文/十一弟

最近，央企中交在广州有一个新盘，准备入市——

中交·天翠。

上个月，这个项目就已经取得了预售许可，总共224套房。

但一直拖了半个多月，它还没有对外正式开盘。

中交·天翠正在试探市场风向，对外放出来的吹风价，介于5.2万/平米~5.8万/平米。

没人知道，这个价格会不会有人愿意买单，中交自己都有点拿捏不住。

天翠项目的开发主体，是一家名为“广州中睿置业有限公司”的企业——

它由中交房地产集团持股80%，广州交投集团持股20%。

中交集团是国资委批准的以房地产开发为主业的16家央企之一。

而中交房地产，就是中交集团旗下负责房地产业务的核心平台。

中交房地产控制着两家上市企业——

一家是港股上市的绿城中国，2015年从宋卫平手上收购而来；

另一家是A股上市的中交地产，嫡出于中交集团。

过去几年里，尽管中交房地产是绿城的第一大股东，也将其作为子公司合并报表。

但它对绿城的掌控，一直若即若离，长期放权给了张亚东为首的一帮职业经理人。

今年，中交房地产已经对绿城勒紧了缰绳——

它最近把张亚东从一把手的位置拿掉了，派驻了自己人上位掌权。

一直以来，中交房地产对绿城控股不控权的局面，从今年开始将彻底扭转。

长年由中交房地产牢牢掌控的中交地产，是一个扶不起的阿斗。

背靠着母公司中交集团如此深厚庞大的资源，要钱有钱，要人有人，要地有地。

过去二十年里，如果卖力好好干的话，中交地产完全可以发展成为另一个版本的中海地产。

但这一手好牌，硬是让它打得稀烂。

去年，中交地产的营收规模183亿，减少了45%。

净亏损将近52亿，亏损面比2023年又扩大了两倍以上。

巨额亏损之后，中交地产已经资不抵债，净资产为负。

它被深交所披星戴帽，实施了退市警示风险，从“中交地产”变成了“*ST中地”。

中交地产已经连续两年亏损，2023年亏损了16亿，去年亏损了52亿。

仅这两年时间，它就亏掉了68亿。

十一弟查了下，过去十年来，中交地产一直维持在盈利状态，赚到手的利润，加起来大约26亿。

也就是说，这十年间，它在最近两年的亏损，把前八年的利润都填进去，还差着一大截。

在拿地眼光和投资布局上，中交地产出了大问题——

2023年，它名下开发项目计提的资产减值，使其损失掉了13亿利润；

去年，它计提的存货减值，更是丢掉了35亿利润。

在房地产行业，开发项目计提资产减值——

主要由于开发商在前期拿地时，地价过高，以及布局在了房价大跌的城市。

十一弟查了下，2022年，中交地产拍了11块地，总地价超过234亿。

它拿地的城市，集中在台州、常熟、武汉、成都、厦门、长沙、合肥。

那一年，中交地产的销售规模459亿，相当于有一半以上的销售额，用于买地了。

到了2023年，它的拿地力度，迅速回撤收缩，全年只在成都、合肥拍了两块地，总地价不到28亿。

去年，中交地产已经全面叫停拿地，一整年下来，在土地市场上颗粒无收，再也没有出手了。

去年八月份，位于广州海珠区的中交·天翠地块挂牌时，中交地产专门发了一个公告——

《放弃相关项目商业机会的公告》。

它决定不参与摘牌天翠地块，而是由控股股东中交房地产出面拿地开发。

作为中交房地产旗下唯一的A股上市平台，中交房地产要规避与中交地产的同业竞争。

如果有房地产业务机会，中交房地产应该主动回避，让给中交地产。

结果，现在中交地产的财务业绩拉胯，它没有能力、也没有意愿继续拿地了。

中交系的房地产投资机会，中交地产反而甩给了控股股东中交房地产。

去年一整年，中交地产主要在做一件事——

去库存、抓回款。

去年，中交地产的销售额156亿，减少了将近六成。

现在为其贡献销售回款的楼盘，都是之前拿地开发的存量项目。

既然亏损局面已定，那就赶紧抓销售和回款，别让现金流崩掉。

这几年，中交地产的财务压力也很大——

到去年，它手上的现金资源大约86亿，比年初减少了三成左右。

去年底，中交地产背负的有息债务，超过了576亿。

其中，接下来一年内需要偿还的短期债务，就接近232亿。

这意味着，中交地产手上的现金资源，根本覆盖不了短期债务，存在着巨大的资金缺口。

作为上市公司控股股东，中交房地产的资金实力很雄厚。

到去年，它向中交地产输送了至少168亿资金。

即便背靠超级央企，出身天赋异禀，还有大股东源源不断地输送资金。

中交地产依然干砸了摊子——

巨额亏损、资不抵债、财务压力、规模收缩。

作为中交系房地产业务上市平台，原本中交·天翠的拿地开发，应该由中交地产来负责操盘，现在却只能被迫甩给控股股东。

对中交房地产来说，上市平台砸烂了摊子，成了包袱，自顾不暇，甚至拿地开发的主营业务，还要甩包给自己。

那么，中交地产还有存在的必要吗？

从去年下半年开始，中交房地产已经对中交地产的核心管理层，进行了一轮大调整。

连同上市公司的一把手在内，中交地产的四名董事、两名副总裁，都已经集体辞职退任。

年初，中交地产决定进行资产重组——

它打算将房地产开发业务从上市公司置出，以现金交易的方式，转让给控股股东中交房地产。

去年，中交地产的主营业务里，开发业务营收占比94%。

把开发业务移出后，上市公司就只剩下了物业管理、商业运营等轻资产业务，营收体量大约10亿出头。

开发业务巨额亏损，将其移出上市公司，这可能是中交地产尝试扭亏的唯一途径。

出身显贵、天赋异禀的央企太子爷，竟然沦落到靠资产重组来保壳的地步。

接下来，中交系的房地产业务，将尽归中交房地产名下，它需要重新进行排列组合。

但中交房地产的业务整合，挑战很大——

嫡出的中交地产，一手扶持起来，倾尽所有，结果根本不争气，干成了烂摊子；

半路接盘的养子，关系微妙，中交想要个能给自己养老兜底的好大儿，但绿城其实只想认个有名分的干爹。

现在对绿城实现了控股又控权，但长期以来，中交房地产当惯了甩手掌柜。

一直由职业经理人掌控的绿城，针插不进、水泼不进，利益错综复杂，中交房地产应该如何管理这家千亿房企？

开发业务置出以后，中交地产大概率会迅速扭亏，也能保壳。

但左手倒右手，开发业务转让到中交房地产手上，它又要如何来收拾消化这个烂摊子。

中交的房地产业务，还要继续做吗？

一切问题，其实都回到了源头——

这么高的起点，这么好的资源，怎么就扶不起来呢？

本文来源：拾遗地