文/北京进深 林振兴

在男性为主导的京城地产江湖中，张欣很显眼，她是一位雷厉风行的铁娘子。

今年上半年，她带领中海新城公司杀出重围，以125.44亿元成交额，排名《上半年北京房企权益销售金额排行榜》的第二名。

中海新城与第一名中建智地的差距，仅2.5亿元。

张欣不仅带领中海新城在石景山打下了一片江山，还跨入朝阳和西城。

上半年，中海新城在北京主要铺排了9个住宅项目。拿地方面，张欣仅在石景山大本营砸了超45亿元，她或许想把更多“子弹”留在下半年。

在北京，中海地产有两个平台，它们互不隶属。

其中，中海新城主要在石景山和西城做地产开发，由张欣主掌；中海北京公司的活动范围主要在丰台、房山和昌平，由倪健刚执掌。

同在一个区域，最怕比的是兄弟公司。上半年，兄弟公司中海北京以69.33的权益销售额，位列榜单第七。

但不可否认，中海北京也在不断突围。在通州，它入股朝棠揽阅；在朝阳，它敢于参拍三间房地块；在海淀，它拥有地王树村项目和翠湖玖章。

中海新城的这张成绩单，中海集团董事长颜建国也看在眼里。今年，张欣又多了一个title——中海发展投拓总监。这是集团给予她的信任与嘉奖，张欣是否会进一步高升？

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上半年，中海新城销售额最高的项目，并不在它的大本营，而是朝阳顶豪首秀——中海万吉玖序。

开盘不到两个月，万吉玖序网签171套，套均超2400万，成交均价保持在11.5万 /㎡的高位。

中海新城兜里进账超42个小目标，全盘去化超46%。

按照每天成交4套豪宅的剧本，万吉玖序网签套数马上将突破两百套。

万吉玖序是真正的顶豪，它最小户型168㎡起步，套均200㎡以上，最大户型372㎡。

4栋楼王为罕见的平墅，备案均价最高——13.5万元/㎡，目前已网签了两套。

其中，一套为约372平的次顶层，按照备案价13.5万/㎡，该套总价超5000万元。

372㎡户型一共只有9户。其中，1套为顶层复式，建面576.65㎡，单套总价约7785万元。

拿证两个多月，看到万吉玖序这张成绩单，张欣心里应该很是欣喜，但她或许也有一丝隐忧。

比起北面一路之隔的北京宸园，万吉玖序还是稍逊风骚，前者网签累计网签突破100亿。

眼下，对手中建智地，又要在朝阳推出第三座宸园。

4月底，中建智地 金茂 越秀 朝阳城发，以126亿元拿下朝阳区第四宗打包地块：黄杉木店2107-01、02、03地块 孙河2902-73商业地块。

其中，02地块由中建智地操盘，将打造第三座宸园；01地块由金茂出产品设计、越秀操盘。各家打造豪宅的实力，都不容小觑。

最近，有关黄杉木店双子座的信息满天飞。

小道消息称，01地块户型面积150平米、190平米、220平米；02地块120平米、130平米、140平米、160平米和190平米，预计7月售楼处开放，8月样板间开放，9月开盘。

万吉玖序与黄杉木店双子座的部分面积段会“打架”。

前者规划了370户，还需要近200位高端买家，才能消化这些库存。张欣和团队唯一要做的，加快速度卖房。

而且酒仙桥算不上老牌豪宅区，城市界面其实非常一般，老旧小区多，棚改进行中，有大量安置房，居住群体复杂。

除去地段，地块本身的素质来看，万吉玖序2.8的容积率，也不太贴合豪宅定位。

去年11月底，中海新城首度迈进朝阳区，砸153亿元巨资拿下朝阳地块组合包。打造酒仙桥的万吉玖序、小红门的时光之境以及十八里店的朝阳ONE。

截至目前，中海时光之境网签56套，取证房源网签率21.7%，均价7.73万元/平米，约为指导价8万元/㎡的97折；成交金额约5.03亿元。

中海朝阳ONE网签86套，网签率11.53%，均价7.65万元/平米，约为销售指导价7.9万元/㎡的97折，成交金额约8.22亿元。

虽然两位小弟拖了些后腿，但多亏大哥万吉玖序扛着，使得中海新城“朝阳三子”总成交金额为55.31亿元，地价覆盖率36%。

在当下的市场，张欣的这份成绩，在及格线以上。

在西城，另一个中海新城操盘的京华玖序，上半年战绩也不俗，网签69套，销售额24.17亿元。它成为中海新城内部上半年销售额第二的项目。

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与之相反的是，大本营石景山项目的成绩，却在中海新城内部慢慢掉队了。

上半年（2025.1.1-6.27），石景山住宅成交额排名第一名的项目是，元玺Glorious Park，它由首钢 香港置地 招商蛇口共同开发。

尤其是去年9月才取证的石景山长安源境和长安玖章，上半年表现还不如中海学府里和中海寰宇天下天境。

去年5月，中海新城以底价57.5亿元，摘得石景山区首钢园区东南区1612-830、831居住用地和1612-763公建混合住宅用地，销售指导价都是7.68万/㎡。

其中，西侧830地块为长安源境一期，共7栋住宅楼334套房源，定位刚改，户型面积段为105-145㎡，南北双阳台。

目前，一期网签136套，去化率约40.7%，成交均价6.22万元/㎡，成交额10.2亿元。

张欣是懂得平衡的，为了照顾一期老业主们的情绪，东侧831地块的长安源境二期没啥大的惊喜，只是翻版一期的。

同样规划有7栋住宅楼，334套房源，面积段108-145㎡区间，目前二期暂未入市。

763地块东侧住宅部分为长安玖章，规划建设8栋7-10F住宅楼，共180套房源，定位高端改善，户型面积段为183-236㎡平层四居。

2024年9月首开，目前网签97套，去化过半，成交均价7.64万元/平米，成交金额14.37亿元。

763地块还有一个“包袱”，西侧主体建筑为两栋25层的酒店，另有近8000㎡社区商业。

眼下，石景山首个“好房子”——首钢璟悦长安来了，开盘当天，成交217套。毫无疑问，它将对该区域的中海新盘形成背刺。

在石景山，中海新城的库存压力不小。

中海寰宇天下天镜，2024年3月取证，网签309套，待售575套，成交均价6.84万元/平米，成交总价27.68亿元；

中海学府里，2023年8月取证，网签275套，待售281套，成交均价6.65万元/平米，成交总价18.55亿元；

关键是，寰宇天下天镜和学府里还是靠降价走量。4月中旬，天镜的成交均价还在7.2万元/平米，学府里成交均价在6.84万元/平米。

如果要问，这轮石景山降价潮因何而起？

过去，石景山楼市，全凭海淀、西城和丰台的外溢购买力支撑。但这两年，海淀和丰台超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。

这种楼市成交结构，一旦潮水退去，必然会裸奔。

更可怕的是，石景山还要面临海淀西边新盘的步步紧逼。

海淀半壁店、宝山土拍之后，还有四季青西郊机场两块地，且已出现在五批次供应清单上。

未来，海淀西和石景山不可避免将上演一场抢客大战，无论产品还是价格都将卷到不行。面对激烈的竞争环境，张欣肩上的去化压力不小。

下半年，中海新城还有石景山西黄村“宅产配”组合地块即将入市，拿地价45.23亿元，总建面16.46万㎡。

这块地虽然在石景山，但距离海淀很近，与6月初成交的海淀宝山地块直线不到3公里。

张欣也在快马加鞭，拿地1个月后，公建地块设计方案率先出炉。

该项目规划建设5栋住宅、1栋酒店以及其他配套建筑。

总计百余套房源，户均建面约190平米。户型方面满足“好房子”规格，赠送尺度超大，南北双阳台 外接花池 飘窗。

这一次，张欣是否能在石景山打一场漂亮的翻身仗？