文/粤进深 严明会

被称为南山前海最卷新盘的观山海家园，迎来新一批户型的加推。

上周末，远洋观山海家园开放了138㎡样板房。

主要在项目的3栋、4栋，据悉，将在7月中下旬入市。先推4栋64套房。

138㎡户型，是这个项目最后推出的产品了。

也是楼王单位，压轴的存在。

观山海家园位于深圳南山区兴海大道东侧、沿山路南侧，大南山脚下。

距离5号线荔湾站仅几百米。

为荔源实业股份有限公司返还用地，原是荔山工业园，由远洋集团收购而来的旧改项目。

项目总占地面积4.24万㎡，总建面16.3万㎡。

整个小区规划12栋17-25层的住宅，共870户。

包括1栋一二三单元、2栋一二三单元以及3栋一二单元、4栋一二单元、5栋、6栋。

产品建面涵盖95-138㎡，两梯两户、两梯四户、两梯五户。

此前，项目已经历三次推盘：

去年12月，首推1栋一、二、三单元，258套房源。

今年3月取证加推2栋一、二、三单元，295套房源。

今年4月取证推出5栋、6栋，192套房源。

不过三次推出的都是95-115㎡的产品。

而即将加推的3、4栋，是138㎡的户型。

这是项目首次开放改善型的低密大平层产品，当然也是小区唯二的两栋。

无疑，各项指标也优于其他楼栋户型。

138㎡户型是2梯2户板楼，仅有17层，带独立电梯厅。

仅这一点，就是小区楼其他栋不可比拟的。

当然了，价格也会贵一些。

据悉，预计备案价10万/㎡，总价在1300万左右。

其实，观山海家园一直在悄悄涨价。

去年项目首开，按揭9折，折后单价约7.7万左右；

今年3月加推，综合约92折，折后单价约7.9万；

4月加推，综合约94折，折后单价约8.1万。

可以看到，项目每一次加推，价格都上涨一些。

这跟项目本身的质地，有很大关系。

观山海家园不仅靠山面海，有自然景观优势。

且作为新规产品，含赠送得房率到95%-97%。而容积率仅2.65。

在深圳核心区，已经算很低了。

另外，观山海家园均为商品房，无回迁、保障房，居住客群也较为纯粹。

凭借这些方面的优势，项目还冲上了深圳上半年成交榜的前三。

粤进深翻了下深圳住建局的数据，项目已取证推售的房源，目前网签去化率70%左右。

当然了，观山海家园的不足也是有的。

首先，项目在南山荔湾板块边缘。

对比桂湾、妈湾核心区，属于较为边缘地带，配套上会有所欠缺。

其次，观山海家园距离兴海大道较近，部分户型容易受货车噪音影响。

产品方面，虽然观山海家园在户型、得房率、容积率等较具优势。

但此前传出，部分楼栋的停车位却存在一个较大问题。

整个小区配建车位987个，车位户数比为1.13。

但这里面，住宅车位871个，刚好够覆盖住宅户数。

剩下的，商业车位56个，公共配套车位20个，由政府管理的社会车位40个。

并且，这40个由政府管理的停车位位于2栋一单元半地下二层南侧。

更重要的一点，项目的地下车库有半地下一层、半地下二层和地下一层共三层。

小区的3、4、5、6栋电梯均可以直达三层地库中的任意一层。

而1、2栋的电梯，却只能直达半地下二层，不能直达半地下一层和地下一层。

据了解，项目半地下二层的停车位共488个，而1、2栋的户数553户。

这里面，还包括了公共配套车位，社会车位没有剔除。

意味着，1、2栋的住户，往后要去半地下一层和地下一层，需要中转才能到达。

而半地下二层车位不足，导致该两栋楼必然将有部分住户需要将车位选在另外两层地库。

对于这个问题，据悉，开发商业此前也给出了解决方案。

就是在小区中间设计两部垂直电梯，可直达三个地库。

还设计了两个人行口，连通半地下一层和地面小区花园。

当然，这样做肯定还是没有在楼栋直达地库方便。

特别是在下雨天的时候，住户需要从地库上到地面花园，再走一段路才能回到自己的楼栋。

想想就不是很方便。

不过，1、2栋开发商已经先推了。

这个问题，对于即将加推的3、4栋并没有太大影响。