乐居财经北京 徐迪 月初总平图公示后，海淀朱房双子的户型图过程稿也相继流出。

东边建发项目有185/220/265㎡，西边臻澐有134/184/208/226㎡和顶配275户型。

尽管整体户型比建发项目小，但大部分面积段还是重合的，两个项目进度一致，注定会是贴脸抢人的较量。

两个项目185户型格局比较接近，都是四居三卫，南向三开间，双主卧套房设计，其中一间有转角飘窗，东北角卧室有侧边飘窗。

建发项目最大亮点是客厅外面的一步阳台，养养花草，做个阳光休闲区还是可以的；南边两个卧室、北边卧室，包括公卫侧边都是飘窗；东北角卧室两面有窗，采光视野拉满；客餐厅等宽，尺度更显开阔；厨房略长，L形操作台，家政间在厨房里面，外接设备平台。

臻澐184户型是经典四叶草格局，户型更加方正；东南主卧转角飘窗，厨房在北侧两个卧室中间，U形操作台；家政间在公卫外边；没有户内玄关，入户门正对餐厅，但由于是独立电梯厅，门外做了玄关设计，也不存太大隐私性问题。

220户型，两个项目都是南向四开间，三卧室朝南；东南角卧室是相对独立的套房，可做老人房使用；入户门位置一致，有独立的户内玄关。

建发项目主卧空间非常出彩，依然是大尺度转角飘窗，并且在185户型的基础上做到了南北通透，床边有一个迷你BAR设计，做出起居室概念。

臻澐空间布局更加匀称，主打功能完善。同样的南北通透主卧，隔壁儿童房和老人房都是带卫生间的套间设计；动区除了餐客厨，还在北边做出一个学习角，非常符合海淀的学院气质。

265户型两个项目格局差别比较大，建发项目依然是注重卧室空间，臻澐则是把更好的采光和视野给到了公共活动区域。

建发项目做了南向四开间，三个卧室朝南，都配了卫生间；主卧南北通透，西南两侧整面墙飘窗，270度采光观景；家政间放在电梯厅里，充分利用公区空间；北面卧室挨着公卫，也相当于是一个小套房。

整个户型浪费面积较小，仅在公卫前有一处小方厅。

南向所有卧室都带飘窗，加上主卧侧边飘窗，飘窗长度达19米，还有客厅的一步阳台，这个户型的赠送面积要比臻澐大很多。

臻澐275是顶配户型，南向卧室有两个飘窗，西北有一处侧飘窗，总计在12米左右。

这个户型也是南向四开间，但有一间给到了主卫，因此南向只有两个卧室。入户门在东边，进来是四间卧室，穿过一道6米长的走廊才是客厅，优点是动静分离，缺点是浪费空间比较多。

除了主卧之外，其余三个卧室面积都不大，主要面积给到了客餐厨，双厨房双餐厅设计，正中央的岛台为社交厨房，西北角做了个早餐厅。270度全景舱设计，三面观景，高层房源向西可远眺百望山风光，视野资源顶配。

当然，这种尺度的窗子，西晒不容忽视，LOW-E玻璃是标配，不知道臻澐是否还会加码更高端的黑科技，毕竟西边就是京新高速，噪音问题也需要处理。

臻澐所在朱房29地块由华润+中铁+招商联合开发。项目占地4.27公顷，总建面15.7万㎡，其中地上建面10.26万㎡，容积率2.4。

规划15栋8-16F洋房+小高层，标准层高3-3.4米。

约560套房源，面积段约在130-275㎡，主打180户型。

建发朱房30地块建设用地面积约3.93公顷，总建面14.6万㎡，其中地上约9.5万㎡，容积率同样是2.4。

规划16栋7F-15F洋房+小高层，层高3.2米起步，部分超过3.4米，楼王栋高达3.6米。

约435套房源，户均建面达到218㎡米；3栋单体平墅，一层一户，建面300平+。

作为海淀顶终极改善产品，两个项目整体看点不少，但是，“好房子”最受关注的阳台、设备台等，还是没有，建发的“一步阳台”概念层面更多一些。

两个项目走的都是新中式路线，臻澐有坡屋顶设计，隔壁建发项目是官帽飘檐。

朱房双子的另外一个相同之处是，都在大门上花了不少心思：东南两条主干道上各有一座豪华景观大门，极具视觉攻击性。

“门神”建发，东侧大门景观带占地近3000平米，门庭高达8米，用具体数字展示了什么叫“高门大户”，俨然一座城门楼。大门沿街展示面总宽度超50米，将门外10米深的绿化带纳入檐下空间，做出500平米的宽广前场，环岛式落客动线，“三进式”入户礼序：一进大门至公共服务配套楼；二进中庭景观区域；三进下沉庭院。分别对应了府门、亭台、内院。

臻澐的两道大门同样奢阔，沿街面宽都在30米左右。东侧1#门整体占地超500平米，朝南的2#大门因为包含了小型商服和物业服务用房，占地近千平米。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

朱房双子贴脸竞争，价格上，臻澐地价成本比建发地块要便宜6000元/平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村8号地，3月18日完成出让，总建面7.3万平米，容积率为1.6，限高18米，预计为6层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲639套、和樾玉鳴444套，指导价10.5万/平，3月21日同步开盘，截至目前，和樾望雲网签514套，和樾玉鳴网签283套。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。