北京进深 徐迪 5月28日，中海酒仙桥豪宅萬吉玖序开盘第10天，仍无网签数据。

它对面的北京宸园，去年10月13日开盘，5天后就已有首套网签，一套总价1765万元的房源，成交单价10.7万元/平。

中海萬吉玖序4月27日取得预售许可证，5月18日开盘，官宣口径开盘当日成交额63.7亿元。

除3#楼外的8栋楼全部在预售范围内，准售面积7.06万㎡，拟售均价12.5万/㎡，总货值约88.25亿元。

四居起步，主力面积段168-372㎡，产权得房率在73.7%-81%区间。

其中，4#楼平墅均价最高，为13.5万元/㎡；6#楼为得房率最高的楼栋，达到81%，均价也在13万以上。

4#楼为首层架空，一层一户，顶层为复式房源，建面576.65㎡，单套总价约7785万元。

中海萬吉玖序开盘后，朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块三大住宅项目均已入市。

该组合地块成交于2024年11月29日，中海地产153.32亿元摘得。

早在拿地之前的11月7日，三大项目开发主体北京新鑫兴业房地产开发有限公司就已在朝阳区注册成立，注册资本1000万元，由中海企业发展集团有限公司100%持股。

公司法定代表人、董事长为付熙嵬，董事、经理为中海新城总经理张欣。

这是中海新城十多年来首次在朝阳注册项目公司。作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

“酒仙桥+小红门+十八里店”三大项目成为中海新城迈入朝阳的关键棋子。

小红门地块开发为中海时光之境，3月20日首批5栋楼共258套住宅取证，面积段105-155㎡，销售指导价为8万/㎡。目前网签41套，成交均价7.77万/㎡。

十八里店地块开发为中海朝阳ONE，4月1日首批11栋楼共594套房源取证，目前网签71套，成交均价7.68万元/㎡。

三个项目中，酒仙桥的萬吉玖序单价最高，达到12.5万元/㎡。

朝阳单价超11万的楼盘不多，酒仙桥的北京宸园算是卖得最好的。去年9月底拿证，10月中旬开盘，606套房源，备案均价12.5万元/㎡。截至目前网签498套，半年时间去化率72%，成交均价11万+，约为指导价88折。

先手优势的北京宸园，狠狠收割了一波高端用户，接档的中海萬吉玖序，能否守住12万+的指导价？

中海显然没放弃这个目标。从土豪金的外立面，到保姆专梯的顶配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特质要高于北京宸园。

然而产品只是楼盘的一个价值维度，酒仙桥算不上豪宅区，受益望京商务区近年的发展，金融和互联网从业者购买力较高。

目前酒仙桥板块的城市界面其实非常一般，老旧小区多，棚改进行中，有大量安置房，居住群体复杂。

北京宸园还有100多套房子，中海萬吉玖序规划了370户，除去已购房的500位高端买家，还需要再来500位，才能消化这些库存。

除去地段，地块本身的素质来看，中海萬吉玖序2.8的容积率，也不太贴合豪宅定位。

特别是再往北十公里，温榆河别墅区，华润刚拿了一块1.01容积率的地块。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多数小区一样，不是正南正北的小区，在这种地块上排布楼栋，边角位置的房源会很多。

产品上，中海萬吉玖序有许多“好房子”设计元素，包括架空层、挑高层、通面宽阳台、大尺度飘窗、设备平台等。

最为出挑的当属4#楼，10+1层洋房，首层架空，坡屋顶+顶退设计，东北角有1处露台，东南转角阳台；一层一户平墅设计，面宽22.8米，进深15.7米，建筑面积将近360㎡，层高超过3.6米。

8#楼同样是10层洋房，也做了坡屋顶造型；5#楼23层高层，首层局部架空。

其余楼栋在赠送尺度也相当可观，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

整个项目层高优势非常突出，3.2米起步，4#和6#两栋楼层高都在3.6米以上，对标隔壁北京宸园且隐有超越之势。

作为上一年的朝阳销冠，北京宸园的层高是项目最大亮点之一，中海酒仙桥项目巩固层高优势的同时，在赠送面积上进一步发挥，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

在户型设计上，中海酒仙桥项目也将豪宅属性贯彻到底，彻底摒弃小户型产品，户均面积210㎡，比北京宸园户均多出50㎡。

大户型是其一，萬吉玖序的豪宅属性还体现在：用更多的资源来放大会客空间。

起步168户型，餐客厨加上玄关，面积超过60平米。这已经是萬吉玖序所有房源中最接地气的户型。