文/十一弟

今年四月份，北京城市副中心——通州区，接连拍卖了两块地。

月初，通州八里桥片区棚改地块挂牌出让，起拍价23亿出头。

当时，这块地吸引了4家开发商报名争夺——

招商蛇口，绿城，中海，金茂与东亚新华联合体。

历经159轮激烈竞价之后，最终被招商蛇口以27亿的价格摘牌，溢价率16%。

到了月底，通州区又挂牌了位于梨园镇的一块住宅用地，起拍价6亿出头。

同样，这块地也吸引了4家开发商报名——

中铁建，招商蛇口，中国能建，芜湖康润。

这块地比月初拍卖的八里桥片区棚改地块争夺更为激烈，厮杀了219轮过后，被中铁建以将近8亿的价格拿下，溢价率22%。

接连拍卖的两块地，都遭到了开发商激烈争抢，北京通州的土地市场，也算是热闹起来了。

现在的通州，是曾经的通县，京杭大运河在这里穿城而过。

从元朝到清代，作为京杭大运河的北端终点，中国南北两地的粮食物资，就在通州登船上岸。

2017年，为了疏解北京城市功能，北京市政府的办公地，从东城区整体搬迁到了通州区。

这样一来，从前在北京地图上偏居一隅的通县，摇身一变，成了北京城市副中心。

京杭大运河的历史文化底蕴，北京城市副中心的规划定位，是通州区现在的两大城市招牌。

今年接连挂牌的两块地遭到激烈争抢以后，通州趁热打铁，昨天又出让了一块地——

北京城市副中心0101街区地块。

它由8幅土地组成，有1幅多功能用地，另外7幅均为住宅用地。

北京城市副中心0101街区地块西侧，紧邻京杭大运河。

它将来开发出来的住宅，就是临水而居的一线河景房。

这几年，北京城市副中心挂牌出让的土地很少。

这块地所属的运河商务区板块，从2009年以来，几乎就没有新增供应住宅用地。

在北京土地市场上，它的稀缺性和抢手程度，可想而知。

跟今年四月份拍出的两块地相比，这块地的位置更核心，规划条件更好，规模更大，总价也更高。

北京城市副中心0101街区地块的起拍价，将近75亿。

按照目前通州土地市场的热度，这块地能够吸引不少有实力的国央企开发商争抢。

结果，诡异的是，从头到尾，它却只收到了一次报价。

除此之外，再没有其他开发商报名。

最终，毫无悬念，也无对手，中建玖合发展集团有限公司以底价摘牌。

中建玖合，是中建二局旗下的房地产开发业务平台。

大央企中建集团，下设八个局公司，被称为“中建八子”。

十一弟查了下，在中建体系内，中建二局的资产规模排在第五，营业收入排名第三。

中建的八个局公司，总部分布于全国各地，中建二局的总部，就设在北京。

它的注册地址，落在了通州区。

中建八子的主营业务，尽管各有侧重，但大同小异——

都是以房屋建设、基础设施建设两大业务板块为主。

这几年，房地产行业不景气，房屋建设的工程订单，断崖式减少。

于是，中建下设的八个局公司，也都纷纷亲自下场——

它们拿地搞开发，大举拓展房地产业务，自己给自己创造订单。

中建八子，各自都设立整合了开发业务平台——

中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖合，中建三局旗下的中建壹品，中建五局旗下的中建信和，中建八局旗下的中建东孚。

作为中建二局旗下的开发业务平台，中建玖合也是干的风生水起。

去年，中建玖合的销售规模237亿，行业排名第44位，跻身百强房企。

如果开发商拿地有段位的话，在北京土地市场上，中建系绝对是降维打击。

过去两三年里，北京楼市的扛把子，几乎都来自中建系——

带头大哥中海地产，还有中建智地、中建壹品。

在北京土地市场上，中建智地、中建壹品已经砸了几百亿买地。

这两个老大哥挥完了三板斧，现在轮到中建玖合了。

它在北京的拿地手段，丝毫不输中建智地和中建壹品。

昨天，中建玖合花了将近75亿，刚刚摘牌北京城市副中心0101街区地块。

不过，有人发现——

早在今年初，这块地项目施工的招标计划，就已经挂出来了。

而招标方，就是中建玖合。

中建玖合昨天刚刚拿地，它还同步挂出来了地块项目设计与勘察的招标计划。

在正式拿地之前，中建玖和就已经提前启动了开发建设，对外进行了地块项目的招标工作。

这意味着，北京城市副中心0101街区地块，其实是被内定给了中建玖合。

中建玖合之所以能够底价摘牌，看来是早就劝退了竞争对手。

昨天的挂牌出让，只不过是大家心知肚明地默契配合，走一遍必须要有的流程。

这块地的总价很高，规模体量不小，开发条件也相对复杂。

如果不提前勾兑好，其他拿地的开发商，恐怕很难啃得动。

政府把这块地定向出让给中建玖和，在规划条件上，开了绿灯。

在土地出让合同上，标注了这么一个条款——

“居住用地在建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标。”

也就是说，政府只限制了地块内住宅部分的总建筑规模，7幅住宅用地，中建玖合可以调整容积率，自行搭配组合。

允许开发商自主调整地块内的容积率，这在北京楼市里，十分罕见。

留下了如此宽松的口子，在这个地块项目上，中建玖合的操盘空间，就很大了。

这样的规划条件，放到其他任何开发商身上，绝对能让它们惊掉下巴。

在通州，中建二局深耕已久，对北京城市副中心的建设贡献很大。

十一弟查了下，中建二局参与承接了不少重大工程项目——

北京城市副中心行政办公区，北京环球影城主题公园，北京城市副中心站综合交通枢纽工程、运河商务区等。

有了这些工程项目和这样的合作关系打底，还有什么土地拿不到呢。

从前，在房地产行业如火如荼的那些年，为了拿地，各家开发商都要养着专门的投拓部门。

每当有热门土地挂牌出让，他们就要没完没了、焦头烂额地算账——

设定各种参数，假定各种条件，卡住举牌拿地的授权价格。

尽可能多地抢到热门地块，控制住土地成本，年终才能拿到绩效和奖金，大家拼的是算账能力。

稍有不慎，算错了账，拿错了地，就得背锅担责、卷铺盖走人了。

再来看现在中建系拿地，才能领略到什么叫作降维打击——

定向出让，底价摘牌，还能自定义玩法。

一把手之间的相互拜访、几次座谈，比任何房企投拓部门的算账能力，都要事半功倍。

在绝对实力面前，一切战术和技巧都是徒劳。

这是高端玩家。

本文来源：拾遗地