文/北京进深 林振兴 徐迪

金茂满曜的喜事，接二连三。

喜事之一，开盘10天，它已有56套网签，收金超5.6亿元。且成交均价也很坚挺，超过7.8万元/㎡。

喜事之二，金茂把小区内的诰封碑迁走了。

置业顾问跟进深君透露，“施工前就已经迁出去了。”

她还一再强调，那个不是墓碑，是诰封碑。

但对大部分购房者来说，碑就是碑，大清亡了几百年，这东西立在自家门口看着还是不顺眼的。

眼下，诰封碑一走，房子好卖了，心里也不膈应了。无论对于开发商还是业主，这都是一件好事。

直线距离1公里多的朝观天珺，抢先金茂满曜开盘，目前网签29套，差不多是金茂的一半；但朝观天珺主要以大户型为主，定价就是比较高，目前网签均价8.4万 。

三间房双子座里，保利和金茂互为股东。虽然两个项目比邻而居，规划条件相似，但双方却是竞合关系，不搞明争暗斗，一心扑在产品上。

有人评价，三间房共识，给当下动辄拼到刺刀见红的北京楼市，吹来一股清流。

两个新盘一前一后亮相，也让朝阳楼市彻底热闹了起来。其中，朝观天珺首开劲销21亿，金茂满曜官宣销售182套房源、18.75亿。

但眼下，朝阳开发商不得不面对一个现实——朝阳楼市新房压力真的无比巨大。

金茂满曜面临不少劲敌，除了中建智地在朝阳的第三座宸园——黄杉木店项目，连朝阳国资都下场砸盘了。

上个月，朝阳国资委要抛售新北苑世华泊郡的300套房产，单价6万左右。最近，朝阳国资委又又又要卖房了，晨光家园C区300多套房源，单价不到6万。

朝阳价格屠夫一个接一个，金茂满曜能否招架得住？

01

如若诰封碑未迁走，它或许是金茂心里不大不小的疙瘩。毕竟与墓地沾边，大多数人是忌讳的。

满曜项目的西北角，原本有一座石文晟墓园，墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑。

石文晟（1643-1720），汉军正白旗人，清朝大臣。

石碑螭首龟趺，碑身高3.75米，宽1.08米，厚0.44米。龟趺高0.91米，宽1.13米，长2.76米。碑阳碑文清晰，满汉合璧，汉文七行，碑额书“诰命”。

用销售的话来说，“它相当于一个皇家认证的荣誉纪念证书，只不过个头儿大点。”

但土地出让文件白纸黑字写着，“依法应当实施原址保护”。换言之，这尊碑不可移动。

而且此前，金茂回复反馈意见称公示方案未迁移地块内文物，并承诺按照挂牌文件相关要求对地块内文物实施相应保护措施。

眼下，金茂为业主着想，将诰封碑迁走，想必也是费了很大的一番力气。至于用了什么妙招，只有开发商心里知晓。

满曜项目公司为北京满茂置业，董事长为吴进。

吴进，原金茂华北区域总经理，目前已升迁至集团总部，出任首席运营官一职，分管华北各城市经营。

43岁的吴进，曾服务于朗诗地产，自2011年加入金茂后，升职如同开挂一般，

他历任杭州公司营销总、上海区域营销总，后晋升金茂华东区域副总兼苏州公司总经理，2022年执掌华北区域，步步晋升，直至现在成为集团核心管理层一员。

目前，金茂北京地区公司总经理为马浩，他之前是金茂总部运营管理部总经理。

将文物移走，金茂并非第一个吃螃蟹者。

在丰台，中海地产110亿元拿下的万泉寺24地块，打造丽金府。里面，有一座明代家族墓地祭祀台。北京市考古研究院称它比较罕见，是明代葬俗的重要新发现。

最终，中海还是将祭祀台移出了地块。

但它能移出的原因是，文件只要求建设单位“在今后的规划和建设中进行妥善保护”，没有写明“原址保护”。

并非所有开发商都想如此大费周章迁走文物，有的甚至把它变成宝，当做项目卖点。

海淀的香山樾，里面有座关帝庙，17世纪清代修建的，占地约1000平米。

香山樾把它变成了香山书院，以“修旧如旧”，让历史活在当下，确实很妙。

不管何种方式，只要尺度把握好，避开业主们的忌讳，就是妙招。

02

三间房双子，比邻而居，面积段也有不少重合。

但金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

定价逻辑上，金茂满曜以保利朝观天珺为基准，形成“高低配”错位入市。主打质价比，吸引预算有限的客群。

毕竟没有人会不喜欢拿更少的钱，买更大的house？

满曜开盘首推的5栋楼，是它最好的房源，全部集中在洋房和小高层。

户型为116平三居，以及129平、133平、159平四居。全屋赠送面积下来，最高拓展后的使用率，可达98%。

金茂满曜的价格之香，朝阳群众也用脚做出了投票。

截止6月26日，金茂满曜网签56套，套均约129㎡，成交均价约7.84万元/㎡。此外，有10套也已名花有主，被预订了。

按照金茂官宣海报182套的成交数，相当于已完成超三成的网签转化。

不得不感叹，朝阳人民的购买力，还是杠杠的。

其中，拟售均价最高的9#楼，目前已有6套网签 2套预订。

9#楼王栋为8层洋房，两个单元共31套房源。

户型为项目顶配159㎡四居，拟售均价9.13万/㎡，为小区唯一均价超9万的楼栋，采用双玄关，客厅面宽高达6.3米。

当然，金茂满曜的小户型也很吃香，3#和17#东单元卖得都很快。

3#是卖得最火的楼栋，116㎡左右户型，网签了14套房源，并有3套被预订。

该楼栋南向正前方为园林5大主题中的女神花园，里面种满了各种樱花。

17#东单元也是116㎡户型，目前网签7套 2套预订，基本该单元也没剩啥房源。它南边可看河景，北面正对着小区的水系园林。

该栋楼的预售均价为8.4万元/平米，较3#便宜，而且它的产权得房率也要高于3#。

另据官方给出的消息，金茂满曜认筹首日116平米首推房源库存告急。

116平三居最低可下探至7.8万元/平米，总价900万元出头。这让该户型成了当下朝青板块，最便宜的南向3面宽改善型三居。

133㎡户型，目前2#卖得最好，网签了11套，并有1套被预订；11#网签8套；16#网签10套 2套预订。

满曜之所以火爆，也是因为金茂的产品卷到了天花板。

它是金茂“金玉满堂”新产品系中，满系首个北京落地项目。

小道消息称，金茂集团高级领导甚至亲自对项目规划设计方案把关、调整，楼栋排布、项目规划、户型设计、园林设计、装标配置等都几易其稿。

这不是件简简单单的数字，而是一场关于“好房子”的极致追求。

拥有街坊路本是令开发商头疼的事情，但金茂满曜却化腐朽为神奇，将街坊路优化成了一条步行景观街，在路的南北两头分别安置了两个大门。

咨询了售楼人员，说是这条路会做成一条樱花大道。

另外，金茂还创造北京首个地上地下双车马院归家系统：地上车马院 地下车马光厅。