文/粤进深  严明会

2025年下半年的深圳，豪宅摩拳擦掌。

就在前不久，华润和中海在去年12月豪砸185亿拿下的后海沄玺花园，才出了效果图。

外立面线条简约、硬朗，全玻璃幕墙设计，很是前卫，充满科技感。

妥妥的未来建筑的既视感。

更远一点的，是中信元湾府项目，凭借区位和豪宅的设计，同样十分有关注度。

而如今，这两者之外，又出来一个招商蛇口原联合饼干厂项目。

且从位置上看，就夹在沄玺花园和元湾府的中间。

6月20日，深圳规自局披露，南山区招商街道原联合饼干厂城市更新项目建设用地，已经深圳市南山区人民政府八届131次常务会议审议通过。

取得用地批复文件。

经历长时间的推进之后，意味着，项目离面市已经不远了。

地块用地面积14969.93平方米，位于南山区招商街道近海路以东、后海大道以西、荔园东路以南、工业七路以北。

用地单位为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。

该项目地块有着较为曲折的身世，原为恒大旗下旧改项目。

早在2016年，恒大签约湾厦村旧改，整个城更项目占地面积24.95万平方米，计划要建131万平方米的“前海封面综合体”。

而饼干厂作为一期项目，规划3栋59层超高层住宅 写字楼 学校，容积率8.9。

只不过，项目因过高的容积率、保障房比例，以及周边居民的反对陷入僵局。

而后恒大出险，项目更彻底搁浅。

2022年，招商蛇口联手平安资管成立合资公司，正式接手饼干厂城市更新项目。

随后规划也有所调整，其中，容积率由8.9调整至6.5，与此同时，去掉了人才住房和保障性住房。

项目得以推进。

去年12月，招商蛇口举行了饼干厂城市更新单元美好焕新启动仪式。

项目将规划计容建面98754㎡ ，其中：住宅88449㎡，商业、办公及旅馆业建筑2100㎡，公共配套面积8205㎡。

当时的启动仪式上，招商蛇口相关负责人介绍了项目的规划理念与美好愿景：

将充分尊重历史脉络，保留并传承原联合饼干厂的文化记忆，同时融入现代设计理念，打造具有时代特色的公共空间。

从而打造为招商蛇口旗下绿色人居发展道路上的又一标杆。

为什么会将招商蛇口饼干厂，和华润中海后海沄玺花园、中信元湾府项目拿在一起来讲？

因为它们三个，都处于深圳湾、后海核心位置，一致定位改善豪宅。

关键是，这三个项目彼此之间的距离都不算远，同在2号线、前后也就两三个站相连。

直线距离最远的也仅两、三公里。

而且，从饼干厂项目传出来的效果图，也是满屏的玻璃幕墙，充满科技感。

粤进深根据已流传出的信息，简单对比了一下三个项目：

总结几点：

1）三个项目，招商蛇口饼干厂的体量无疑最小，产品面积段也相比另外两个略小一些。

2）容积率，后海沄玺花园虽然是最高的，达到7.59；

但也它是最靠近深圳湾总部的，承担的城市封面意义相比另外两者，会更大；

容积率稍高，似乎也情有可原。

3）三个项目的住宅，无疑都是超高层。

不过这也见怪不怪了，毕竟是在寸土寸金的深圳；

还是城市界面的担当，超高层是走不脱的。

4）最后若从价值角度，三个项目，沄玺花园＞中信元湾府＞招商蛇口饼干厂。

总之，接下来的半年时间里，深圳的豪宅市场，如无意外将非常的热闹。