北京进深 徐迪 6月26日，招商蛇口通州新盘朝棠揽阅取得预售许可证，备案名为朝棠雅苑（一期）。

本次准售房源为西区6049地块1#、3#、5#、6#和7#楼五栋，共435套住宅，总面积约4.29万㎡。

拟售均价约6.5万元/㎡，各栋楼均价差距不大，6.48万-6.54万元/㎡区间。

备受关注的69㎡小三居户型也在本次取证范围内，备案价超过6.7万/㎡，置业顾问给到的消息是：单套总价420万±。

控总价的同时，“好房子”户型，满配精装，对朝阳通勤族很具吸引力。

项目定位为刚需加改善类产品，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五种户型，产权得房率在76-80%区间。

1#楼11层，三个单元共66套，均为101㎡四居两卫户型，得房率80%。

3#楼18层，三个单元共108套，均为顶配124㎡四居两卫户型，得房率77.9%。

5#楼11层，四个单元共88套，得房率均为76.2%。其中：一、二单元和三单元01户为68㎡小三居，得房率76.2%；三单元02户和四单元01户为建面89㎡；四单元02户建面约93㎡。

6#楼11层，四个单元共88套，中间户为101户型，边户86户型，得房率均为80%。

7#楼11层，四个单元共88套，均为89户型，得房率78.8%。

朝棠揽阅所在地块成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08亿元竞得，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

拿地不到1个月，项目规划设计方案公示；5月底，贝好家方面宣布，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约，合作开发通州八里桥新盘朝棠揽阅项目。

项目地上建面8.68万㎡，容积率2.5，规划建设13栋9-18F洋房+小高层，共902户。

1、东区6044地块

占地1.33公顷，地上建面3.33万平方米，规划6栋9-17F住宅，共368户。

规模比西区小，但地形方正，全部楼栋都是正南正北排布。

东西各有一处景观大门，西侧为正门，占地约700平米，两侧各有一道十余米的景墙，整个沿街展示面超50米。

大门范围内含一处邻里中心；小区中央及东南角各有一处运动场地。

6044地块出让文件中提到，适当增加建筑退让道路红线距离，保证居住环境品质。

平面图上来看，几栋住宅楼距用地红线均在3米以上。

2、西区6049地块

也就是本次取证的一期项目，占地2.14公顷，地上建面5.35万平方米。拟建7栋11-18F住宅楼，共540户。

另含560平米社区管理服务用房1处，150平米再生资源回收站1处。

整体建筑比东区要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

同样做了两处景观大门，正门朝东，与东区相对设置，也有长长的沿街景墙，长度和东区的相等。

这一波出图的北京新盘莫名就卷起围墙来了，大门已经不够发挥了。

建发的大门 景墙是标配，观宸和海宴都做了奢石景墙；三间房的金茂满矅则是做了个逆天的尺度，150米景观墙，给朝阳路造了个人工景点；刚调规的北京润府二期也在两道大门旁边加了数十米的景墙。

招商八里桥项目的景墙也几乎与单侧围墙等长。

东西两区中间的规划道路还没正式命名，宽度20米，达到了次干路标准，从中穿行，左右都是小区的沿街景墙，好看不好看都挺震撼的。

西区大门占地没有东区宽阔，但向内延伸出一大片下沉庭院。有景观廊架连接，大概是类似于风雨连廊的存在。

东西两区中央广场的位置，非常显眼地标注了“地面绿化机动车停车位，”东区36辆，西区54辆。

虽说很多开发商在报规阶段的地上停车位，交付时都会改成绿地。八里桥项目总共规划了1111个机动车停车位，地面占到了8%，去掉之后，车位比降到1:1.13，普通住宅小区水平。

西门的建筑离围墙要更近一些了，西侧几栋楼仅有2米。

不利因素方面：

· 项目红线范围外110kv高压线，区政府承诺入地；

· 项目西北侧300米左右京城货运线，24小时都有货运飞机经过。飞机在上空产生的噪音持续25S，窗内不关窗分贝52dB，关窗降到35dB。

刚需神户型：

起步69㎡户型做出了三居室，而且还有餐厅和独立的家政间。

此前北京三居的最小建面出现在顺义青年ONE，72㎡。众所周知，顺义楼盘一贯的大尺度赠送面积。

而通州今年入市新盘大有反超之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

朝棠揽阅南北均有扩展空间可封入室内，69㎡赠送面积超10㎡：

南阳台通面宽6.8米，约1.7米进深，计一半面积；北面设备平台4.6㎡全赠送。

扩容后，南向主卧近12㎡，北面卧室面积接近15㎡，可以拆分成两个，满足多成员家庭居住需求。

86㎡户型，赠送面积11㎡，可做出三居两卫。

公卫三分离设计，独立玄关+家政间，与69户型相比，增加了大量储物空间。

主卧套房设计，还有个小衣帽间。

89㎡户型客厅有270度转角落地窗，南向可享一线河景资源，直面运河北岸风光。

整体来看，朝棠揽阅所有户型设计都在贯彻“收纳即空间”理念，玄关区域整合换鞋凳、挂衣区及清洁柜；厨房预留大家电位；卧室标配通顶衣柜。

南向统一外飘窗+北向设备平台赠送，进一步拓展使用面积。

四居起步建面拉低到101㎡，实用面积超90㎡。

南向三开间，通面宽9.5米阳台。

北面两个卧室也都有设备平台扩容，最小房间也接近7㎡，做儿童房或书房足够。

入户做了隐藏式杂物间+家政间，家务高效短动线，便于多成员家庭杂物存放，同时避免入户门正对卧室，有效解决了小户型的动静分区问题。

124㎡四叶草，配置上已加了不少豪宅元素，包括L型步入式衣帽间、带西岛台的社交厨房等。

低总价实用小户型，叠加临铁优势，妥妥的刚需福利盘。

设计方案阶段拉高建筑高度

项目南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

由于占据沿河稀缺位置，6044 、6049地块在设计管控上也提出了比较细致的要求，强调与周边建成环境的协调统一，重点控制区域核心与门户节点、通惠河滨河区域的建筑高度，塑造节点突出、北高南低的整体高度秩序。

滨河建筑应采用“梯度化”的布局，实现与滨水自然空间的平缓过度。避免首排建筑过高。

建筑布局方面，鼓励地块内形成围合式空间，保证沿街界面的建筑贴线率，创造连续开放、富有活力的城市空间。住宅建筑建议形成小尺度，开放街区空间。弱化公共建筑的建筑体量感，营造氛围良好的近人建筑空间。

重点控制通惠河滨河区域、京承铁路及通惠北路沿线的建筑屋顶立面，避免沿街“高层剃平头”的形式，塑造整体协调统一的城市界面。

出让文件中，地块建筑高度为48米，设计方案里调整到（局部54米）。

48米只能做到16层，现在北排中间位置的3栋楼可以做到17层、18层。

加高之后，后排又多了十几二十户能够看到南边的通惠河景，整体上也符合北高南低的设计管控。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，六站到国贸CBD。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

去年5月首开四栋，今年3月4日剩余两栋取证，共268套房源，目前网签143套，去化过半，成交均价接近7万元/平米，其中二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。

八里桥棚改地块属于04组团，包括7个住宅用地和2个基础教育用地。教育用地规划一所9班制的幼儿园和一所24班的小学。

04组团规划定位为运河商务中心区，文化传承展示区和生态宜居活力区，未来以商务服务、文化体验和居住为主导功能。

根据之前公示的规划，周边会有滨水商业空间，有望建成一处休闲打卡景观。