文/乐居财经 徐酒眠

芙蓉城南三环上的南城都汇，被誉为李嘉诚在成都的1号作品，这里从拿地开始就不缺故事。

2004年10月，和记黄埔以 21.35 亿元总价拍下这宗千亩地皮，成交楼面价1030元/平米，当年一举创下西部土地拍卖史上单幅地块最高纪录。

此后20多年来，南城都汇“闹剧”不断，包括但不限于龟速开发但交房质量不达标被投诉、捂盘惜售而被政府下令禁止融资贷款、尚未完成开发的项目易主又深陷股权与债务纠纷……

近期，这一超网红大盘的4期项目汇尚园，选聘新物业却遭中标方临时毁约在行业内掀起不小波澜，一时之间多方被推入风口浪尖。

按照原计划，2025年3月31日，家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司（简称“家利物业”）将与润楹物业服务（成都）有限公司（简称“润楹物业”）完成汇尚园的交接工作，之后前者撤场、后者进驻。然而，润楹物业却此前一天向汇尚园业主委员会正式发函，通知终止签订《物业服务合同》。

这两家物业公司颇有来头。其中，家利物业是李嘉诚家族旗下长实集团的物管公司；而润楹物业属于央企巨头华润万象生活。

华润物业弃标毁约，汇尚园新旧物业交接失败。变故突如其来，汇尚园业委会与当地政府部门紧急商讨后，目前已指定金科服务作为应急物业进入小区提供6个月的临时服务。

不过事情显然并没有就此结束。

一方面是汇尚园的后续事宜，既有追究华润物业的违约责任，还要重新选聘新的物管公司；另一方是这起物业更换风波带来的市场影响与行业思考，或值得各关联方仔细复盘。

弃标理由“罗生门”

华润物业临时毁约，给出的书面理由是：

其在承接检验中发现汇尚园消防及电梯的多项风险问题，无法满足物业服务承接条件及其对楼盘接管的安全红线管控要求。“预计完成全部检验后，贵业委会对上述风险问题的责任追溯、整改均需要较长时间、较高成本，将严重影响《物业服务合同》的签订及履行。”

然而，汇尚园业委会并不认可华润物业提出的弃标理由，并质疑其存在隐瞒毁标事实真相的情况，试图通过不正当手段影响合同签订结果。

4月4日，汇尚园业委会对外公布“关于小区电梯、消防等设施设备情况的阶段性说明”，其中罗列了三项对华润物业行为的质疑，包括“是否存在夸大风险隐患”“是否存在隐瞒毁标事实真相”“严重违反商业诚信原则”。

具体来看，3月28日，华润物业向业委会发送《关于汇尚园承接查验过程中风险昭示的函》。其中指出汇尚园消防初步判定为重大火灾隐患，可能导致火势蔓延、人员伤亡及财产损失；电梯存在多项典型高风险，可能导致电梯困人、坠落。

而4月3日街道、社区协调市场监管局、消防救援大队、特种设备检验检测研究院抽检（覆盖华润物业提及的存在高风险的电梯）之后出具的报告显示：电梯未发现重大事故隐患，存在一般安全隐患；存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，损坏消防设施、器材的问题。

对于华润物业单方面决定终止即将的合同签订，业委会表示已函告招标代理公司，冻结华润物业17万元投标保证金，转款至业委会账户；并将向市、区住房和城乡建设局（或信用监管部门）书面反映；以及正在积极聘请律师维权、追责，保留通过法律途径维护全体业主的合法权益，进一步追究其违约责任的权利。

同时，业委会还表示，将要求华润物业来小区进行情况说明，就其所提出的风险隐患、终止合同签订的原因等向全体业主做出详细解释和说明。

利益博弈

事实上，华润物业向汇尚园业委会发函拒签合同前，双方也有过多轮磋商。根据公开信息，在华润物业承接查验过程中，有不少于4次现场和10余次线上沟通。

3月29日晚，华润物业提出继续履约解决方案，但要求在签订的合同中修改物业服务费计费方式，“由目前业主大会表决通过的‘包干制’修改为‘酬金制’”。而业委会明确告知，相关内容修改需经业主大会表决，短时间无法实现。

包干制和‌酬金制是两种常见的物业服务计费方式。前者物业收取固定服务费并承担保洁、绿化等服务内容的全部责任和费用，需要物企自负盈亏；后者在预收的物业服务费中按固定费率收取酬金，其余作为服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。

项目的计费方式需要经过业主大会共同决定。华润物业在正式进场前提出修改这一合同细节，在行业观察者看来，其实也是为了更有理由弃标。

不惜舍掉大十几万投标保证金也要弃标，行业观察者分析表示，真正的原因或是“价格战”与“带资进场”之下，华润物业在多方权衡后发现，进驻汇尚园项目盈利难以保证。

根据公开信息，华润物业以86.8%的同意率中标汇尚园项目。而其给出的物业费报价为2.75元/平方米/月、车位费70元/个/月；允诺的品质提升资金为770万元（首批次570万元 后续200万/4年），40万元履历保证金 40万元品质提升实施保证金，在入场后12个月内实施完成80%，剩余次年完成。

按照汇尚园的体量与华润物业的报价，汇尚园一年的物业费约为2100万元。但住宅物业的收缴率很难有100%，以2024年重点城市物业费平均收缴率82%估算，一年的物业费收缴可能大概在1700万。

不过物业在社区的经营并不是仅收物业费，一般还会利用业主资源发展增值服务创收，而这部分业务的利润率相对也更高。

华润物业该板块业务较为成熟，包含‌社区零售、金融、保险、教育，以及到家服务；房屋租售与装修、车位资产经营；社区商业招商、公共空间创收；健康养老融合服务等。

剔除带资进场的整改费、人工成本、各项物业服务成本等，留下的盈利空间还有多少？进场后何时能够回本挣钱？在决定弃标前，华润物业或已有过仔细计算了。

价格战与带资进场

卷价格、卷服务，存量时代物业市场竞争加剧。

选聘新物业，汇尚园打出了“更高的标准，更优的价格，更好的选择”。据公开信息，汇尚园招标选聘方案中罗列了一系列细致要求，包括：

以包干制计费方式，物业服务收费标准为高层物业费不高于2.8元/平方米/月，车位不高于70元/个；投标企业需自愿投入整改资金不低于400万元，且从合同期的第二年开始，原则上每年再投入不低于50万的专项提升资金（不得占用物业费）；物业主要岗位不允许外包、挂靠，安保人员最高年龄不超过50周岁，保洁人员不超过60周岁。

同时，“为了更好管理物业，提高履约能力”，汇尚园物业选聘方案还为新物业设置了日常、年度与专项三类考核：

5年的合同期在第一年、第二年、第四年要接受业委会的“小考”，满意度低于50直接无理由解聘，满意度低于80给一次整改机会；第三年设置“大考”，对满意度，投入资金实际使用，持续投入资金等方面进行考核，通过后才能再续签2年合同。

尽管条件看起来颇为“苛刻”，但总建筑面积56.52万平方米、住户4138户、地下停车位3135辆，汇尚园的体量与区域位置的确算得上颇具诱惑力。

据悉，放出招标消息后，一共有7家符合投标资格的龙头物企子公司对汇尚园表现出兴趣。其中包括华润物业、中海物业、万科物业、金科服务、建发物业、龙湖智创生活、融创服务。

除了后两家，另外5家物业均向汇尚园投递了投标文件。而为了拿下这个项目，除建发物业外，其余4家公司均给出低于最高限价的收费标准，承诺的自费投入金额更远远超过600万元。

不过，最终获聘的华润物业其实并不是物业费定价最低、允诺带资进场更高的一家。

根据公开信息，万科物业给出的报价最低：高层住宅物业费2.68元/平方米/月，车位60元/平方米/月。

与华润物业决赛的金科服务给出的自愿投入资金数额最高，其承诺合同签订后10日内，将1000万元（首批680万元 后续320万/4年）品质提升资金一次性打入共管账户或合同约定账户。

此外，金科服务给出的物业费和车位管理费标准则分别为2.7元/平方米/月，车位68元/平方米/月。