文/上海进深 严明会

近期，中海云邸玖章一期业主提出将项目外立面升级为铝板的诉求。

项目南面为玻璃幕墙铝板，其他三面主要为真石漆，与一线豪宅全铝板或干挂石材外立面相比，在质感与耐久性上存在差距，一定程度影响建筑整体品质感与美观度。

据了解，中海云邸玖章地处杨浦定海社区。项目首开推出187套房源，均价11.49万，开盘当日便售罄；

二期计划推出105套房源，均价10.8万，将于6月11日开盘销售；

项目三批次将加推南区52套建面约104-148㎡的3-4房户型，入市均价为11.66万/㎡，相比二批次涨价8600元/㎡。

南区楼面价7.34万/㎡，北区楼面价为6.9万/㎡。这次推出均为南区，售价高于二批次，在情理之中。

并且首开的南区房源更靠江，而北区紧靠医院，人流嘈杂问题不可忽视，还有人忌讳风水问题。另外，北区还与保障房混搭。

此外，北区层高2.95米，低于当下“好房子”要求的3米层高，而南区层高为3米。

中海·云邸玖章的建面约104-148㎡3-4房，关注更实际的居住体验，设计与好房子的多元需求契合，诠释到位。

建面约104㎡3房

采用经典飞机户型，格局方正、南北通透且无过道，空间利用率高，减少了面积浪费；

独立入户玄关，既保障了家庭的私密性，又提供了收纳空间；

南向三开间设计，采光充足，室内明亮舒适。全屋飘窗设计，厨房也有飘窗，增加了实际使用面积；

阳台与客厅无墙垛设计，通透性更强，U型厨房设计，操作方便，且配备两台独立美诺冰箱，还多交付1件蒸烤一体机。每个单元配备一个楼梯和一个电梯，公摊面积小；

主卫空间相对较小，使用时可能会稍显局促。南次卧若要在两边都留出过道，床只能放置1.5米宽，且衣柜收纳空间不足。北次卧尺度比较紧凑，面积比市面上同类型户型偏小。

建面约148㎡4房

南向4开间设计，真正的四房布局，空间布局合理，能满足大家庭的居住需求；

拥有带采光的类独立电梯厅，近10㎡的电梯厅空间几乎可专属使用，与室内玄关形成“内外双玄关”，增加了仪式感。

入门有家政储藏间，方便家庭清洗收纳。主卧套房设计，带有270°转角飘窗。

其余三个卧室大小相对合理，可满足不同功能需求，即使最小的房间用作书房或儿童房也合适。

U字型厨房设计，操作空间更合理，配备两台独立美诺冰箱，空间安排合理。

非横厅设计，在空间的开阔感和视觉通透感方面不如部分横厅户型。

项目坐落于杨浦滨江南段核心商务区，直线距离黄浦江仅约500米。处在上海一江一河规划中唯一的科创中心承载区，伴随周边产业持续导入与升级，像美团、B站等互联网巨头入驻，区域未来发展前景广阔。

周边在建的商业项目众多，如建面约11万㎡超级合生汇商业、美团商业黑珍珠主题美食街、B站商业二次元主题文化园区等。

中海云邸玖章周边竞品各有特点。缦云上海3期均价12.2万/㎡，而中海云邸玖章二期明日开盘均价10.8万/㎡，后者价格优势明显。

保利定海项目楼板价8.02万/㎡，高于中海云邸玖章拿地价，成本上中海更具竞争力。

招商康定壹拾玖预计售价18万/㎡，且距杨浦滨江远，中海云邸玖章地段与价格更优。

华润翡雲悦府规划好但配套待完善，产品有亮点也有采光缺陷；中海云邸玖章有产业潜力，户型有特色但存在容积率高等问题，二者针对不同需求客群。

浦发莲园价格低、配套成熟，但城市界面差，中海云邸玖章更吸引看好杨浦滨江发展的购房者。

杨浦滨江土地供应较多，后续还有不少待拍待建地块，区域内房产竞争较为激烈。

相比附近已交付的次新房，如隆昌路下一站、北区不远处的爱国路三兄弟现房（保利珑誉、龙光天境、融创滨江一号），中海云邸玖章在价格、得房率等方面优势不明显，如保利珑誉99㎡三房得房率78%，三梯四户设计，电梯独立入户。

项目的开发公司为上海海瑧房地产有限公司，成立于2024年11月，注册资本1000万人民币，法定代表人为刘慧明，公司由中国海外兴业有限公司持股100%。