文/乐居财经  房慧

近日，一场关于苏州‘好房子’标杆项目调研沙龙在苏州蠡棠森屿举行。蠡棠森屿位于相城区区府旁，是苏州主城区的首个四代宅项目，项目一经面市便成为当地的顶流红盘，并以6.3亿的首开业绩引爆市场。

而苏州，也是旭辉建管深耕较早的区域，凭借和悦塘前雅院等多个优质项目的落地，让旭辉建管在苏州形成了较好的市场口碑及较高的市占率，实现了在苏州市场的领先发展。

当下，地产行业仍在调整阵痛期，代建行业的竞争也在不断加剧。以蠡棠森屿为例，旭辉建管总裁刘冰洋表示：代建实现破题的底层逻辑就是要价值兑现。

通过我们的专业能力，把项目盘活，把经营的结果很好的呈现，这样才能从一个个项目、一家家公司来去做，才能让这个行业真正的长期很好的发展下去。

从产品革命到生活方式，提供“好房子”实践样本

在地产行业深度变革的当下，建设“好房子”已是大势所趋。苏州作为全国首批试点城市，早在2024年便以“两智一全”为实践路径，聚焦“智慧化、智能化、全生命周期”，探索“好房子”实现路径。

作为首批“两智一全”示范项目，蠡棠森屿依托于FourthOS.四代生态系统进行了“1+8+N”完整的垂域开发，呈现出对户型、公区、景观等多方面的独特性思考。从产品革命到生活方式，蠡棠森屿正在重构苏州高端人居的全新维度。

从设计规划来看，蠡棠森屿放弃了兵营式布局及单元式的建筑形态，放弃了10层洋房高低配的方案，而是将项目规划为20栋12层至17层的小高层四代宅产品，使项目整体建筑密度降低了约25%。同时，此种排布让项目中轴尺度，楼间距，景观面积得以最大化，真正将土地彻底归还自然。而减去的楼栋密度，化作四季轮播的森林幕布，为社区释放更多的可能。

其户型的创新设计尤为瞩目。在建面约150-220㎡的户型中，标配约33-77㎡空中露台，通过奇偶层错位设计打破传统平层格局，实现平层的别墅化；约120%空间使用率、南北双露台设计，皆是项目的核心亮点；针对四代宅的采光受限、共居隐私等诸多痛点，旭辉建管也通过创新的设计巧思来化解：以楼栋距的增加，楼型设计的扩宽以及双层挑高的设计确保居住的采光及通透性；以增加分户隔墙，增加侧向隐私挡板并利用“飘窗+挑板”的形式，实现隐私保护。

在公区打造上，项目构筑了约200m超级礼序界面、约2000㎡下沉式泳池会所、13栋架空层泛会所、约64000㎡全能情绪景观，实现更丰富集合的社区生活场景。

自3月22日项目营销中心开放后，除了接待大量购房客户外，还吸引了全国同行及媒体的探访参观；4月28日，项目首开实现6.3亿元的热销战绩，5月加推依然热销不断，作为苏州四代豪宅引领者，已然开启全新“独立行情”。

实现这样的成绩，赢在什么？旭辉建管苏皖区域总裁沙欢认为，是定位的精准。以旭辉建管对苏州市场的熟悉程度，对客户的理解，对板块的理解，最终导出项目经营解题的方案思路，这是我们的强项。

作为旭辉建管在苏州蠡棠森屿落地的首个四代宅“森屿系”产品，这个项目的成功，也为旭辉建管四代宅产品在全国推广落地提供了实践样本。

一盘一策，深耕重点城市形成品牌优势

今年旭辉建管在佛山、西安等地还将有多个四代宅产品落地。刘冰洋在现场也表示：四代宅也是旭辉建管接下来的主打方向之一，并且会不断的进行产品研发迭代。

考虑到每个地区气候条件不同，生活场景也不同，就需要因地制宜，更多的创新思维和手段去做产品。而旭辉建管将会常态化的不断迭代产品，做到“人无我有，人有我精”。

他还表示：旭辉建管给自身的定位就是定制化服务专家，所以我们坚持一盘一策，围绕着我们梳理出来的需求点、风险点、机会点，去为委托方提供服务。最后还是要靠我们的多元化的解题能力，实现最终的经营业绩和价值兑现。

从业务类型来看，类似蠡棠森屿这类政府城投类项目，是旭辉建管持续发力的方向。综合性的商业代建，包括传统的住宅开发、商业招商运营管理，场馆运营管理等，也在齐头并进。此外，还有一些创新模式，如小股操盘、AMC类不良资产项目等领域也有突破。

“代建一定是一个深耕型的业务，深耕形成我们的规模优势，形成我们的品牌优势，这样的话才能够有更好的效益，才有长期发展的空间。”谈及业务布局，刘冰洋表示：我们从原来全面开花的点式机会开始转变为重新聚焦，我们会重点的、集中的更好的调动资源和精力在30多个城市，15个省份长期去深耕发展。比如苏锡常、合肥、阜阳、成都、西安等。

从去年下半年开始，旭辉建管做了相关调整后，经营质量也有了明显提升，特别是签约质量。一是净代建费，毛利有所提高；二是项目的启动率，基本上今年新签的项目都是能够如约按时的去启动，这是主动筛选和甄别的结果。

截止到5月份，今年旭辉建管已签约42个项目，一季度在管面积达到了3500万方、同比去年增长13%。

当前，代建行业已进入红海竞争阶段，市场也对代建企业的能力提出了更高的要求。但种种迹象也表明，代建行业在整个房地产的领域的渗透率在上升。

在这样一个机遇与挑战并存的行业，刘冰洋表示：旭辉建管的唯一确定性的就是我们的底盘能力。有赖于我们对当地城市的熟悉程度、对市场对客户的理解力、我们过往的这种专业操盘的能力、经营解题的能力、产品力、服务力，这个是在整个不确定性当中最确定的底盘。