文/上海进深 魏薇

在上海楼市开发速度这方面，还得是绿城。

拿下浦东北蔡地王当天，绿城就在目现场迅速建立了项目前线指挥办公室。拿地两周之后，绿城就公示了设计方案。

官网的公示图略显模糊，但也能从中看出不少信息。

项目整体东低西高，西侧规划了4幢14-16层的高层，东侧则是5幢4-5F的叠墅，高层和别墅东西各为组团。

1、小区全人车分流，人行出入口和车行入出口完全分开，西侧和北侧各有一个车行出入口，人行的主入口在西侧。

2、主入口后有下沉庭院和风雨连廊，这里也是未来小区下沉会所的所在地。中间2栋小高层做了架空层，可作为泛会所使用。

3、为了将叠墅与小高层分割开，项目在小区中轴线附近做了较大面积的集中绿地，保证了叠墅业主能够有较高的私密性。这片集中绿地，与风雨连廊联通，大大提升了业主在小区活动时的体验感。

4、4栋14-16F的小高层，采用了"一梯两户双向开门"设计，每家每户都有独立电梯厅。

网传高层主力为110-120-140㎡户型，叠加户型面积约200㎡。

不利因素方面，KP站位于西北侧保障房的南边；公示图中未发现垃圾房，大概率做了入地处理，不会影响小区环境。

2025年3月28日，在今年第三批次土拍中，绿城以总价291590万元竞得浦东北蔡地块，溢价率40%，折合楼板价71412元/㎡，且装修标准不低于5000元/㎡。

粗略估算下来，项目的未来售价很有可能突破11万。鉴于高低配的方案，小高层的价格有望控制在10万左右，叠加预计会在13万/㎡。北蔡板块卖到这个价格，恐怕只有低调的富豪，会选择这里的叠墅。

怎样吸引并留住这部分客群？产品自然不能做差。

有消息透露，项目叠加很可能将打造“雲庐”系产品。该产品系尚未在上海有落地，雲庐系列是绿城中国近年来推出的高端低密住宅产品线，主打“诗意栖居”与“现代科技融合”的居住理念。

目前坐镇上海绿城的掌舵者，是华东区域总经理、上海公司总经理赖圣场。最近热度很高的绿城潮鸣东方，也是赖圣场亲自挂帅。

赖圣场是一位“老绿城人”了。其曾担任绿城房产集团总经理助理，主管房产集团整体产品品质工作，曾参与杭州春江花月、杭州丁香公寓、宁波桂花城、温州鹿城广场等高端项目的打造。

绿城此次拿下的，是整个北蔡楔形绿地中出让的第三幅地块，也是第一个做叠墅产品的项目，楼板价比隔壁的西派海上楼板价高了28%，比浦开北蔡地块高了40%。

地王的诞生让周边的几个盘都热度提升了。据说，绿城拿地当天，西派海上的售楼处营业到了晚上12点，有客户连夜订房。

绿城地王项目和西派海上面临着同样的问题：项目周边的道路尚未完全贯通，配套设施主要依赖相邻的张江和北蔡地区，距离长泰广场、龙阳广场等商业中心也约有三四公里的距离。距离最近的地铁站也有将近2公里。

作为北蔡楔形绿地的开荒者，隔壁的西派海上楼面价5.57万/㎡，距离最近的地铁2公里左右，周边基本上以农田和工地为主。该项目上一次开盘时间是今年3月15日，共推出144套建面约103-142㎡洋房小高层产品，备案均价93801元/平方米，开盘当天去化率约82%。之后，西派海上还有四批次房源推出。

去年8月7日，浦开集团以底价196280万元摘得浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块，成交楼面价51009元/㎡，无房地联动价。一个月之前，该设计方案已正式公示，计划建设6栋14层高层住宅，主力户型为96-118-142㎡3-4房。价格虽未公布，但51009元/㎡的楼板价摆明了要走亲民路线。

绿城这波高低配打法，就是要用高层截胡刚需刚改客群，用叠墅收割中产及以上的富豪群体。

这个方案似曾相识。同在浦东内中环的“华润翡雲悦府”也是小高层叠墅设计，一批次高层低价入市，认购已触发积分，二期地块也是高低配设计，加上绿城北蔡项目，这下，浦东内中环有好戏看了。