文/十一弟
新世界发展的总裁位置，是一块烫手山芋，换谁上来坐，都很煎熬。
去年，郑裕彤家族第三代接班人、抖音上的托杯天王——郑志刚，被换下来了。
这位身家千亿的豪门太子爷，在新世界发展一把手的位置上，干了七年之久。
这几年，新世界发展身陷债务泥潭，难以自拔。
把郑志刚换掉，原以为是怒其不争，让他靠边站，遭到了家族弃用。
殊不知，倒也是一种解脱——
从这个背负着庞大债务的烂摊子中抽身，可以一门心思地拍视频、玩流量、当网红了。
当时，新世界发展选定接手郑志刚的，是职业经理人马绍祥，他原先是上市公司的首席营运总监。
不过，马绍祥走马上任新总裁仅两个月，就辞职不干了。
新世界发展又提拔了另一位女性职业经理人上位——
黄少媚。
她在全面执掌上市公司之前，主要负责新世界发展在中国内地的开发业务，一直担任新世界中国地产的一把手。
新世界发展的总裁，走马灯式地轮换更替，但解决不了它面临的致命问题——
背负的债务规模居高不下，手里的现金流捉襟见肘。
这家香港老牌地产商，受困于沉重的债务负担，压得喘不过气来。
它手上的一把好牌，被自己打得稀烂，硬是混成了内地房企的样子。
今年，新世界发展的债务问题，依然非常严峻。
在新世界发展名下，有4笔永续债，最初发行规模34亿美元。
这4笔永续债，按照协议约定，每年需要向债权人支付两次利息。
今年六月份，新世界发展就要进行一轮利息偿付了。
结果，上市公司突然决定——
这次永续债利息先欠着不还了，缓一缓，递延到下一次再说。
永续债不同于一般的债券融资，债权人允许其递延付息，不受次数限制，也不会造成刚性债务违约。
但是，递延付息要符合一定条件，并且会产生相应的惩罚性条款。
比如，利息递延以后，将会根据永续债利率重复计息。
本质上，就是利滚利——
递延支付的利息，其实又滚大了本金，债务规模越拖越大。
十一弟查了下，今年六月份，这4笔永续债需要支付的利息，大概7700万美元。
折算下来，相当于6亿港元。
年初，新世界发展名下背负的有息债务规模将近1465亿港元。
据说，它手上还有219亿港元现金。
现在，连6亿港元的永续债利息，新世界发展都要先欠着不给了。
可见它的现金流状况，有多么紧张了。
上市公司突然决定递延付息以后，在二级市场上，股价立马遭遇杀跌——
昨天，新世界发展早盘跌超10%，最后收盘跌逾6%。
目前，新世界发展的市值，徘徊在120亿港元上下。
永续债，是新世界发展在几年前加杠杆的一项重要融资工具。
十一弟查了下，这4笔永续债，发行于2020年到2022年之间，刚好是在内地楼市最后的狂欢。
发行永续债时，不会设定固定的到期日，因此它有权益属性。
在财务报表上，永续债不是计入负债科目，而是权益科目——
它不仅为企业加杠杆融资，还能帮上市公司调节财务报表，尤其是摊薄负债率。
永续债像是一杯毒酒，越饥渴越要喝，越喝就会越致命——
尽管没有设定固定到期日，但迫使企业提前还款的，是存续期内的利率跳点。
随着存续期拉长，永续债利率会大幅上涨，直至利率攀高到企业无法承受的地步，被迫提前偿还本金。
长期靠永续债续命的开发商，无疑就是饮鸩止渴。
新世界发展名下有一笔永续债，2022年发行，最初本金5亿美元，还剩下3.45亿美元本金待还。
这笔永续债的初始利率，定在了6.15%。
就在最近，发行三年期满后，新世界发展有权选择提前赎回。
由于手头上资金紧张，它最终没有行使赎回选择权。
结果，这笔永续债的利率，从年息6.15%，大幅递增跳点到了10.2%。
这意味着，在接下来的存续期内，新世界发展每年需要多支付1.1亿港元的利息。
而现在，连这些永续债利息，它都要选择递延支付了。
利滚利，新世界发展的永续债，就像滚雪球一样，越滚越大。
根据上市公司最新的财务数据，它背负的有息债务规模是1465亿港元，净负债率将近58%。
但这其中，并不包含永续债。
如果把总规模高达354亿港元的永续债，从权益科目调回负债科目下，新世界发展的有息债务规模，超过1819亿港元。
上市公司的净负债率，实际上在88%以上，远高于财务报表上不到58%的水平。
高达354亿港元的永续债，还吞噬掉了新世界发展的一大块利润。
去年下半年，新世界发展向债权人支付的永续债利息，超过9亿港元。
香港的四大豪门望族——郭得胜、李兆基、李嘉诚、郑裕彤，他们都是靠房地产发家，赚到了亿万财富。
这四大家族，各自创办并拥有一家房地产旗舰企业——
郭得胜家族的新鸿基地产，李兆基家族的恒基地产，李嘉诚家族的长实集团，郑裕彤家族的新世界发展。
时过境迁，新世界发展的发展模式与杠杆水平，与其他三大豪门地产商背道而驰、相去甚远。
到去年，新鸿基地产的净负债率不到18%，恒基地产大约21%，长实集团更是维持在4%的低杠杆水平。
前些年，新世界发展通过加杠杆，大举押注内地楼市。
现在，上市公司相当一部分现金流，仍然依靠内地开发项目的销售回款。
由于内地楼市步入下行周期，新世界发展的债务敞口和杠杆风险，集中爆发。
有人说，新世界发展大举押注内地楼市，结果赌输了，搞得危机四伏。
可是，其他三大豪门地产商，在内地也有不少开发项目，却赚得盆满钵满。
跟内地房企一样，新世界发展赌输的从来不是市场，而是它的高杠杆模式。
在这种开发模式下，楼市只能上，不能下；房价只能涨，不能跌。
高杠杆房企，根本承受不住市场下行的冲击，崩盘是迟早的事，终将会遭到反噬。
其他三大豪门地产商，在开发业务之外，还有坐地收租的商业物业、多元化的消费和基建业务充当基本盘，拥有稳定的现金流。
在内地的一些开发项目，只不过是它们攫取更多利润的添头——
低买高卖、囤地开发。
楼市上行，就给上市公司的盈利锦上添花；
楼市低迷，立马降价甩货，不至于赔本亏损，更不会伤筋动骨。
而新世界发展，当年郑裕彤、郑家纯父子掌舵时，组织过一个牌局——
大D会。
郑氏父子竟敢把恒大的许家印拉上牌桌，围坐在一起锄大D、斗地主。
这个香港豪门家族的激进大胆，可见一斑。
从那时候开始，新世界发展现在所面临的困局，已经种下了因果。
如今的新世界发展，祖上积德，郑家纯、郑志刚父子，其实是在吃老本。
多亏了郑裕彤早年打下了雄厚江山，才经得起这样折腾，还没有倒下。
这两年，背靠母公司周大福企业，向新世界发展输送了两百多亿资金，强行续命。
若非如此，这样沉重的债务压力，新世界发展早就跟许多内地房企一样，躺倒好几轮了。
现在，郑裕彤家族挑选了新世界发展在内地负责开发业务的职业经理人——黄少媚，让她上位掌舵。
这真是成也萧何、败也萧何——
新世界发展对内地楼市依赖成瘾，看来是戒不掉了。

本文来源：拾遗地