文/上海进深 张林霞

作为上海的老牌中心城区，长宁区近年来在新房和土地供应方面几乎都处于全市垫底水平。

在2024年之前的十年间，长宁区在公开市场仅出让了3幅宅地，具体情况如下：

2019年出让中海长宁第项目地块，该项目于2020年开盘，认购率超400%；

2022年出让上海城投青溪名邸项目地块，该项目2024年洋房开盘认购率达180%，别墅部分尚未开盘；

2023年出让新长宁西郊云庐（即动物园项目）地块，该项目尚未开盘。

长宁区绿化优势显著，绿化覆盖率达34.15%，人均公共绿地面积7.6平方米，两项指标均居中心城区首位。

其中，西郊云庐所在的程家桥街道表现尤为突出，辖区绿化覆盖率高达43.37%，数量均占长宁区第一。区域内还包含74万平方米的上海动物园、8万㎡的西郊宾馆浓荫，共同营造出推门见绿的宜居谧境。

目前，长宁区待上市的公寓全新盘，同时还“受制于”房地联动价的仅剩1个——新长宁集团程家桥项目西郊云庐。

2023年10月，新长宁通过摇号竞得长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，该地块总价27.11亿元，成交楼板价75350元/㎡，房地联动价11.8万/㎡。

西郊云庐位于上海动物园隔壁西南侧，紧靠外环高速，旁边是龙柏饭店和龙柏高级公寓。项目建造7栋11-13层小高层，还有3套别墅，共规划305户，户型面积约99-210㎡。

41-17地块地处长宁外环内，毗邻虹桥国际枢纽与上海动物园，与1号线上海动物园站直线距离约900米。其前身为始建于1985年的龙柏饭店，周边环绕龙柏花苑及别墅区，经规划调整后腾出一块住宅用地。尽管地块体量迷你，但对长期处于供应低位的长宁区而言尤为珍贵。

约101-105㎡小户型

A1-103㎡2室2厅2卫

南向两开间，客餐厅横厅设计（面宽约5米）并连接阳台，采光通风良好；厨房配备小吧台，增添生活场景；主卧带步入式衣帽间，收纳功能升级；主卧、次卧、次卫均设飘窗，拓展空间利用率。

空间规整，双卫设计提升居住便利性，适合二人世界或小家庭。

A2-105㎡2 1室2厅2卫

整体布局与A1相似，功能区完整，可灵活改造北侧“ 1”空间（如书房、儿童房）。

北侧次卧面积较小，更适合作为功能间使用，居住舒适性略逊于常规卧室。

A3-101㎡3室2厅2卫

三开间朝南“飞机户型”，客餐厅一体化设计，动线流畅；南向双卧室客厅全采光，空间明亮。

无独立玄关设计，入户直面室内，且易与邻居产生对视，隐私性较弱；北向房间面积紧凑，适合作为儿童房或书房。

在上海市场100㎡面积段普遍设计为三房的趋势下，西郊云庐部分户型反其道而行之，推出大两房产品，客群更偏向商务社交需求或两口之家。

项目小面积户型（约101-105㎡）预计单价或下探至10万/㎡以内，总价段约950-1000万，该面积段总计154套房源，占总户数比重超60%。

在西郊板块以200㎡起步的改善型产品为主流的背景下，西郊云庐的小户型为预算相对有限的购房者提供了难得的低门槛入驻机会。

B-146㎡3室2厅2卫

南向三开间全部规划为卧室，保障休憩空间的采光与私密性；入户即见超大餐客厅一体化空间，搭配大面积窗户，整体采光通透。

主卧配备浴缸，提升居住舒适度；厨房外接家政阳台，拓展家务操作空间。

次卫为暗卫，通风与采光条件有限，可能影响使用体验。

C-169㎡3室2厅3卫

该户型三开间朝南，面宽约12.55米，类飞机户型设计，客餐厅一体化，空间开阔；餐厅利用墙体预留双开门冰箱位，提升实用性。

主卧配备独立衣帽间与浴缸，营造酒店式奢享；南次卧采用套间设计，保障家庭成员隐私。

南次卧配套卫生间为暗卫，通风与采光受限，可能影响使用便利性。

D-184㎡4室2厅3卫

独立玄关设计保障入户隐私；客餐厅分区明确且均有采光面，空间通透感强；北侧卧室采用套间设计，灵活适配多代居住或客卧需求。

主卫配置双台盆与浴缸，提升使用便捷性与舒适度；厨房外接工作阳台，可拓展储物或家务空间。

主卫为暗卫，通风与采光依赖设备辅助，可能影响卫浴体验。

E-220㎡4室2厅3卫

四开间朝南，客厅双面采光，餐厅独立开窗，整体采光面宽充足；主卧配置独立衣帽间、主卫双台盆浴缸，营造奢阔居住体验；厨房外接工作阳台，提升家务效率。

室内走廊面积约8㎡，存在一定空间浪费，影响实际得房率；南向次卫为暗卫。

该户型占据了两栋楼，是真正的一层一户平层产品，且是小高层。

该项目周边被上海动物园、外环生态绿道环绕，自然景观丰富，居住环境静谧。项目北侧是上海动物园，东侧是龙柏饭店，南侧穿过虹桥路是别墅群，生态环境好。

项目处于高架旁，被高架立交包围，噪音问题不可避免，外环高架与虹桥机场的存在，可能对居住造成一定程度的噪音干扰。

但是项目方表示，西郊云庐在细节设计上注重居住体验，采用4玻2腔窗户，具备更强的隔音、隔热性能，有效阻隔外界噪音与热量传导。同时，项目针对周边交通环境特点，对外环区域进行了多重降噪处理，包括：

外环抬高，通过抬高道路基座，减少地面噪音反射；

顶棚构筑，在道路上方设置隔音顶棚，形成物理隔音屏障；

隔音挡板，安装高密度隔音挡板，进一步降低车流噪音对社区的影响。这些设计共同提升了居住空间的静谧性，缓解了临近高架可能带来的噪音干扰。

项目步行范围内商业氛围比较一般，缺乏近距离的日常休闲、娱乐、消费场所，吃喝玩乐需要前往南侧的爱琴海购物公园或者市区。

竞品方面，在上海西中环附近，西郊云庐主要面临越秀招商长宁项目以及海上清和玺这两大竞品。

越秀招商长宁项目位于内中环，无联动价，总价约21.8亿，楼板价88495元/㎡，装修标准4千/㎡，周边商业成熟，产业发达，受长宁北新泾产业园辐射，且沿北横通道可接收浦西各大CBD外溢需求，但价格预计较高。

海上清和玺前期均价约11.36万/㎡，紧贴中环线，距离前滩、徐汇滨江等核心CBD近，产业辐射浓郁，周边有多个高能级产业环绕，但小区位上北侧是中环，周边多老旧小区。

西郊云庐联动价约11.8万/㎡，周边居住环境静谧，北侧为上海动物园，东侧是龙柏饭店，南侧多别墅群，交通便捷，可快速连接外环、北横通道及延安路高架，但产业加持力度相对较弱。

项目开发公司是上海长服企业发展有限公司，董事长兼总经理为封汶璟，该公司由上海新长宁（集团）有限公司、上海长宁房地产经营有限公司、上海服装（集团）有限公司分别持股44.69%、33.18%、22.12%。

新长宁集团为上海本地国企，深耕房产开发26年，打造了兆丰嘉园、古北嘉年华庭等标杆项目。