文/粤进深 李奕和

横沥岛的新盘调规，要开始了吗？

就在近日，位于广州南沙横沥岛的绿城桂语汀澜，调整后的方案正式披露了。

跟此前披露的批前公示，基本一致。

15地块：

B4#、B5#建筑功能由商业，调整为住宅、商业，层数由20层调整为21层；

14地块：

1）A5#、A6#建筑功能由商业，调整为住宅、商业，层数由25层调整为27层；

2）A2#住宅及商业、A4#住宅、A7#住宅及商业建筑功能，调整为商业，层数由33层调整为29层。

基于以上调整，相对应建筑的轮廓也有所调整。

体现在参数上，变动其实不算大。

15地块，总建筑面积由11.81万平方米变更为12.21万平方米；

地下机动车位由877泊调整为887泊。

14地块，总建筑面积由14.57万平方米调整为15.09万平方米；

地下机动车位由1086泊调整为1135泊。

两个地块的容积率没有变，计算容积率的建筑面积也没有变。

可是，我们明明看到个别楼栋层高有所调整啊，怎么回事？

其实，这些楼栋虽然功能、楼层数做了调整，但总的层高并没有变。

如，15地块的B4#、B5#虽然层数由20层变为21层，但总层高还是72米；

14地块的A2#、A4#、A7#层数由33层变为29层，总层高依然是100米；

A5#、A6#层数由25层变为27层，总层高也依然是87米。

简单来说，这些楼栋商业变为住宅的，每层的层高压缩了；

由住宅变为商业的，每层的层高提高了。

总结一下项目这次调整最明显的几个点：

1）之前最靠近江景的四栋商业公寓（B4#、B5#和A5#、A6#），全部变更为住宅了。

2）商业公寓由之前的四栋楼变为三栋，且都被放在了小区的里边，不在一线江景了；

3）调整后，15地块没有了商业公寓功能，三栋公寓均集中在了14地块。

绿城桂语汀澜这个项目，其实拿下地块已经好几年了。

2021年9月，绿城在广州第二批集中供地中，以底价28.3亿拿下南沙2021NJY-9地块。

折合楼面价约16722元/平。

地块面积5.3万平方米，建筑面积约18.8万平方米，原本规划8栋高层住宅和4栋公寓共12栋建筑。

当时广州楼市还较为火热，项目还被限定价格：最高不超37896元/平。

为了分摊风险，绿城还以50%股权引入了陕西建工房地产进行开发。

随后，地块项目被命名为绿城桂语汀澜，并自2022年6月开始预售。

项目的开发主体为广州绿祎房地产开发有限责任公司。

后者的董事长为邵群，经理为刘亮亮。

随着整体楼市的急转直下，开发商后续推盘的意愿有所下降。

直到三年多过去了，桂语汀澜还只推售了15地块的B1#、B2#、B3#、B6#四栋。

按照原来的计划，绿城桂语汀澜二期（即14地块）应在2023年动工建设的。

但考虑到市场去化不行，加之建筑新规的变化，一直没动。

直到今年5月，开发商向广州规自局提出调规申请。

最终，一期以及二期的四栋前排商业公寓，得以摇身一变一变成为住宅大平层。

根据最新披露的总平图，这四栋不超过三十层的住宅，应为三户设计。

户型面积应该不小。

主打江景卖点的横沥岛，又多了几栋江景大平层。

不仅如此，据市场消息，调规后的桂语汀澜得房率也将大大提升。

此前，项目在售户型主要为99-140平，户型使用率在90-93%左右。

桂语汀澜一期在售的四栋楼，已在清盘阶段，网签去化超过九成。

在这一轮广州楼市调整中，位于南沙横沥岛无疑是受影响较大的区域之一。

岛上新盘也多，竞争压力大。且大多是新规前规划的产品。

前段时间，同位于该区域的招商林屿境，凭借最高140%的新规得房率，大杀四方，抢了不少客流。

岛上在售的新盘，只能通过持续的降价应对。

桂语汀澜一期在售房源虽然已接近清盘，但也是其中之一。

项目整体价格从2024年底的2.5-2.7万，下降到2.3-2.4万左右。

其中99平户型总价230万左右，118平总价270万左右。

而140平总价降到310万左右。

终于可以在价格上，跟林屿境110平的户型拧一下胳膊了。

如今随着二期及一期的两栋公寓调规，桂语汀澜似乎有了扬眉吐气的机会。