北京进深 徐迪 刚刚过去的这个周末，招商朝棠揽阅开放了样板间。

现场堪比年节日的菜市场，官方数据，一天接待了1000多组客户，认筹过百。

关键词：4站CBD，南北大尺度赠送、得房率96%，河景房，全精装三居400万起。

69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五种户型，设计上兼顾了品质与实用功能。

南向纯落地的系统窗，窗体到地面，窗墙比0.4~0.5。

全户型新风中央空调系统，智能马桶，方太厨具，餐边柜、玄关柜、家政间，让小户型实现丰盈感。

起步69㎡三居，刚需神户型↓

麻雀虽小，五脏俱全。

三个全明卧室+U型开放厨房+独立餐厅+入户玄关+隐藏家政间。

客厅宽3.6米，称得上全北京70㎡以内的面宽标杆。

南北均有扩展空间可封入室内，69㎡赠送面积超10㎡：

南阳台通面宽6.8米，约1.7米进深，计一半面积；北面设备平台4.6㎡全赠送。

扩容后，南向主卧近12㎡；北面卧室面积接近15㎡，可以拆分成两个，满足多成员家庭居住需求。

硬要说缺点的话，卫生间没有窗户。

另外就是房源数量太少了，毕竟也不可能全市场都卖特价菜。

此前北京三居的最小建面出现在顺义青年ONE，72㎡。

通州今年的新盘大有反超顺义之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

朝棠揽阅这个69㎡三居对于预算有限又追求高品质的刚需客群简直太诱惑了！

86㎡中间户/89㎡边户，三居两卫↓

总赠送面积11㎡，与69户型相比，增加了大量储物空间。

主卧套房，除独立卫生间外，还有个小衣帽间。

公卫三分离主流设计，承载多成员家庭需求。

独立玄关双收纳系统，南转角收纳+北两组柜体，搭配隐藏式家政间，将生活的琐碎融于无形的创意之中。

边户客厅有270度转角落地窗，三面采光，南向可享一线河景资源，直面运河北岸风光。

空间舒适度比69户型大幅提升，没抢到69户型的，这两个户型踮脚入手不亏。

四居起步建面拉低到101㎡↓

南向三开间，通面宽9.5米阳台。

同尺度房源收纳的王者，双餐边柜系统，L型衣帽间，足可以对标常规130户型空间。

北面两个卧室也都有设备平台扩容，最小房间也接近7㎡，做儿童房或书房足够。

并且这个小房间可以与客厅打通，做成景观餐厅，进一步扩展公区空间，豪宅尺度感有了。

入户玄关+家政间一体化设计，归家动线清爽有序，家务高效短动线，便于多成员家庭杂物存放。

同时，这种设计还避免了入户门正对卧室，有效解决小户型的动静分区问题。

600万预算拿下一套四居两卫，八窗全明，首改客群可以重点关注。

124㎡四叶草户型↓

这个户型已经完全是豪宅配置了，主卧小家化，包括L型步入式衣帽间、带西岛台的社交厨房等。

10.5米南向三面宽，客厅面宽超4米，大平层的朗阔视野。

中西双厨，超长岛台，360度环游台面，创新西向开门巧妙结合高效收纳系统。

整体来看，朝棠揽阅所有户型设计都在贯彻“收纳即空间”理念：

玄关区域整合换鞋凳、挂衣区及清洁柜；厨房预留大家电位；卧室标配通顶衣柜。

控总价的同时，保证“好房子”的功能户型，满配精装品质，叠加临铁优势，妥妥的刚需福利盘。

朝棠揽阅所在地块成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08亿元竞得，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

拿地不到1个月，项目规划设计方案公示；5月底，贝好家方面宣布，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约合作开发。

项目地上建面8.68万㎡，容积率2.5，规划建设13栋9-18F洋房+小高层，共902户。

6月26日，一期西区5栋楼435套住宅取证，总面积约4.29万㎡。

拟售均价约6.5万元/㎡，各栋楼均价差距不大，6.48万-6.54万元/㎡区间。

备受关注的69㎡小三居户型也在本次取证范围内，备案价超过6.7万/㎡。

西区景观大门占地没有东区宽阔，但向内延伸出一大片下沉庭院。有景观廊架连接，大概是类似于风雨连廊的存在。

东西两区中央广场的位置，非常显眼地标注了“地面绿化机动车停车位，”东区36辆，西区54辆。

虽说很多开发商在报规阶段的地上停车位，交付时都会改成绿地。八里桥项目总共规划了1111个机动车停车位，地面占到了8%，去掉之后，车位比降到1:1.13，普通住宅小区水平。

西门的建筑离围墙要更近一些了，西侧几栋楼仅有2米。

不利因素方面：

· 项目红线范围外110kv高压线，区政府承诺入地；

· 项目西北侧300米左右京城货运线，24小时都有货运飞机经过。飞机在上空产生的噪音持续25S，窗内不关窗分贝52dB，关窗降到35dB。

项目南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

由于占据沿河稀缺位置，6044 、6049地块在设计管控上也提出了比较细致的要求，强调与周边建成环境的协调统一，重点控制区域核心与门户节点、通惠河滨河区域的建筑高度，塑造节点突出、北高南低的整体高度秩序。

滨河建筑应采用“梯度化”的布局，实现与滨水自然空间的平缓过度。避免首排建筑过高。

出让文件中，地块建筑高度为48米，设计方案里调整到（局部54米）。

48米只能做到16层，现在北排中间位置的3栋楼可以做到17层、18层。

加高之后，后排又多了十几二十户能够看到南边的通惠河景，整体上也符合北高南低的设计管控。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，六站到国贸CBD。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

去年5月首开四栋，今年3月4日剩余两栋取证，共268套房源，目前网签143套，去化过半，成交均价接近7万元/平米，其中二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。

八里桥棚改地块属于04组团，包括7个住宅用地和2个基础教育用地。教育用地规划一所9班制的幼儿园和一所24班的小学。

04组团规划定位为运河商务中心区，文化传承展示区和生态宜居活力区，未来以商务服务、文化体验和居住为主导功能。

根据之前公示的规划，周边会有滨水商业空间，有望建成一处休闲打卡景观。