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好房子时代。
进深 林振兴 2025-06-11 16:53 10.5w阅读
金茂北京丰台项目,信托、资本与煤老板齐入局。
文/北京进深 林振兴
76天后,丰台金茂璞逸丰宜项目,等来了“新搭子”。
6月10日,北京亦城置业(中国金茂间接全资附属公司)与嘉兴珵茂企业管理合伙企业(有限合伙)、扬州禧达股权投资合伙企业(有限合伙)及青岛源璞南叁咨询服务合伙企业(有限合伙)签订一纸增资协议。
四方共同为北京喜茂房地产开发有限公司(简称“喜茂房地产”)增资25.42亿元,以合作开发璞逸丰宜。
其中,嘉兴珵茂增资8.168亿元,持股32%;扬州禧达增资3.14亿元,持股12.31%;青岛源璞增资4亿元,占持股15.69%。
金茂方也没袖手旁观,北京亦城同步增资10.11亿元,持股40%股权,保持对喜茂房地产的控制权。
新股东承担财务投资者的角色,不会对项目公司治理上有过多干预。
增资完成后,喜茂房地产的注册资本将从1000万元增至25亿元。
同时,公司董事会将由9名董事组成,其中北京亦城委派5名,嘉兴珵茂委派2名,扬州禧达及青岛源璞共同委派2名,董事长由北京亦城委派的董事担任。
01
外界最为好奇的是,璞逸丰宜的新金主到底是谁?
此前,金茂希望,联合体中各成员或其关联方与国企有丰富合作经验的优先。
二股东嘉兴珵茂为一家有限合伙企业,主要从事股权投资,无实际控制人。
它由中原信托、深圳瑞禄企业管理合伙企业(有限合伙)、宏源汇智投资、天津思茂壹号投资合伙企业(有限合伙)、深圳景懋咨询管理,分别持股44.5668%、29.9559%、22.0264%、3.3774%、0.0734%。
其中,中原信托不过多介绍,宏源汇智为上市公司申万宏源(000166.SZ)的全资子公司。
深圳瑞禄背后是深圳春熙企业管理合伙企业(有限合伙)和深圳景明咨询管理合伙企业(有限合伙)(股东包括方伟华、马文晖、郑威)、壹零玖股权投资(苏州)有限公司(股东为日本企业——东急不动产株式会社)、上海喆威企业管理中心(有限合伙)(股东包括吴同兴、徐吉琴)。它的最终实益拥有人为方伟华。
天津思茂壹号的合伙人份额由王建锋、周爱勤透过一家有限合伙企业及深圳景懋咨询管理持有。而深圳景懋咨询管理背后是金茂资本和方伟华、马文晖、郑威,最终实益拥有人为方伟华。
三股东青岛源璞为一家有限合伙企业,主要从事股权投资。
它由深圳峻茂咨询、内蒙古双欣资源控股、北京玖誉鑫源电子贸易、台州市良栖木制品、青岛凝爻管理咨询,分别持股70%、25.49%、1.35%、1.05%、2.11%。
其中,深圳峻茂咨询背后有中化资本投资管理、中原信托、深圳久富投资中心、汇力基金、中信国际资产管理等身影;内蒙古双欣资源控股背后大股东是中国煤炭富豪之一的乔玉华;青岛凝爻股东为董哲;北京玖誉鑫源股东为王昌;台州良栖股东为邵先钢。
四股东扬州禧达为一家有限合伙企业,主要从事股权投资,实益拥有者为任旭红。
它由西藏信托、深圳秉德咨询、北京喜神资产管理、扬州兴尧股权投资合伙企业、湖北正煊联慧股权投资基金管理、扬州禧兆股权投资合伙企业、扬州喜神投资及深圳万户投资,分别持股57.1237%、12.6083%、9.5206%、9.0751%、5.7124%、5.5791%、0.1904%、0.1904%。
深圳秉德咨询和深圳万户投资背后是中化资本投资管理、中原信托、深圳久富投资中心、汇力基金、中信国际资产管理等;北京喜神资产、扬州兴尧、扬州禧兆、扬州喜神投资背后有一个共同股东——任旭红;湖北正煊股东包括张建捷、张建敏、陈加军、陈乡雪。
02
在京城地产圈,地产项目引入金主并不稀奇。
例如,中环悦府是华润置地拿地后,引入煤老板张亚平;天汇和朝央和煦,保利地产拉来了中信信托作为投资方入股。
在当前下行周期里,巧用杠杆,实现共赢,才是王道。
金茂善于合纵连横。例如它旗下北京珺茂置业,背后股东还包括嘉兴铎茂企业管理合伙企业(有限合伙)和嘉兴钛茂企业管理合伙企业(有限合伙)。
嘉兴铎茂和嘉兴钛茂背后是金茂资本,而金茂资本的股东来自金茂与申万宏源。
再如,2025上海第一批次土拍,金茂拉来了庆隆集团。这家以金融投资为主的投资机构,背后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族,资金实力雄厚。
璞逸丰宜所处的丰台,是北京最卷的板块,新房项目扎堆,大约上万套。次新试图以价换量,新房疯狂内卷。
在丰台,璞逸丰宜要面对在售新盘对手就包括隅西颂、观宸、云境、丰和叁号院、中海丽金府和丽泽叁号院,家家都卷的不得了,几乎贴脸竞争。
为了在丰台红海里杀出一条血路,璞逸丰宜引入金主,分散资金风险,不失为一个明智之举。
截止1月底,喜茂房地产的资产总计430317.5万元,营业收入0元,净利润-71万元。
喜茂房地产背后的中国金茂,2024年实现扭亏为盈,归母净利润(去除物业公平值损益后)13亿元;毛利率15%,同比上升3个百分点。
去年全年,金茂累计取得签约销售额983亿元,行业排名较2023年提升一位至第12位。同期,公司累计回款970亿元,回款率99%,保持“三道红线”全绿档。
03
三位新股东此次增资超15亿元,无疑是一场及时雨。
为满足项目开发需要,璞逸丰宜项目公司持续需要资金支持用以归还前期借款,预计金额为17亿元。
璞逸丰宜是一个花大价钱拿下的项目。
它所在丰台区东铁营0512-0010、0015地块,成交于2024年10月23日,由中国金茂40.13亿元摘得,这也是它在北京沉寂两年未拿地后的首秀。
它有一个很大的优势——地价缝差。璞逸丰宜的楼面价5.75万/平米,销售指导价10.75万/平米,有5万元/平米的缝差。这让金茂有足够的价格空间去做好产品。
将地块收入囊中后,金茂开始在产品上狠下功夫,它在南北地块设计了双架空层,有超过2000平的下沉会所,外加两个口袋公园。
众所周知,无论是打造架空层,还是下沉会所,都要花费不少真金白银。
但金茂为了“好房子”,不惜血本。同时,它还带来了一个新发明——“阳台 花池”组合,震惊了整个北京楼市。
以190㎡全能户型王为例,看一下金茂璞逸丰宜的赠送尺度。
内嵌阳台16.2米面宽,1.8米进深,29㎡的空间只计一半面积;客厅的内嵌阳台外面,还有大约7米宽、1米深的花厅,面积全赠送;北向两个设备平台,面积合计超5㎡;侧面飘窗 北向厨房270度转角飘窗,面积合计超8㎡;
除此之外,还有约5㎡独立电梯厅可以做成私人玄关,增强入户收纳功能。
这套操作下来,在北京同期的纯平层产品中,金茂璞逸丰宜的实际得房率将一骑绝尘。
从这版户型图来看,感觉金茂璞逸丰宜已经彻底放飞自我了。粗略统计有40㎡的赠送面积,基本覆盖掉了公摊面积。
据了解,项目整体规划建设14栋住宅楼,北区8栋5-16F,主力面积段153㎡-190㎡;南区容积率略高,规划6栋11F-18F住宅楼,面积段为110㎡-135㎡。
1月18日,璞逸丰宜首次取得预售许可证,首批共推出10栋楼335套住宅,均价10.75万元/㎡;4月2日,第二批次4栋楼共168套住宅取得预售许可证。至此,项目全部房源均已入市。
目前,网签共计106套。
来源:进深
作者:林振兴
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