北京进深 徐迪 7月8日，中海树村35号地总平图公示。

项目位于海上地街道，占地3.97公顷，地上总建筑规模约7.33万平方米，最高建筑18米。

规划了16栋4-6层叠拼+大平层产品，层高3米左右。

这也是海淀北五环目前唯一的叠拼项目。

长条地块，东西面宽较窄，16栋楼两两一排，其中有10栋楼是5退4层，6栋是6退5层。

预计是上叠3层+下叠2层组合，主力户型400平米左右，按照15万+的单价，单套总价达6000万级别。

另外在4#楼和8#楼西边各有一个单元的大平层，面积在290平米左右。

叠拼产品的特殊性，中海树村项目没过度追求层高，单层均在3米出头。

景观大门设置在小区西侧正中央位置，带装饰挑檐，两侧有景墙，穿过门庭配套楼是整个中央景观轴。

三处下沉庭院+景观连廊，横贯小区腰部，将小区一分为二，南北各8栋楼。

另外由于地块南北向过长，在小区南侧街坊路上、两栋楼中间，也开有一处人行出入口。

用地指标上显示容积率是1.6，但出让文件中也注明了，1.6的容积率是与东侧一条防护带统一计算的结果，根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。

实际地上建面与占地面积的比值为1.84。

地块南侧的街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占地面积约2550平方米。

如果再去掉街坊路的面积，树树35号地的容积率将超过1.95。

可以看到，住宅楼基本都紧贴红线边缘，并排的两栋楼东西间距最大7.7米，北半区最小的只有5.8米。

南北间距最近的两栋相隔18.35米，好在是低楼层产品，这个距离采光没问题。

东侧防护带地块在吞噬容积率的同时也释放了绿化率，住宅地块上减少绿地做了功能服务用房。

树村35号地成交于今年3月18日，中海地产以27.93%的溢价率在9个竞争对手中夺得该地块。

总价超75亿元，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京首个楼面价10万+住宅地块。

在出让文件中就对项目的规划设计提到了一些具体要求，包括建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

居住小区的住宅建筑建议增强院落围合感，沿现状树村公园形成连续的建筑界面。居住地块内部结合中心花园，强化景观均好性与社区归属感，同时应加强与树村公园景观的融合渗透。

建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，突显历史特色，适当结合新中式风格。住宅应采用坡屋顶形式。街区内的居住建筑以暖色调为主，等等。

树树35号地位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里；北侧紧邻华联商场，生活配套完善；同时，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。

东边是北京体育大学，隔着北五环往南，是北大和清华，文脉重地，学区属性极强，海淀最强二派，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校。

这是一宗素质足以吸引内城改善群体的地块。不论产业、学区还是地铁，树村板块都是称得上海淀北C位所在。

生态环境也不错，西、南双侧公园环绕，隔着清河是北五环，没有噪音问题困扰。

西北两公里是功德寺双子：和樾望云、和樾玉鸣。开盘3个多月，基本到尾盘出清阶段了，成交均价10.5万/平米。

往东两公里是刚开盘不到1个月的朱房村双子项目。其中建发海晏网签139套，成交均价13.5万+；臻云暂无网签。

树村的地理位置和圈层更胜上述几个项目。隔壁圆明天颂今年成交的几套次新单价都在16万+，是目前市场上不多的升值盘。

周边竞品来看，功德寺双子销售指导价10.5万/㎡；

朱房两块地无指导价，其中0029地块成交楼面价8.92万/㎡；建发0030地块楼面价更是高达9.5万/㎡，预计售价不会低于12万//㎡。

西边隔着公园还有两个次新盘：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。