“商转公利息从4.2%降到2.85%的快乐谁懂啊？”

　　在某社交平台上，来自福州的王女士（化名）晒出了最新房贷利率。据王女士所述，“商转公”后利息省下20万元。

　　与王女士有同样经历的人不在少数。今年以来，多地房贷“商转公”政策密集落地，但具体执行条件和细则因城而异。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着各地加快挖掘住房公积金政策潜力，“商转公”政策有望在更多城市落地，该政策不仅为已有商贷的购房者减负，也让不少准备购房的家庭看到了“先商后公”的可选路径，增强了购房决策的确定性。

　　多地支持房贷“商转公”

　　金融研究院注意到，今年以来，多地房贷“商转公”政策密集落地。

　　7月2日，广州住房公积金管理中心称，就《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）（以下简称“办法”）公开征求意见。其中规定，当住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）低于75%时启动“商转公”贷款。

　　7月1日，海南省住房公积金管理局起草了《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》及相关解读，向社会公开征求意见建议。据悉，新政策包含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，旨在帮助贷款人减轻购买自住住房的商业贷款的利息负担。

　　6月，珠海市住房公积金管理中心相关负责人参与珠海市政府门户网站在线访谈。针对网友关心的“商转公”政策，该中心回应称，目前正在研究商贷转公积金贷款的政策，预计年底前就能落地。

　　5月6日，潮州市正式实施《潮州市住房商业性贷款转住房公积金贷款操作指引》，即“商转公”贷款政策。根据新政策，潮州市的缴存职工若符合特定条件，可将原商业性住房贷款转换为住房公积金贷款，从而享受更低的贷款利率和更灵活的还款期限。

　　4月1日起，《济南市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》实施，公积金缴存职工可以把尚未结清的银行商业贷款转为公积金贷款。

　　3月27日，临沂市住房公积金中心发布《临沂市商业个人住房贷款转住房公积金贷款管理办法》，以减轻职工偿还商业住房贷款压力。

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　　据金融研究院不完全统计，目前全国已有30多个城市逐步落地或放宽“商转公”政策。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“商转公”政策作用于住房消费的需求端，既能减轻还贷压力，也有助于增强市场信心和消费能力。

　　严跃进进一步表示，随着各地加快挖掘住房公积金政策潜力，“商转公”政策有望在更多城市落地，该政策不仅为已有商贷的购房者减负，也让不少准备购房的家庭看到了“先商后公”的可选路径，增强了购房决策的确定性。

　　各地“商转公”门槛不一

　　金融研究院查看各地“商转公”政策发现，各地“商转公”的门槛并不一致，部分城市要求相对宽松。

　　比如，武汉“商转公”不再认定首套住房，家有两套房也能办公积金贷款“商转公”。

　　长沙、哈尔滨等城市支持“先还后贷”“顺位抵押”两种申请“商转公”贷款办理方式，贷款人无需自筹全部资金结清原商业贷款后再转公积金贷款。

　　合肥放宽房贷“商转公”办理年限，自2025年4月20日起，可办理2019年12月31日（含）之前已发放的个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务。

　　沈阳调整取消了“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年以上的限制条件，以及取消借款申请人及共同申请人名下除申请“商转公”贷款的1笔个人住房商业贷款外不得有其他住房贷款的限制条件。

　　而像广州这样的一线城市则有较高的“门槛”。根据办法，申请“商转公贷款”应同时符合八个条件。

　　同时满足八个条件并不容易。比如条件二要求“原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款”，条件八要求“在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上”。

　　除了八个条件外，办法还要求申请人在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。

　　即使满足申请条件，申请人也可能要排队轮候。办法拟规定，商转公贷款申请实行轮候规则，按照在广州住房公积金管理中心综合业务系统提交申请的先后顺序自动获取额度；未获得当天额度的，按照原顺序继续轮候。

　　此外，商转公贷款额度、贷款期限也有限制。

　　根据办法，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

　　商转公贷款的贷款期限按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。

　　京沪暂未出台 “商转公” 相关政策

　　值得关注的是，北上广深四个一线城市中，除了广州拟推出“商转公贷款”政策，深圳最先开办了“商转公”业务。

　　为何是深圳？

　　2024年6月，广州住房公积金管理中心在回复居民问询时表示，“深圳的开展具有其特殊性，深圳公积金贷款起步晚，沉淀资金较多，享受过公积金贷款的缴存人较少，其业务的开展具备条件。”

　　广州住房公积金管理中心还表示，公积金政策的制定需要结合城市实际情况，房地产市场的体量、交易的活跃度、住房多元化需求等方面都有其自身的特点，不适合简单照搬照抄其它城市现有的制度规定。

　　目前，北京、上海并未出台 “商转公” 相关政策。

　　今年1月，北京住房公积金管理中心在回答居民提问时表示，目前确有个别地区公积金中心开通过商业贷款转公积金贷款业务，主要是结合当地住房市场情况为促进住房消费，采取的阶段性支持措施。其余城市公积金中心仍按《条例》规定，对符合条件的职工通过办理提取或贷款给与支持。目前，北京住房公积金管理中心尚未开通商转公业务。

　　去年8月，上海市公积金管理中心在回复居民提问时表示，住房公积金政策由市公积金管委会根据房地产市场调控方向、本市住房消费水平、社会人均收入情况、住房公积金流动性情况及风险管理的要求等综合确定后研究制定。目前，上海市并无商业住房贷款转公积金住房贷款的相关政策。针对市民的建议，上海市公积金管理中心表示将留作参考，如有相关政策出台，将通过官方网站等渠道予以公布，以便广大市民及时了解。

　　根据《2024年北京住房公积金归集使用计划执行情况和2025年计划安排》，截至2024年末，住房公积金归集余额8222.10亿元，个人住房贷款余额5109.97亿元，个贷率为62.1%。根据《上海市住房公积金2024年年度报告》，2024年末上海市住房公积金个人住房贷款余额和项目贷款余额的总和占缴存余额的71.62%，即个贷率为71.62%。较高的个贷率表明北京、上海住房公积金资金运用较为充分。

　　严跃进也表示，除了广州、深圳等城市外，其他热点城市跟进“商转公”的可能性不大，因为这些城市的公积金使用率相对充分，市场交易总量规模也较高，所以公积金盈余不如已经推出的城市那么充足。“北京、上海在公积金政策方面会偏向保守，主要原因还是与使用效率有关，从目前的情况来看，推进‘商转公’暂时不具备空间。”