文/上海进深 严明会

中建山水雅境的促销，从开盘就没停过。

房价直接95折，折后总价368万起，均价4.8万/㎡；再送价值15万的车位，价值20万的新车；物业费减免；因为距离地铁较远，还有接送车解决通勤问题。

作为一个郊区刚需盘，要地铁没地铁，要商业没商业，想卖起来只有打折这一条出路。但这一套优惠组合拳下来，依然没能打动购房者的心。

去年12月初开盘，中建山水雅境推出了136套房源，至今才卖出了18套。根据规划，中建山水雅境拟建18幢6-16F住宅，共计772套房源，主力户型100-144㎡3-4房。按照目前的销售进度，去化或成一大难题。

这块地是中建八局在去年3月15日，上海第一批次首轮土拍中竞得，容积率1.8，溢价率5.56%，楼板价27974元/㎡，房地联动价5.1万元/㎡。优惠后的均价，比联动价低了约3000元/㎡。

对于没有地铁出行需求的部分人群，总价较低加上大力度折扣，中建山水雅境还是有一定吸引力的。

容积率1.8，6层洋房 16层小高层，楼间距合理，一梯两户，得房率超80%，社区会所带恒温泳池 健身房 私宴厅，居住舒适度相对较高。

但提到开发商中建八局旗下的中建东孚，社交平台上有人反映其交付质量差、问题频发，让不少潜在购房者打起了退堂鼓。

去年，台风“贝碧嘉”登陆之后，中建熙江岳楼盘外立面发生了脱落、鼓包现象，墙面严重渗水，小区内部存在漏雨、下水道堵塞、地下车库严重积水等问题。

位于浦东周浦板块的中建壹府澜庭，交付没多久就被曝出存在重大安全隐患以及严重质量问题。如电梯存在积水问题，频频发生故障，出现急速冲顶、骤降等情况，业主屡屡被困；二楼出现反水情况，最深的深度有达到三到五公分；北面外墙防水偷工减料，导致外墙进水起泡、鼓包，随时有砸落危险，危及行人生命安全。

2024年，中建八局在上海一共推出了3个项目，除了宝山顾村板块的中建山水雅境，还有奉贤的中建御璟园、虹口的中建虹悦里。

中建御璟园在2024年1月、3月、7月三次开盘，共推出559套房源，目前已售320套，网签去化率约57%。中建御璟园产品类型包括小高层、洋房、叠墅、联排，四批次即将在本月下旬开盘，此次推出了42套建面约133㎡的洋房产品。

中建虹悦里在2024年11月开盘，推出了248套房源，目前已售127套，网签去化率51%。

中建东孚于2023年12月获得该项目地块，总货值约25亿元，拿地开发周期将近一年时间。

作为市区项目，虹悦里的去化速度算是慢的，首推的268套房源，160 认购，认购率56%。虹悦里走的是“纯刚需盘”策略，最小面积79平，最大面积99平，过会价8.7万/㎡，即使是最大的99平户型总价也不超过900万。

从产品端来看，虹悦里的配置很难入市区挑剔客群的眼。

虹悦里室内的层高只有2.95米，装修标准要求不低于3000元/㎡，客厅的墙壁没有用墙布或墙纸，用的乳胶漆；中央空调用的是海尔，安装有地暖，但是没有新风系统。

这样的装修标准，甚至远低于外环外的一些同等价位段的项目。同期的上海新楼盘，已经用上了岩板、奢石、皮革背景板，新风系统是标配，中央空调也是大金起步。

与虹悦里同在虹口凉城板块内的绿城沁香园，均价约8.9万/㎡，产品各方面几乎完胜。绿城沁香园在2024年12月取证，开盘直接去化90%。

对比之下，产品力高低显而易见。

中建八局的房地产业务，主要依托全资子公司中建东孚运营，经营模式以自主开发为主，产品类型主要涉及商品房和保障房，区域布局在山东、上海及江苏等地。

2023年，中建东孚在上海实现58.41亿元的销售额，位列第39。在上海房企2024年销售排行榜上，已经见不到中建东孚了。兄弟公司中建三局旗下的中建壹品和中建二局旗下的中建玖合正加速布局上海，目前已经大幅领先中建东孚，进入了前三十。

中诚信国际在评级报告里披露，2022年，中建东孚实现营收262.59亿元，净利润为-0.22亿元，处于亏损状态。2023年，中建东孚实现净利润0.29亿元。

中建东孚上海公司党委书记、总经理为蔡春华。今年1月9日，中建八局六届二次职代会暨2025年工作会议在沪召开，蔡春华在会议上指出要稳健发展地产和综合投资，他提到了几个要点，包括攻坚清盘回款、打造卓越产品、坚持自我革新等。