2023年9月5日，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得位于虹口区北外滩116街坊地块，折合楼面价94437元/㎡。

这是上海市中心罕见的“三无”地块：无商办、无自持住宅、无保障房，纯粹的居住属性让它从一开始就注定走高端路线。

地价直接框定了项目的定位。

金茂璞元凭借地王基因锚定17万的价格带；华润外滩瑞府以低于金茂2.5万/㎡的楼板价优势，用16万争夺改善客群；中粮北外滩壹号高层预计14万/㎡，别墅将会以22万/㎡的开辟顶级赛道。

三者在价格上形成了较为清晰的梯度，锁定了不同层次的高端客群，但也存在部分重叠。

豪宅的比拼，绝不止于价格。三个项目在打造上各有侧重，都在试图用差异化打动购房者。

华润瑞府有4栋24-31层高层住宅，另有少量风貌住宅和商业，户型面积段为建面约120-165-240㎡的3-4房，目前已开放样板间，首批次将推出建面约128-165㎡户型，户型图也公布，总价预计2000-3000万。

它主打的是“向上生长的全维文化叙事”，创新的围合布局将景观视野最大化，全住宅楼栋都设计了无风雨归家通道，力求给业主顶豪级的居住体验，想靠仪式感打动讲究生活品质的买家。

金茂璞元的样板间也已开放，项目信息逐渐对外释放。规划图显示，项目计划建设5栋24-31层高层住宅，配备了大面积下沉庭院和景观架构，主力面积段是建面约128-169-200-240㎡的2-5房。

它的定位是“金茂首入内环31年集大成之作”，由外而内把“高端”刻在了每个细节中。

陶板铝板双拼外立面兼顾质感与耐久、全向立面设计颜值超高，室内搭配金茂迄今为止最强科技系统，整个社区抬高约1.4米隔绝喧嚣、首层全架空挑高5米多的架空层、10米高的垂直原生态峡谷造景、全域红外线定制社区、森林感恒温泳池……

中粮北外滩壹号的独特性更突出，它几乎是北外滩红线内唯一的纯住宅地块，位置在保定路和昆明路交汇处，容积率只有1.95，一共160户，包括84套建面约185-225㎡的高层住宅，以及76套建面约205-410㎡的风貌别墅。

地段决定一切。但当下的虹口楼市，已经到了拼真刀真枪的产品力的时候了。

而这场较量，最终会把虹口的豪宅标准抬得更高。