文/北京进深 严明会

在北京，千万豪宅项目捷报频传。

西边海淀，建发海晏开盘不到20天，网签130套，均价13.5万元/㎡，套均约3000万。

东边朝阳，万吉玖序网签了146套，均价11.48万元/㎡，收金超35亿元。

但眼下，并不是所有豪宅都能卖得那么丝滑。在新盘的冲击下，一些老豪宅的日子并不好过。

一些豪宅开发商索性打起价格战，靠降价求生，但效果却不尽如意。道理摆在那里，市场总是“买涨不买跌”，越降越卖不出去。

位于丰台的君礼著，最近传闻打出了特价房6.9万/㎡。

这并不是它第一次降价回血，去年国庆前，君礼著就传出从10万/㎡ 降到7万/㎡。

这个项目起步就是千万级别。但尴尬的是，它挨着丰台站，项目东侧有不少拆迁项目和回迁房，甚至还有卖花圈纸钱的。

要知道，2022年9月，首开股份以38.295亿元拿下君礼著所在项目地块，6.9万元/㎡的楼面价，销售指导价10.6万元/㎡。

当时，为了拿这块地，它还承担了15%的溢价率+7000平现房销售的压力。

有人调侃这波君礼著降价，“现在楼价直接击穿地价，相当于开发商免费建了房子。”

为了偿还金融债务，近期首开股份将君礼著抵押出去获得25亿元的借款。

目前该项目期房预售证已到期，后面还有7000平方米的现房，加上今年北京豪宅市场不断出新，君礼著的销售难度也将越来越大。

当然，并不是所有老豪宅都跟君礼著一样，躺得平平的。

为了直面新豪宅的“毒打”，避免自己变成滞销盘，个别开发商开始谋出路。

有的焕新样板间，有的则通过增配手段，向“好房子”靠拢。

同在丰台，另一个老豪宅别墅项目——能建城发的中国府就开始积极“自救”。

它推出了新品叠拼，并开放样板间，上叠户型设计公司是近境设计（唐忠汉），平下叠户型设计公司是CCD设计（郑忠）。

中国府是一个有故事的“老盘”。10年前，当时能建城发还叫葛洲坝地产。

2015年10月，葛洲坝单挑群雄，以49.5亿元和配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价，竞得丰台樊家村住宅用地。

住宅部分楼面价高达7.5万元/平米，刷新了彼时北京“单价地王”纪录。

最近一次取证是去年3月，中国府42套房源（含住宅8套，其余为库房）入市，住宅拟售价格123741.18元/平米。

但时间过去一年多，这批住宅仅成交2套，成交均价123132.43元/平米。

去化缓慢，也是促使中国府“改头换面”的因素之一。

不止丰台，朝阳的融创壹号院，在实楼样板间呈现之际焕新，对室内硬软装重新进行设计，形成三套方案，落地于实楼样板间中。

这项焕新工作，想必花费不菲。

通州，北京缦云one更猛，直接发起调规。

整个北京楼市，缦云ONE可以算得上神盘，它清一色的大平层，主力建面199-350㎡，层高3.3米，一梯一户。

它一开始卖得很火爆，开盘30天揽金25亿元。但到了去年第四季度后，它的对手越来越多。

朝阳酒仙桥北京宸园开盘热销，再加上今年海淀功德寺双子座和朱房双子座热卖，它们卷走了缦云ONE的部分客户。

缦云ONE跟它们比起来，算是一个开盘1年多的老盘。如果以拿规划证的时间推算——2024年4月11日，它比“好房子技术要点”至少晚了10个月。

本次，缦云one调规最吸睛的便是，将二期的3栋（1#、5#、11#）住宅注入“好房子”元素。

3栋楼增加了开敞阳台，预计进深1.8米，送一半面积；北面每个户型增加1个设备平台，全部赠送；

三栋住宅楼的一层，调整为架空层，层高从3.3米变更为4.2米

此外，5#的调整幅度蛮大，将原来的层数从20层变成22层，户数从40户增至43户。