文/上海进深 严明会

拿地不到一个月，保利发展迅速将地块设计方案递出。

7月11日，闵行区MHC10601单元01-22A-10地块设计方案公示，地块拟建15幢住宅，包括11幢14-16F高层和4幢7F洋房，呈现北高南低的布局，西侧和南侧是河道。

1、小区人车分流，出入口位于东侧的都庄路上，人行和车行出入口完全分开。

2、南侧的人行出入口，设置了下沉庭院，周边四个楼栋做了首层架空，可用作泛会所，集中绿地分布在小区北侧楼栋之间。

3、高层都是两梯两户、洋房都是一梯一户配置。

4、洋房楼间距优秀，23.05米高的楼栋，楼间距27.66米，比例达到1.2。高层楼栋的楼间距大多是30米，与楼栋高度的比例大约在0.6。

5、地块内无保障房。项目户型预计在100-160㎡之间，大户型主要分布在4幢7F洋房中，从公示图来看，预计会有南北多阳台。

对于阳台，开发商在答疑环节曾对闵行区规划和自然资源局做出提问：阳台面积按多少控制？官方回复则是按照沪规划资源建〔2021〕363号文件规定。简单来说，还是按老规矩来。

但当下上海新房的阳台限制逐渐放开，静安、宝山、长宁、浦东、宝山、松江和青浦六个区都出现了多阳台新盘，后续情况有待观察。

回顾一下地块。

6月19日的上海五批次土拍，经过40轮竞价，最终由保利发展拿下闵行区MHC10601单元01-22A-10地块，总价31.4亿元，成交楼面价3.88万元／㎡，溢价率12.95%。

从拿地到7月11日设计方案公示，一共22天，也是五批次土拍所有地块中进度最快的。

加上地块装修标准3000元/㎡，项目预计售价在6-7万/㎡，预计总价在600-1300万之间。

上海进深注意到，这份设计方案的送审单位是：上海新谱管理咨询有限公司。

该公司成立于2014年10月，是上海保利城市发展有限公司的全资子公司。从2023年5月至今，已经超过两年没有动态。

今年6月4日，公司的法定代表人从傅小君变更为吴劲松，后者在今年年初加入保利发展控股上海公司担任总经理。之后，该公司很快开始对地块进行招标。7月初，公司的经营范围发生变更，具体如下：

从首个项目到新竞得新地块，保利已在闵行布局茉莉公馆、锦上、海玥锦上、光合上城、光合跃城、光合臻园、双柏路地块（即此次新拿地块）七大项目。

区位方面，该地块位于闵行颛桥镇君莲大型居住社区，板块内生活氛围浓厚，配套齐全。但周边安置房房多，城市界面一般。

交通方面，地块距离15号线双柏路站约500米；商业方面，3公里内覆盖颛桥万达广场、君莲约好广场等多个商业体；教育方面，有君莲幼儿园、君莲小学、君莲初中等。

市场方面，片区内近年来都无宅地出让。

新房方面，地块南侧2公里左右保利光合上城、保利光合跃城在售，其中，保利光合上城上一次开盘时间是在去年6月，推出123套建面约92-134㎡房源，均价约6.99万/㎡。西侧不远处的颛桥紫薇花园（左岸），最后一批入市价格在约7万/㎡。