乐居财经北京 徐迪 下周一（4月28日），朝阳平房+孙河组团地块最终买家即将产生。

目前有消息称，该地块已吸引了包括中建一局、保利发展、越秀地产、中国金茂、招商蛇口和中海地产在内的6家国央房企。

考虑到126亿的起始价，不排除有联合体出现。

地块于3月26日正式挂牌，起始价126亿元，竞价阶梯为1300万元，竞买保证金25.2亿元。

其中，平房2107-01、03两幅住宅地块起拍价为119.59亿元；孙河2902-73地块起拍价为6.41亿元；2107-02托幼用地不出让。

住宅地块折合楼面价约5.45万元/㎡，已达到近两年朝阳宅地单价最高纪录。

去年成交的41宗住宅地块中，成交楼面价高于5万的不多，除了海淀和东城金鱼池地块之外，只有丰台万泉寺和东铁营地块的成交楼面价高于5.45万。

对比一下上个月才成交的三间房地块，距离平房地块3公里左右，溢价10.5%成交的楼面价为5.16万元/㎡。

平房住宅地块此前已在二轮供地清单中公示，住宅建面近22万㎡，体量非常大，超过20万方的住宅地块，北京近年出让的不多。

进入预申请流程时，还打包了一幅15公里以外的商服地块。

整体建筑规模变得更加庞大，总用地规模14.83公顷，地上建筑规模达到28.27万㎡。

项目共包含4幅子地块，有3幅位于平房乡黄杉木店：

2107-01、03地块为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。其中01地块占地面积3.01公顷、地上建面7.82万㎡，02地块占地5.43公顷、地上建面14.11万㎡。

02地块为A334托幼用地，占地5253㎡，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。

预申请阶段新增加的孙河2902-73地块，为综合性商业金融服务业用地，占地5.87公顷，容积率1.0。

在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。

上述地块中，涉及3条街坊路建设：

1、平房2107-03地块内新增1条南北向宽度为11米的街坊路；

2、孙河2902-73地块内新增1条东西向宽度为20米的街坊路；

3、在孙河2902-73地块及2902-71地块间新增1条南北向宽度为 20米的街坊路，相邻地块分别设置10米。

上述街坊路纳入土地出让范围，由项目竞得人负责建设，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放，由项目竞得人进行养护和管理。

平房地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。

周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。

反倒是往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。

平房板块发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

地块周边竞品主要是和记黄埔在去年10月底新开的御翠园，3栋高层近400套房源，还有77套联排别墅，正在强销阶段，目前网签83套高层，均价7.8万/㎡；18套别墅，成交价8.2万/㎡。

御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。

往东3公里处，是近期刚刚成交的保利金茂三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万㎡。

位置上来看，平房地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁6号线沿线，平房地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。

配套方面，平房地块距离朝青地标大悦城更近，步行1公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。

自去年以来，朝阳区屡次跨板块将不同业态地块捆绑出让。

1、2024年6月14日，中建智地联合体112亿元摘得的“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组团地块。

这是北京首次采用将住宅用地与产业用地、商业配套用地一次性组合供应的方式供地，为城市综合开发提供了新的思路。

宗地总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万㎡。

· 酒仙桥地块开发为北京宸园，2024年9月28日取得预售许可证，共14栋楼606套房源全部入市，主推143/165/220/249㎡全四居户型，备案均价为12.5万元/㎡。

目前网签441套，去化率73%，成交均价11.07万元/㎡；

· 前苇沟项目开发为中建璞园PARK，规划建设22栋4-7F洋房共442套房源，分别于10月12日和11月18日两个批次取证，户型面积为125-140-160-210㎡，销售指导价7.98万元/㎡。

目前网签216套，去化率49%，成交均价7.4万元/㎡。

2、2024年11月29日，中海地产153.32亿元摘得“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块完成出让。

地块总面积约14.7公顷，规划建筑面积39.4万㎡。

· 酒仙桥地块开发为中海萬吉玖序项目，地上7.81万㎡，规划9栋10-23F住宅楼，共370户，销售指导价12.5万元㎡。

主力户型面积180-360㎡区间，顶配360㎡户型为一层一户平墅设计。

· 十八里店地块开发为中海朝阳ONE，总建面12.75万㎡，规划建设17栋7-23F洋房及高层，共888户，销售指导价7.9万元/㎡。

4月1日首批11栋楼共594套房源取得预售许可证，目前网签40套，成交均价7.73万元/㎡。

· 小红门地块开发为中海时光之境，住宅建面5.45万㎡，拟建设7栋9-18F洋房及小高层，规划户数432户，面积段105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。

3月20日首批5栋楼共258套住宅取证，销售指导价为8万元/平米。目前网签26套，成交均价7.78万元/㎡。