拾遗地 2025-07-04 12:18 1.3w阅读
文/十一弟
前几天,万科股东大会上,坐在主席台上的郁亮,把C位让给了深圳地铁董事长辛杰。
他辞掉万科一把手的职位,卸下千斤重担,神色看上去反倒比以前更轻松了。
郁亮现在担任执行副总裁,他的座次,被安排在辛杰的右手边。
权力重组后的万科管理层,郁亮并没有被完全边缘化,他依然掌握着一定份量的话语权。
今年初,深圳地铁对万科的核心管理层进行了大洗牌,从前职业经理人的角色弱化,来自深圳地铁的高管全面上位。
作为万科大股东,深圳地铁董事长辛杰,兼任了万科董事会主席。
与辛杰搭配工作的五名执行副总裁,除了郁亮和财务负责人韩慧华,其他三名都是年初刚刚上任的深圳地铁高管。
持股最多的大股东,取代郁亮出任一把手,派驻高管全面介入上市公司。
这意味着,深圳地铁在年初对万科的调整,其实已经下定决心要为它兜底了。
对现阶段的万科而言,没有比这更好的安排——
销售大幅滑坡,极其脆弱的流动性,能保持稳定的股权结构,最有实力的大股东,真金白银地输血,在资本市场上,还拥有了国企身份的信用背书。
过去半年以来,深圳地铁陆续向万科提供了至少220亿的股东借款,年息仅为2.34%,比目前一年期贷款市场报价利率(LPR)还要低。
源源不断的股东借款,正在帮助万科渡过偿债高峰期,避免在公开市场违约。
深圳地铁对万科的救助,不遗余力。
整个房地产行业,恐怕找不到这样有资金实力、并且愿意真金白银输血的大股东。
地铁与房地产有着天然匹配的属性。
哪怕是全世界最赚钱的地铁公司——香港地铁,也很难靠卖地铁票来盈利。
因为地铁建设和运营的成本,实在太高了,入不敷出。
无论是香港地铁,还是深圳地铁、广州地铁,都需要依赖轨道交通与物业开发的TOD模式,平衡经济收益——
通过地铁建设推动土地价值提升,再利用物业开发利润反哺轨道交通运营。
2017年,万科与姚员外的宝能集团爆发股权之争,深圳地铁充当白衣骑士,大手一挥,耗资将近664亿,从华润和恒大手上接盘万科股权,坐上大股东位置,就是基于这个逻辑。
现在,万科陷入危机,深圳地铁果决出手,全面接管上市公司。
但对深圳地铁而言,既然选择了兜底,那么它对万科的管控,就不能只停留在大股东地位和输送资金层面,更需要深入业务进行整合。
连同之前的股权投资和今年的财务输血,在万科身上,深圳地铁真金白银地砸进去了八九百亿。
现在的万科,在二级市场上的总市值,还不到800亿。
生吞下一头巨无霸,最重要的是有能力消化它,否则会被活活撑死。
深圳地铁旗下也有独立的房地产业务平台——深铁置业,但相比万科这样的专业化开发商,深铁置业仍显稚嫩。
围绕土地和房子,万科拓展了多元化业务——房地产开发、商管、仓储物流、长租公寓、物业服务、酒店度假等。
开发商的业务模式,是拿地卖房子,看似是重资产,其实也是轻资产,看重专业化能力和周转效率。
深圳地铁拥有低成本资金,十几条地铁线路、将近六百公里轨道交通网络,沉淀了庞大的土地资源和存量物业。
当传统拿地开发的业务模式走不通了,万科的开发运营能力,与深圳地铁融合,能够极大提升地铁沿线的土地价值,盘活这些存量物业。
深圳地铁在业务上吸纳融合万科,这是一种更理想的商业模式。
前几天,万科股东大会上,深圳地铁董事长辛杰,透露了这个设想——
“万科和深铁合作之后,有造卫星城的能力。”
“深圳地铁与万科结合,以TOD综合开发为基础,提供城市基础设施建设和运营的系统解决方案,因地制宜发展新质生产力,形成多元场景、多业态融合的城市服务新生态。”
“两家公司在一起,一定能够打造出令老百姓满意的好房子和很多公共休闲、度假娱乐等产品。”
“深铁的业务在突飞猛进,与万科结合起来后,能做非常多的大项目。”
前两天,深圳地铁、万科和通力集团,三家企业谈成了一桩生意——
他们要合作建成通力电梯大湾区智慧物流中心。
十一弟查了下,通力集团是一家电梯企业。
这个合作项目,其实就是选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间,由万科旗下的万纬物流,为通力电梯提供仓储运营服务。
深圳地铁有大量土地和存量物业,万科有多元化业务平台和专业化能力。
这样一来,深圳地铁与万科融合,由深圳地铁提供土地和存量空间,万科嫁接各种资源和多元化业务,就形成了更有想象力的TOD模式。
今年四月份,深铁置业还与万科旗下的长租公寓平台——泊寓,谈成了一项合作。
泊寓发挥在租赁领域的品牌影响力和运营优势,对适配长租公寓业务的深铁项目,开展合作运营。
除了大股东地位和真金白银地输血,深圳地铁对万科的救助,只有放在更长远的房地产模式转型、盘活地铁资产、提升运营效率的视角下,才有意义。
据说,在万科内部,今年的重点工作之一,就是要强化与深圳地铁的融合发展。
深圳地铁砸了几百亿资金,它要救的不是万科,也不是房地产,而是吸纳融合万科以后,创新出一种新的地铁经营模式。
上个月,辛杰以双重身份——深圳地铁董事长、万科董事会主席的身份,拜访了苏州轨道交通集团。
他告诉苏州轨交集团的一把手——
“深圳地铁与万科正在加速深化战略协同与业务融合,希望未来能与苏州轨交集团共同开拓‘轨道+’新赛道”。
地铁运营有很强的地域属性,每个城市都有自己的地铁公司。
但如果深圳地铁能吸纳融合万科的能力,创新出一种TOD模式,把运营地铁变成经营地铁,这可能是它突破地域限制、从深圳走出去的机会。
或许,这才是深圳地铁愿意为万科砸进去几百亿、不遗余力救助的原因。
想要下一盘大棋,谁都需要大胆地赌一把。
本文来源:拾遗地
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