拾遗地 2025-07-01 11:44 1.1w阅读
文/十一弟
几天前,香港郑裕彤家族旗下的地产商——新世界发展,债务问题岌岌可危,几乎站到了违约边缘。
今年六月份,它原本需要支付名下4笔永续债的7700万美元利息,却选择了延期。
这4笔永续债的最初发行规模34亿美元,按年支付两次利息。
到去年,新世界发展身上背负了1465亿港元有息债务,还有354港元永续债。
结果,它连6亿港元的利息都付不出来,可见其自身现金流是多么脆弱了。
根据协议条款,延期支付利息,不会构成永续债违约,但会递延到本金里面,重复计算利息,相当于利滚利。
新世界发展递延支付利息,让投资者感到震惊。
这导致其在二级市场上股债双杀,不少投资者选择了跑路,用脚投票。
现在,它的市值只剩下143亿港元,相比历史最高时的千亿市值,已经跌落谷底。
新世界发展当前面临的最大危机,是身上背负的庞大债务,以及手里捉襟见肘的现金流。
最近,它从几十家银行拿到了一大笔救命钱——
新世界发展完成了882亿港元的再融资,得到一丝喘息。
到去年,连同永续债,它名下的有息债务规模超过了1819亿港元。
高达882亿港元的再融资,相当于覆盖了它名下几乎一半的债务。
新世界发展的再融资,是从银行获得新贷款的同时,还与原有贷款行协商,对之前的贷款进行展期。
这次从银行拿到的882亿港元救命钱,新世界发展把最早的贷款到期日,推迟到了三年后。
也就是说,这882亿港元再融资里面,最早一笔贷款到期偿付,也要等到2028年。
这是打算用时间换空间,它需要花费更长的周期来解决债务问题。
新世界发展在上个月正式启动再融资、与银行展开谈判时,市场上就已经传出了风声——
向其提供再融资的银行数量,超过50家,有中资银行,有香港本地行,还有国际大行。
这次再融资由中银、星展、汇丰担任牵头行,渣打、东亚、富邦、恒生、法国工商信贷等银行,也都参与其中。
据说,起初有些小银行反对,希望降低商业房地产贷款风险。
由于新世界发展的再融资计划,需要取得所有银行的一致同意和批准。
这意味着,这些小银行其实有权利推翻交易。
不过,新世界发展似乎得到了监管层的支持——
一些中资银行收到指示,除非出现重大问题,否则将继续贷款;
另外一些贷款行也接到了香港金管局的要求,需要提供交易进展及顾虑的最新资料。
而这被看作是监管部门促成新世界发展完成再融资的非正式压力。
协调逾50家银行达成一致、签字同意,这是香港豪门家族拥有的巨大能量。
若是没能顺利完成这次再融资计划,新世界发展将会陷入的困境,可想而知。
十一弟查了下,连同354亿港元永续债在内,新世界发展的有息债务规模超过了1819亿港元。
它在一年内到期的短期债务,超过了322亿港元。
而它手上的现金资源,只有218亿港元,根本覆盖不了短期债务。
上个月,市场上最早传出它将进行875亿港元再融资,其中635亿港元用于偿还今明两年到期的有息债务。
剩下240亿港元,则覆盖了2027年到期的有息债务,为其争取喘息空间。
据说,新世界发展还为882亿港元再融资增加了信贷增强措施,以及提供了额外抵押资产。
它现在所面临的困境,完全出于它的激进风格,以及对房地产市场的错判。
作为香港四大豪门家族之一旗下的老牌地产商,新世界发展的风格,其实更像内地房企。
跟其他三家老牌地产商相比,新世界发展的杠杆水平,
到去年,郭得胜家族的新鸿基地产,净负债率不到18%;李兆基家族的恒基地产,净负债率大约21%;李嘉诚家族的长实集团,净负债率更是维持在4%左右。
而新世界发展的净负债率,将近58%。
若把354亿港元的永续债,从权益科目调回负债科目下,它的真实负债率水平,实际在88%以上。
当年敢出手把恒大从深坑里拉起来、还把许家印喊上牌桌的郑裕彤家族,其激进大胆程度,无人能及。
三年前,郑裕彤家族的第三代接班人、太子爷郑志刚,还在意气风发地掌舵新世界发展。
2022年,国内楼市掉头向下,一大批风格激进的民营房企,已经瘫倒一片。
在那年的业绩会上,郑志刚无所顾忌,一脸自信地放出大话——
“整个大湾区的内地开发商没有钱了,新世界有钱,又是香港开发商,是比较靠得住的。”
“所以有100个项目找我们谈收购,最后选了三四个。”
当时,郑志刚还提出了一个所谓“Quick Win”的快赢战略——
“过去一年,内地落实三条红线政策,要求高负债房企去杠杆,我们反而没有这个问题。”
“许多内地开发商正面临巨大的财务压力,他们的处境非常艰难,但这场危机正在变成一个机会。”
“因为我们的杠杆没有受到三条红线影响,是新世界的一个契机,在危机中收购了很多便宜和高毛利的土地,我们称之为Quick Win。”
为了匹配所谓的快赢战略,郑志刚让新世界发展留出了200亿港元的资金用于收购,看准时机进军大湾区,留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。
当时,郑志刚对内地楼市的判断,非常乐观——
“中国房地产市场现在已经触底了,将慢慢复苏。未来一两年内,将会复苏得非常非常好。”
“这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。”
当时,新世界发展围绕在太子爷身边的一帮管理层,也感受到了欢快的气氛。
公司从上到下,都很乐观,它的首席财务官也跟着放言——
“我们的净负债率已经见顶了。”
“2023年将会下降到稍微高于40%,2024年将进一步下降到40%以下。”
郑志刚及其身边的管理层放完大话后不久,回旋镖来得太快,他们根本接不住——
去年,新世界发展的净负债率不降反升,飙升到了58%,实际净负债率88%以上。
它不受三道红线管控,耗费了大把现金流,逆市收购。
结果,楼市低迷、销售停滞,流动性压力陡升,站到了悬崖边上。
新世界发展已经陷入连续亏损,仅在2024年,净亏损逾171亿港元。
去年,郑裕彤家族已经把太子爷郑志刚,从新世界发展总裁的位置上,换了下来。
他不仅丢掉了掌控新世界发展的权杖,就连作为郑裕彤家族第三代接班人的前景,也蒙上了阴影。
接替郑志刚的职业经理人——马绍祥,只在一把手的位置上坐了两个月,就悻悻辞职了。
新世界发展的现任总裁,是另一位女性职业经理人——黄少媚,此前她主要负责新世界发展在中国内地的开发业务。
解铃还须系铃人,从哪里跌倒,就要从哪里爬起来。
接下来,全靠内地的开发业务,逆风翻盘了。
这次完成882亿港元再融资,新世界发展还同步了一份人事变动——
郑志刚从董事会辞职,卸下了非执行董事职务,彻底从上市公司淡出。
果然,不怕富二代玩物丧志,就怕富二代雄心壮志。
崽卖爷田心不疼,豪门家族实力再雄厚,也填不了后辈用野心挖下的坑。
本文来源:拾遗地
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