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好房子时代。

上海新房多阳台“诱惑”

进深 505707 2025-07-04 18:14 9.9w阅读

实得率超90%,买家真划算?

文/上海进深 严明会

多阳台的风正席卷上海新房市场。

4月初,宝山招商序首次推出三阳台创新户型时,市场还将其视为新鲜尝试。短短数月时间,长宁越秀招商·和樾长宁、浦东招商臻境等项目迅速跟进,连嘉定时代之城这类热销盘也在加推批次中采用了双阳台设计。

近日,静安区内环第一个全系三阳台项目——静安年华也来了。另外据网传消息,保利置业在杨浦滨江的项目也将采用三阳台设计,目前已有户型图流出。

三阳台户型在上海并不是新鲜物种,但主要集中在2010年以前的老小区。之后,上海出台了严苛的《建筑面积计算规划管理规定》,限制增加,把主流住宅的实得率压在了70%-80%

最近这场变革的根源,是上海对住宅阳台规范的悄然松绑。今年开始,上海市酝酿出台第四代住宅新规,拟大幅放宽阳台面积计算标准,允许局部空间挑空设计,并将架空层、风雨连廊等公共区域移出容积率计算范围。

这等于给开发商开了个口子——通过多做阳台、把阳台做深一点,就能变相增加房子实际能用的空间。随着政策的逐渐放开,可以预见的是,未来的上海新房市场这种多阳台的设计会越来越多。

以第一个“吃螃蟹”的招商序为例,其建面约100㎡的A1户型,两个阳台合起来面宽达6米,再加上远超平均水平的约1.8米进深,整体面积就有近11平米。

在这个户型中,封阳台后的次卧不仅能放下双人床、床头柜和收纳柜,阳台区域还能轻松容纳两个休闲座椅和小茶几。一般百平米的3房,北向书房仅能做书房使用,但此户型中可以摆放标准双人床、书桌和收纳柜。实际使用面积达到约90㎡,实得率高达90%

和樾长宁是上海市区首个多阳台项目。建面约120㎡配置南北双阳台,北侧阳台可以拓展为次卧的使用面积,双阳台的赠送面积大约6㎡,算上飘窗和独立电梯厅,总赠送面积约16㎡,全屋实得面积约105.5㎡,实得率约87.9%

建面约145㎡的户型做到了南北三阳台,总赠送面积大约22.5㎡,全屋实得面积132.1㎡,实得率约92.4%

同样是市区项目的大华静安年华,做法更直接。108㎡的小户型就做到了南向三阳台,而没有采用当下市场较为普遍的南向双阳台北向阳台的传统布局,测算下来,实得率约87%120㎡的两卫户型,做到了三阳台 270度转角飘窗,实得率达到了95%,超越了市面上大部分同面积户型。

客观来说,多阳台设计确实让住起来更舒服。比如:南北通风更好了;阳台多了,晾衣服、养花、或者放个椅子晒太阳喝茶的地方都有了,家里每个人都能有自己的小角落,卧室的空间感也显得更大了。

飘窗虽能全赠,但功能性有限;未封闭的阳台,虽购房时只算一半收费面积,却可通过改造大幅提升实用价值。阳台多一个或者大一点,能够让购房者有最直接的感知,成为营销上的亮点。

但这些馈赠,早就在暗中标好了价格。

以和樾长宁为例,首开48套房源,均价13.88/㎡,是大虹桥房价天花板。对标周边新房“西郊云庐”房地联动价为11.8/㎡,价差约2/㎡。二手房方面,比较有可比性的是宝华西郊紫薇花园,建于2016年,目前成交价在13-14/㎡。

尽管开发商宣称赠送面积增加,但入住以后,实际需增加数万元的阳台改造费,如拆除、封窗等,部分户型受结构梁限制,还可能影响采光与舒适度。

另外值得注意的一点是,当前三阳台新房的得房率普遍徘徊在75%左右,甚至低于部分旧规楼盘。当开发商用阳台“变”出更多使用面积时,楼道、电梯这些公共区域(公摊)并没有变小。(以下数据来源于网上房地产)

招商序得房率

和樾长宁得房率

在这里,我们理清一个概念:得房率与实得率。

得房率:指套内的建筑面积(包括墙)占你买的总建筑面积(包括公摊)的比例。

实得率:指房子里实际能自由使用的面积占你买的总建筑面积的比例。这其实是近几年新出来的概念,开发商通过“偷面积”的手段,使得实际可以使用的面积提高。比如独立电梯厅属于公摊面积,不算作套内面积;未封闭的阳台在计算得房率时只计算一半,但可以通过后期改造,完全变为室内的使用面积。这就提高了实得率。

来源:进深

作者:505707

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