序言：银发人居，让老年人住的更好

银发经济与养老事业双轨并行，在驱动银发经济与产业升级的同时，夯实社会责任、保障老年人的颐养生活。银发人居将以“住的场景”带动银发经济所涵盖的“衣食住行用，康养文旅服”十大产业协同发展。银发人居是银发地产的延伸，以老年人生理、心理和社会需求为导向，通过空间设计、服务配套和社会治理，打造适合老年人“住的安心、活的舒心、融的进去”的居住生态。银发人居是银发经济与养老事业在住房领域中的融合聚焦。

在此背景下，中国房地产协会康养分会联合复旦老龄研究院、克而瑞漾美、上海易居房地产研究院共同出品了《中国银发人居发展报告》。作为中国首个银发人居领域的专项发展报告，旨在系统梳理银发人居的发展内涵与外延、现状场景、机遇与挑战，为政府、企业及社会各界提供兼具理论深度与实践价值的行动指南。

【本文为《2025银发人居发展报告》简版，点击订阅完整版报告>>】

第一部分 核心理念：双轨并行的中国方案

1.1 银发经济与养老事业：共生而非替代

中国老龄化应对策略采取“双支柱”模式，银发经济与养老事业重在从市场驱动和政府责任出发，形成经济活力与社会稳定的双重保障，实现“产业升级”与“民生兜底”的平衡，两者通过功能互补、资源协同，构建起一个闭环生态系统。在这个系统中，二者既有明确的功能分工，又能形成完整的价值闭环。

（1）养老事业：是由政府主导的社会保障体系，旨在满足老年人基本生活需求“社会兜底”机制。

（2）银发经济：通过市场机制满足老龄群体多元化需求，向老年人提供产品或服务，以及为老龄阶段做准备等一系列经济活动的总和，覆盖面广、产业链长、业态复合、潜力巨大。

1.2 银发经济与银发人居：万亿产业的战略枢纽

银发人居是银发经济的核心支柱领域，既是消费升级的载体，又是产业链整合的枢纽。

当前中国55岁及以上人群已超4亿，居住需求正从满足基础生活照料的传统 “养老居住”，向融合健康管理、智慧交互、社交参与等功能的 “银发人居生态” 全面升级。通过整合适老住宅、智慧服务、健康管理等多元业态，“居住场景” 正与银发经济深度联动--不仅带动建筑装修、智能科技、康复器械等产业协同升级，更形成以居住空间为载体、数据互通为纽带的“居住-服务-产业”一体化的生态圈，成为撬动银发经济发展核心引擎。

1.3 创新引领：定义银发人居新模式

报告首创“银发人居”系统性理念与内涵，超越传统养老范畴，银发人居是银发地产的延伸，以老年人生理、心理和社会需求为导向，以居住空间为支点，以空间适老化改造为基底、智慧技术赋能为支撑、社会治理协同为纽带，构建集 “安全保障、生活便捷、社会融入” 于一体的长者友好型生态体系。

1.4 银发人居需求：呈现多元且层次分明的特点

本报告将银发人群年龄界定为55岁及以上的人群。考虑到不同年龄段银发人群存在差异化需求，进一步将银发人群划分为三大类型：55-64岁的银发低龄人群、65-79岁的银发中龄人群以及80岁及以上的银发高龄人群。

不同年龄段人群的银发人居消费需求存在显著差异。55-64岁：品质型居住改善、活力社交与旅居度假需求强烈。65-79岁：适老化改造与健康管理配套刚性需求。

80岁及以上：全屋智能监护与失能辅助个性化适配。

1.5 银发人居政策：构建新型人居理念

“银发人居”是我国应对人口老龄化和推动银发经济的背景下形成的

新型人居理念，这一理念体现了银发经济与人居环境协同发展的新方向。在该理念的指引下，我国银发人居政策大致可分为既有时间顺序，又是自上而下，构成了“银发人居”的完整政策逻辑体系。

· 理念引领与试点探索阶段：2006年，世界卫生组织提出“老年友好城市”的理念。2009年，全国老龄办借鉴世界卫生组织关于老年友好城市建设的理念，在全国选取了经济条件比较好、老龄工作基础比较扎实的东部地区和东北地区7省15市进行“老年友好城市”试点。

· 老年宜居环境标准化建设阶段：十三五时期（2016-2020），我国出台了一系列配套政策文件进一步构建起清晰的政策标准体系。

· 系统实施阶段：侧重适老化改造与无障碍建设，进入“十四五”时期（2021-2025），老年宜居环境建设已被纳入国家战略，政策实施逐步走向系统化。

· 实践案例：典型示范与创新推广。2020年12月9日，卫生健康委和国老龄办联合发布《关于开展示范性全国老年友好型社区创建工作的通知》，决定在全国开展示范性全国老年友好型社区创建工作。

到2025年，目标是在全国建立5000个示范性城乡老年友好型社区，至2035年实现全国城乡社区的全覆盖。

1.6 银发人居发展愿景：让老年人住的更好

银发人居发展的愿景与使命，始终锚定“让老年人住的更好”这一核心命题。以适老化为核心，通过无障碍空间设计、智能安全监测系统和便捷生活配套的整合，打造安全、舒适且充满尊严的居住空间；以智慧化为载体，整合医疗资源、文化娱乐和社交平台，满足老年人健康管理、情感陪伴和自我实现的多元需求；以代际共融为特色，创造跨年龄互动场景，让银发群体在参与社区共建中持续创造社会价值。

通过多方协作，重塑老年生活可能：让长者不仅能养老，更能享受“享老”的生活品质，在熟悉的环境中延续社会链接，最终实现“老有所居、老有所享、老有所养、老有所为、老有所乐”的银发安居图景。

第二部分 创新实践：八大场景定义未来

银发人居八大场景涵盖银发友好社区、CCRC 可持续照料社区、银发综合体、银发公寓、市场型养老院、银发商业、银发经济产业园及银发旅居。各场景从市场现状、发展模式、核心挑战、优化建议四个维度，系统提炼实践观点与创新路径。

【场景1】银发友好社区：长者乐老享老的“家园”

银发友好社区是满足银发长者舒适居住、文化享受、健康诉求、愉悦交流、积极创造等一系列需求的空间载体，是银发人居的核心。建设银发友好社区，需要统筹兼顾“新建银发友好社区和老旧住宅适老化改造”两个方面，需要物质空间建设和社区长期运营管理服务“两手抓”。

通过探索与实践，杭州之江陶然里、溧阳国际康养城等新建银发友好社区，提供丰富的配套服务、完善的生活服务受到银发长者的青睐。与此同时，我国多地进行了大量老旧住宅适老化改造，积累了大量宝贵的经验，但也暴露了过度依赖政府补贴，市场化作用发挥不足、缺乏全国统一标准，质量参差不齐等诸多短板。

大力发展银发友好社区，既要鼓励新建社区的规划建设，更要聚焦老旧住宅的适老化改造。需从三方面发力：①出台政策，引导优质市场化资源参与，鼓励存量住宅实施适老化改造；②深化“物业+养老”服务体系，提升社区养老服务精细化水平；③从规模扩张、基础夯实、品质升级三个维度，有序推动老旧住宅适老化改造。

【场景2】CCRC：可持续照料的品质社区

CCRC可持续照料社区能够为长者全生命周期提供丰富、完善、妥帖的服务，是目前我国发展模式最成熟的银发人居场景。这一模式在投资主体、产品开发、服务体系、运营管理等方面已形成完善的开发建设路径，涌现出泰康之家·燕园三期、南京颐养中心、中铁·春台社区等众多典型项目。

现阶段CCRC社区发展也面临严峻挑战：受重资产模式退出制约、长期运营压力及投融资渠道不畅等因素影响，其投资与开发规模逐步收缩，市场影响力有所减弱。推动 CCRC 社区可持续发展，核心在于完善重资产“募投管退”机制。

【场景3】银发综合体：一站式复合型养老服务领地

银发综合体在国际市场已形成成熟模式，国内尚处于探索期，当前国内项目以重资产开发为主，通过 “养老+医疗+商业”垂直复合业态，打造“三近”（离子女、医疗、城市生活近）养老场景，典型案例：新城·心颐荟与昆仑邸。但行业面临三重制约：当下阶段该类产品存在相关标准规范缺失、老年人群消费需求难匹配、运营管理难度大。破局路径需三管齐下：①建议政府及协会出台相关标准规范；②商业层面需完善老年需求业态；③加大力度培养养老与商业双重运营人才，助力行业可持续发展。

【场景4】银发公寓：品质享老的新选择

银发公寓通常采用居家式空间布局，既保留居家养老的自由灵活性，又能为长者提供多元化服务体验，成为品质居家养老的新选择。

从运营模式看，银发公寓主要分为自持型与销售型两类：自持型公寓侧重活力长者集中式养老服务，销售型公寓以产权可分割为特点，更贴近居家养老属性，契合市场化品质养老需求。面对我国日益增长的银发养老需求，银发公寓的未来发展空间广阔。

推动银发公寓高质量发展，需从 “降成本、增供应、提品质” 三方面系统施策：①政策端：优化土地开发政策，降低项目开发成本；②供给端：盘活闲置城市公寓资源，通过改造增加有效供给；③监管端：加快出台监督管理机制，保障服务品质，推动市场规范化、科学化发展。

【场景5】市场型养老院：家门口的养老品牌

市场型养老院定位为“家门口的养老院”，满足长者 “离家不离街” 的就近养老需求。其服务对象以高龄自理、介助介护长者为主，优质项目如上海向阳院、北京首开寸草等普遍存在“一床难求” 现象。该类机构多通过中资产改造或轻资产合作运营模式实现项目拓展，打造居家、社区与机构养老融合的资源平台，有效破解 “就近养老” 难题。

当前市场型养老院发展面临两大挑战：①租赁物业占比高，租金上涨压力显著；②消防验收等审批流程复杂，制约项目落地效率。

未来建议：①政策端：简化审批流程，缩短项目落地周期；②运营端：养老企业可与地方国资平台合作，获取稳定租赁房源并降低租金成本；③管理端：搭建数字化运营系统，推动标准化、连锁化发展，加速品牌化全国扩张。

【场景6】银发商业：银发消费的创新空间

 银发商业在国内仍处于发展初级阶段，目前主要以中老年业态为主，呈现两类典型场景：集中商业的“银发”主题区域营造，以及户外银发商业街区的建设改造。国内项目多采用重资产开发并自持运营模式，而国际银发商业已深度融入大众化商业体系，围绕全生命周期提供人性化服务，尤其注重体验感与社交属性。典型案例如长安商场“银发金街”与日本永旺G.GMALL，均打造了以老年人为核心的主题消费场景。

相较于国际成熟模式，国内银发商业存在四大突出问题：①坪效水平较低，重资产模式制约盈利空间；②业态与品牌单一，健康管理、文娱社交等多元需求未被满足；③适老化设计不足，物理环境与服务流程适配性差；④精神消费供给短缺，难以满足情感与社交需求。

未来建议：①政策端：加大银发商业运营补贴，引导轻资产模式探索；②开发端：以老年人需求为核心，打造 “个性化适老” 的多业态服务品牌；③存量改造端：推动百货商场适度规划银发商业业态，提升场景融合度。

【场景7】银发经济产业园：业态升级的承载体

银发经济产业园的发展面临机遇与挑战并存的格局：一方面，产业政策红利持续释放，结构性扶持政策不断激发创新活力，同时数字化革命引领作用显著，直播电商等新渠道重塑供需链路，推动产业从单一服务向集群化规模跃迁，形成强劲的产业集群效应。银发经济产业园的关键作用体现在：通过加速产业集群整合、依托数字化创新优化供需平衡、构建产业标准体系并开展全球合作，推动银发经济向智能化、高端化、全球化方向迈进。

当前产业发展存在三大核心问题：①政策层面：产业政策针对性不足，难以精准匹配细分领域需求；②供给层面：产品智能化水平偏低，高端适老化产品供给不足；③产业层面：产业链协同效率低下，研发、制造、服务环节脱节。

破局需从宏观与微观协同发力：①政策端：制定细分领域针对性政策，通过税收优惠与产业引导基金培育良性生态；②产业端：推动跨区域合作与产业链资源整合，打造 “研发-制造-服务”一体化的产业园区；③技术端：以“技术研发+标准认证+产业集群”模式，推动适老化产品向智能化、高端化升级，填补市场供给缺口。

【场景8】银发旅居：构建“游乐享乐、老有所为”新生态

银发旅居正从传统 “候鸟式养老” 向 “游乐享乐+老有所为” 模式升级，融合文化体验等多元服务。面对市场供给与银发群体需求的结构性错位，政府与企业正协同构建多元化旅居业态，通过市场创新与地方特色挖掘，呈现出巴马世纪养生园、太保家园·大理国际乐养社区等优质旅居目的地。

区域协同发展、社交场景深化与新技术应用，正从三个维度助力银发旅居升级：①区域层面：跨地域资源整合形成旅居网络；②场景层面：社群运营强化社交属性；③技术层面：智慧旅居系统提升服务体验。唯有打造 “理想的诗与远方” 的旅居体验，才能让“候鸟”变“留鸟”，这正是推动产业创新的核心动力。

在政策红利与市场实践的双重驱动下，预计2028年银发旅居市场规模将突破2.7万亿元，迎来黄金发展期。

第三部分 企业聚力：全产业链服务生态升级

3.1企业服务力内涵：三大核心能力驱动

随着人口老龄化进程的加速，银发群体对居住品质、健康管理、精神文化等多元化需求日益凸显。作为覆盖全产业链的主体，银发企业的服务力核心在于精准洞察需求、整合资源并创新模式，以此构建适配老年人全生命周期的产品与服务生态。各环节通过技术赋能与协同创新，推动老年人生活从“基础生存”向“品质生活”跃迁。

①需求洞察力：精准把握银发人群在居住安全、健康管理、精神文化等场景的深层需求。例如，日本松下开发的智能马桶可实时监测使用者健康数据。

②资源整合力：通过跨行业协作构建服务生态链。如绿城康养联合微医集团，在养老社区嵌入互联网医院服务。

③模式创新力：探索可持续商业模式。如泰康之家养老社区采用CCRC模式，覆盖从健康自理到失能照护的全周期服务。

3.2创新实践：多元企业参与聚力护航，构建“硬件+软件+服务”全链条能力

①银发场景的投资商、开发商、运营商：银发项目呈现类型与模式多元化特征，市场已培育出具备连锁化复制能力的成熟品牌。各类主体在银发人居领域充分释放核心优势，同步推进政策协同与市场化创新双轨发展。

②设计类机构：头部设计院中72%已设立康养专项团队拓展银发服务，业务细分覆盖郊区文旅康养、全龄康养社区、医疗康养综合体、城市更新及居家适老化改造等领域。行业正从"单一新建"向"新建+改造"延伸，市场格局呈现头部垄断高端、中小聚焦区域适老化改造的分化特征。

③配套服务类企业：在政策红利与市场需求的双重驱动下，配套服务企业加速向高端化、专业化升级：新老玩家共建生态，服务从基础生存保障延伸至品质生活全场景；细分领域以规模化连锁化构建标准化壁垒；技术数据赋能提升效率体验，跑通普惠盈利模式；跨行业协作深化，生态化整合成行业趋势。

④新质优品供应商：（1）智能健康与家居设备：头部企业布局银发人居，借物联网与AI预测实现从治疗到预防的转型，强化适老化交互设计。（2）适老化建材部品：传统建材企业跨界拓展，带动全产业链部品部件参与，融合绿色环保与适老功能。（3）医疗康复辅具：跨界整合产业链，依托AI+物联网推动智能化与远程化，以适老化设计升级体验，推动产品线向“银发消费级”延伸并探索普惠服务。

第四部分 科技赋能：新质优品的破局之力

新质优品正重塑银发经济的底层逻辑。在传统适老化产品难以匹配新时代需求的背景下，以智能化、人性化、场景化为特征的银发新质优品，正在重构产业价值链。通过构建 “政策-产业-消费”的产业闭环，推动优品从单一产品向全场景解决方案拓展。

4.1技术赋能，定义“新质优品”

新质优品其核心在于通过“技术+场景”深度融合，覆盖智能家居（全屋互联、语音控制）、健康监测（体征数据实时追踪）、智慧陪伴（情感交互与照护服务）及适老化改造（安全便捷的空间设计）四大领域。

①智能家居：如创维电视“长辈模式+AI健康管家”实现以听代看、一键监测；

②智慧陪伴：如AI机器人（如“大头阿亮”）提供情感交互、安全监护、健康管理；

③健康监测：如华为WATCHD2等设备实现无感监测与紧急联动；

④适老化产品：如福康通整体改造方案、毫米波雷达防跌倒系统，重塑居家安全。

4.2以新质优品焕活产业新动能

通过“技术-产业-社会”协同破局：在技术端聚焦需求导向的精准创新，推动全域智能与主动关怀融合；在产业端重构生态化协同与普惠化下沉模式，实现从硬件销售到生态共享的价值升级；在社会端借助认知重塑与政策护航，促进资源普惠与规范发展。

银发新质优品以“需求对接-技术穿透-生态协同”的创新闭环，驱动产业从“生存保障”向“品质尊严”跨越：既解决“怕跌倒、忘吃药、缺陪伴”等现实痛点，更推动银发经济从被动应对老龄化转向主动创造社会价值，开启第二增长曲线。

第五部分 行动建议：共筑银发人居新未来

5.1未来趋势：从“养老”到“享老”的产业革新

住房供给形成“兜底普惠+市场品质”双轨格局，通过存量焕新与增量开发双轮驱动；空间形态向“共融生态圈”进化，构建“15分钟精准服务网络”，推动集群化发展；智能技术重塑服务底层逻辑，驱动养老向享老转型；银发人居生态将步入集群化发展的快车道。

5.2行动方向：发展银发人居需多维度推进

“让老年人住的更好”是一个复杂、长期的系统工程，银发人居涉及高品质的老年住宅、养老机构、CCRC等多个场景，融合基础设施的适老化改造、养老和健康服务体系构建、老年友好型社会环境建设等内容，需要政府、市场、社会、家庭及个人多方协同发力，正是践行实施积极应对人口老龄化国家战略的最佳场景。这离不开理念转变和制度创新，更要在“积极应对”的实践框架下不断夯实银发人居政策体系。

应树立积极老龄观与健康老龄化理念，构建友好政策与社会环境；加强政策顶层设计，创新资源配置，发挥“一核多元”治理优势，形成多主体共治格局；统筹宜居环境建设，加速科技赋能，强化数字化治理。

5.3发展建议：政府与企业双向驱动，构建银发人居产业闭环

政府层面：①健全政策法规与标准体系。制定《适老化住宅建设标准》《无障碍环境建设实施细则》等强制性规范，将适老化改造纳入城市更新、老旧小区改造考核体系。②强化财政金融协同支持。政府与社会资本共建适老化改造专项基金，整合财政拨款、慈善捐赠等多元资金，重点支持老旧小区电梯加装和家庭适老化改造。③推进公共设施适老化升级。以老年人实际需求为导向，精细化改造交通枢纽、医疗机构、公园等场所的无障碍设施；加快 “15分钟养老服务圈” 建设，通过资源整合提升养老服务供给效率。④完善法律保障与试点示范。在重点城市开展 “全龄友好社区” 试点，为银发人居建设提供可复制范本。

企业层面：老年居住消费是仅次于老年食品消费的银发经济大类。据复旦大学老龄研究院团队预测，按中等方案，2035年老年居住消费规模将达到5.1万亿元，2050年将达到13万亿元，占银发经济的比重分别为26.6%和26.5%。未来，为老年人进行“最后一次”装修以及高品质的老年商品住宅建设将是企业最大的发展空间。当前这个市场正处于萌芽阶段，为老年人设计高品质的住宅需兼顾安全性、舒适性、社交性和适老化细节，并以社区配套及智能化辅助赋能，企业作为直接面向市场的主体将大有作为。引领打造既能满足老年人独立生活的尊严，又能提供及时支持，让晚年生活既安全又充满品质，将成为未来的领军企业。

在发展路径上，可从四方面发力：①聚焦适老化产品创新，打造“最后一次装修”解决方案；②构建融合科技与服务生态的适老未来社区，落地全龄友好场景；③深耕康养旅居、银发配套等细分领域，推动产业链协同；④以物联网与AI技术驱动人居场景化应用落地，实现从概念到现实的跨越。

结语：“让老年人住的更好”不仅是经济命题，更是社会价值的生动诠释。报告首次系统提出“银发人居”理念，构建“双轨并行”发展路径，创新八大场景实践，推动全产业链协同与科技赋能，助力从“养老”到“享老”的转型。未来，需政府引领、企业创新、科技驱动、社会协同，共同实现“老有所居、老有所享、老有所养、老有所为、老有所乐”的美好愿景。