文/北京进深 林振兴

在帝都，开发商房子越卖越大，大平层之战越打越凶。

惜“地”如命的海淀，这半年来大方起来，源源不断掏出好地。这也导致开发商们，争先恐后推出大平层产品。

这不，海淀朱房甩出两个王炸——建发海晏和华润臻澐。其中，建发海晏拿出了326㎡最大户型，层高3.6米，预计房价13.5-14万元/㎡。

朝阳和丰台，也都骚动起来。

酒仙桥的中海萬吉玖序前来应战，套均200㎡以上，最大户型372㎡两梯一户，一层一户，销售指导价12.5万元/㎡。

丰台卖大平层的选手也层次不穷。中海丽金府虽然没有海晏和萬吉玖序那么壕，但也都是四居大平层，主力面积段136/165/184/203/231㎡，均价12万 /㎡。

东城比较内敛，默默派出了东直门8号，套均223平以上，最大471㎡，拟售均价12.8万元/㎡。

论位置，东8可以秒杀一众大平层项目。它位于东二环，寸土寸金之地，距东直门地铁站(E口)步行1000米，亮马河和北护城河交汇处。

看到城六区大平层项目卖得热火朝天，昌平、通州和顺义也坐不住了。

昌平北京国贤府二期，推出了166㎡大平层，四面朝南。

通州缦云ONE直接上楼王。4月23日，6#楼王40套和8#楼34套取证。最大楼王户型约349㎡。拟售总价超2500万。

顺义懋源云纪随后拍马杀到，大平层产品220平米起步，最大440平米。阳台进深3.5米，不是阳台，是空中庭院自由。

甚至连京郊大兴都跑来凑热闹，打造“荒野”大平层，黄村的梧桐府起步就是168㎡，最大222㎡。

01

大平层之间的较量，在于谁能玩出花样，俘获富豪们的芳心。毕竟在北京买得起千万大平层的有钱人，口味还是很挑剔的。

在海淀，建发海晏有185/220/265/292㎡，顶配326㎡；臻澐整体户型比建发项目小，有134/184/208/226㎡和顶配275㎡。两个大平层项目，注定会是贴脸抢人。

建发海晏一大亮点是185平户型，客厅外面的一步阳台，养养花草，做个阳光休闲区还是可以的。

别小瞧这一步阳台，在海淀可是迈出了一大步。毕竟该区此前阳台还未有松动迹象。

但海晏顶配326平户型却异常神秘，还未曝光，预计是五居室，两梯一户，据说带独立保姆电梯，一层一户。

华润臻澐275平顶配户型，则先出炉了。南向四开间，但有一间给到了主卫，因此南向只有两个卧室。入户门在东边，进来是四间卧室，穿过一道6米长的走廊才是客厅，优点是动静分离。

双厨房双餐厅设计，正中央的岛台为社交厨房，西北角做了个早餐厅。270度全景舱设计，三面观景，高层房源向西可远眺百望山风光，视野资源顶配。

而且传言华润臻澐可能会出一种很炸裂的神户型，一户一层、两梯一户，而且是两户并一户。

除了朱房双子，海淀还有功德寺双子——和樾望云和和樾玉鸣，也有大平层产品。

和樾望云顶配户型做了两个建面，172平是中间户，178平是边户。

它是是四叶草格局，南向双套间设计，客厅面宽5.4米，全景落地窗，由南至北客厅-餐厅-厨房。主卧步入式衣帽间、三分离卫浴、双台盆，绕着正中间的大浴缸搞了个洄游动线。

和樾玉鳴项目户型面积段为131-139-178-216-267㎡。其中，267顶配户型是四室两厅四卫，四面宽。为了做到生活起居互不干扰，除了一间次卧，基本把起居室和客餐厅、厨房彻底分开。

南北通透的主卧，双开门设计壕得一批，双手一推，进门直扎进衣帽间，主卧这个衣帽间也是双开门的，比隔壁次卧面积都大，但设计师仍担心主人衣服放不下，又在房门后边打了个储物间。

相较海淀，朝阳大平层则有不少“黑科技”。

中海萬吉玖序372平的顶配户型，两梯一户，东区是动区，西区是静区，整个面宽22米。

它的赠送面积约33.1米：开敞阳台27.75米，送14平米；内嵌阳台23.4平米米，送11.7平米；挑空阳台7.4米，送7.4米。让总面积达到400平米。

它有两个独特的空间：1、独立的保姆家政间12平米，带独立卫生间 独立电梯 独立入户门；2、南向有一个独立的活动室，面宽7.45米，有独立卫生间和开敞阳台，是私家健身场所。

动区客餐厅和阳台加在一起，使用面积超过100平米，东南方向的L型开敞阳台，可正南看亮马河风景。

静区十分纯粹，有3个套房和一个宽敞的过厅，尤其是主卧的四件套：主卫 衣帽间 主卧 南向书房。

在大平层生意上，有的开发商卷的壕无人性，有的开发商则直接躺平。

大兴梧桐府就是其中代表，它很是淡定，六个户型图清一色都是四叶草，只是尺寸略微不同。

02

在北京，大平层生意真的有那么香吗？

一年前，缦云ONE曾笑傲江湖，首次开盘热销25亿元。当时，它轻一色的大平层，主力面积为199-341平米，填补了通州楼市的空白。

但是，在去年国庆之后，缦云ONE的销售就变得吃力了。

朝阳酒仙桥北京宸园开盘热销，再加上今年开春，海淀功德寺双子座热卖，它们卷走了缦云ONE的部分客户。因此，缦云ONE必须向全市要客户。

盛产大平层的海淀，香山樾、印香山、西山观复仍有不少房源，焦急等着去化。

例如，印香山在2023年圣诞节开盘，只有99套房源，单价12万元/平米，每套2600万元以上，目前网签21套。

还有西山观复，为了保持项目的纯粹，它没有做其他户型，322户，都是140平米、167平米的大平层户型。目前，网签24套。

后续，海淀还有树村也是做大平层产品，这些大平层老盘压力不可谓不大。

在丰台，除了开篇提及的即将上架的中海丽金府，大平层项目一抓一大把，包括京能西贤府、丰和叁號院、中建云境、中环悦府、城建玺院、璞逸丰宜等等。

但丰台群众的购买力不及海淀人民，不少大平层项目去化困难不说，还要被后面有“好房子”的项目吊打。

例如，城建玺院于2024年10月1日取得预售证，准售房源共651套，主力户型为154-280㎡大平层四居，指导价7.5万元/㎡。目前完成网签38套，去化率接近6%。

京能西贤府供应了428套住宅，其中，154平米户型264套、173平米户型72套，目前网签仅30套。这还是通过降价换量的结果，去年9月成交均价8.1万元/平米，现在已降到7.56万元/平米。

是什么原因，导致大平层在帝都越来越难卖出去？

业内人士认为，大平层作为一种过渡性产品，既没有别墅的独立性和私密性，又没有精品小户型的灵活性和易管理性。而且买大平层，不仅有高昂的持有成本，还有不断攀升的物业费。

据调查报告显示，高端大平层的物业费已经从2020年的平均每平米8元/月上涨到2024年的12元/月，涨幅高达50%。

以北京为例，一套250平米的大平层，年物业费就高达3.6万元。这还只是基础物业费，不包括取暖、中央空调、电梯维护等额外费用。

一位从大平层业主曾对媒体表示："冬季取暖一个月的费用接近4000元，夏季制冷费用更是高达6000元/月，这样的持有成本实在太高了。"

但更为重要的原因是，大平层的流动性偏弱，转售周期太长了。2020-2024年间，一线城市大平层的年均增值率为2.3%，明显低于精装小户型的3.8%和别墅的3.2%。