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中建二局,自定义玩法

拾遗地 2025-06-05 09:42 2.3w阅读


文/十一弟

今年四月份,北京城市副中心——通州区,接连拍卖了两块地。

月初,通州八里桥片区棚改地块挂牌出让,起拍价23亿出头。

当时,这块地吸引了4家开发商报名争夺——

招商蛇口,绿城,中海,金茂东亚新华联合体。

历经159轮激烈竞价之后,最终被招商蛇口以27亿的价格摘牌,溢价率16%。

到了月底,通州区又挂牌了位于梨园镇的一块住宅用地,起拍价6亿出头。

同样,这块地也吸引了4家开发商报名——

中铁建,招商蛇口,中国能建,芜湖康润。

这块地比月初拍卖的八里桥片区棚改地块争夺更为激烈,厮杀了219轮过后,被中铁建以将近8亿的价格拿下,溢价率22%。

接连拍卖的两块地,都遭到了开发商激烈争抢,北京通州的土地市场,也算是热闹起来了。

现在的通州,是曾经的通县,京杭大运河在这里穿城而过。

从元朝到清代,作为京杭大运河的北端终点,中国南北两地的粮食物资,就在通州登船上岸。

2017年,为了疏解北京城市功能,北京市政府的办公地,从东城区整体搬迁到了通州区。

这样一来,从前在北京地图上偏居一隅的通县,摇身一变,成了北京城市副中心。

京杭大运河的历史文化底蕴,北京城市副中心的规划定位,是通州区现在的两大城市招牌。

今年接连挂牌的两块地遭到激烈争抢以后,通州趁热打铁,昨天又出让了一块地——

北京城市副中心0101街区地块。

它由8幅土地组成,有1幅多功能用地,另外7幅均为住宅用地。

北京城市副中心0101街区地块西侧,紧邻京杭大运河。

它将来开发出来的住宅,就是临水而居的一线河景房。

这几年,北京城市副中心挂牌出让的土地很少。

这块地所属的运河商务区板块,从2009年以来,几乎就没有新增供应住宅用地。

在北京土地市场上,它的稀缺性和抢手程度,可想而知。

跟今年四月份拍出的两块地相比,这块地的位置更核心,规划条件更好,规模更大,总价也更高。

北京城市副中心0101街区地块的起拍价,将近75亿。

按照目前通州土地市场的热度,这块地能够吸引不少有实力的国央企开发商争抢。

结果,诡异的是,从头到尾,它却只收到了一次报价。

除此之外,再没有其他开发商报名。

最终,毫无悬念,也无对手,中建玖合发展集团有限公司以底价摘牌。

中建玖合,是中建二局旗下的房地产开发业务平台。

大央企中建集团,下设八个局公司,被称为“中建八子”。

十一弟查了下,在中建体系内,中建二局的资产规模排在第五,营业收入排名第三。

中建的八个局公司,总部分布于全国各地,中建二局的总部,就设在北京。

它的注册地址,落在了通州区。

中建八子的主营业务,尽管各有侧重,但大同小异——

都是以房屋建设、基础设施建设两大业务板块为主。

这几年,房地产行业不景气,房屋建设的工程订单,断崖式减少。

于是,中建下设的八个局公司,也都纷纷亲自下场——

它们拿地搞开发,大举拓展房地产业务,自己给自己创造订单。

中建八子,各自都设立整合了开发业务平台——

中建一局旗下的中建智地,中建二局旗下的中建玖合,中建三局旗下的中建壹品中建五局旗下的中建信和中建八局旗下的中建东孚

作为中建二局旗下的开发业务平台,中建玖合也是干的风生水起。

去年,中建玖合的销售规模237亿,行业排名第44位,跻身百强房企。

如果开发商拿地有段位的话,在北京土地市场上,中建系绝对是降维打击。

过去两三年里,北京楼市的扛把子,几乎都来自中建系——

带头大哥中海地产,还有中建智地、中建壹品。

在北京土地市场上,中建智地、中建壹品已经砸了几百亿买地。

这两个老大哥挥完了三板斧,现在轮到中建玖合了。

它在北京的拿地手段,丝毫不输中建智地和中建壹品。

昨天,中建玖合花了将近75亿,刚刚摘牌北京城市副中心0101街区地块。

不过,有人发现——

早在今年初,这块地项目施工的招标计划,就已经挂出来了。

而招标方,就是中建玖合。

中建玖合昨天刚刚拿地,它还同步挂出来了地块项目设计与勘察的招标计划。

在正式拿地之前,中建玖和就已经提前启动了开发建设,对外进行了地块项目的招标工作。

这意味着,北京城市副中心0101街区地块,其实是被内定给了中建玖合。

中建玖合之所以能够底价摘牌,看来是早就劝退了竞争对手。

昨天的挂牌出让,只不过是大家心知肚明地默契配合,走一遍必须要有的流程。

这块地的总价很高,规模体量不小,开发条件也相对复杂。

如果不提前勾兑好,其他拿地的开发商,恐怕很难啃得动。

政府把这块地定向出让给中建玖和,在规划条件上,开了绿灯。

在土地出让合同上,标注了这么一个条款——

“居住用地在建筑规模总量不变的前提下,各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡,合理调整各地块建筑规模指标。”

也就是说,政府只限制了地块内住宅部分的总建筑规模,7幅住宅用地,中建玖合可以调整容积率,自行搭配组合。

允许开发商自主调整地块内的容积率,这在北京楼市里,十分罕见。

留下了如此宽松的口子,在这个地块项目上,中建玖合的操盘空间,就很大了。

这样的规划条件,放到其他任何开发商身上,绝对能让它们惊掉下巴。

在通州,中建二局深耕已久,对北京城市副中心的建设贡献很大。

十一弟查了下,中建二局参与承接了不少重大工程项目——

北京城市副中心行政办公区,北京环球影城主题公园,北京城市副中心站综合交通枢纽工程、运河商务区等。

有了这些工程项目和这样的合作关系打底,还有什么土地拿不到呢。

从前,在房地产行业如火如荼的那些年,为了拿地,各家开发商都要养着专门的投拓部门。

每当有热门土地挂牌出让,他们就要没完没了、焦头烂额地算账——

设定各种参数,假定各种条件,卡住举牌拿地的授权价格。

尽可能多地抢到热门地块,控制住土地成本,年终才能拿到绩效和奖金,大家拼的是算账能力。

稍有不慎,算错了账,拿错了地,就得背锅担责、卷铺盖走人了。

再来看现在中建系拿地,才能领略到什么叫作降维打击——

定向出让,底价摘牌,还能自定义玩法。

一把手之间的相互拜访、几次座谈,比任何房企投拓部门的算账能力,都要事半功倍。

在绝对实力面前,一切战术和技巧都是徒劳。

这是高端玩家。

本文来源:拾遗地

来源:拾遗地

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