文/乐居财经 靳文雨

在房地产行业风云变幻的当下，新周期与新环境给众多房企带来了前所未有的挑战。市场需求的波动、政策调控的持续以及行业竞争格局的重塑，都考验着每一家房企的应变能力与内在韧性。

3月28日，新城控股（601155.SH）发布2024年度报告。从关键财务数据反映的情况来看，2024年新城控股凭借成熟的运营策略与高效的管控体系，维持了稳健的发展态势，在波动的市场环境中筑牢根基。

年报显示，2024年新城控股实现营业收入达890亿元。在利润层面，归属上市公司股东的净利润录得7.52亿元，较去年同期实现2.07%的增长幅度；扣除非经常性损益后的归母净利润为8.70亿元，同比大幅增长183.07%。此外，公司整体毛利率维持在19.80%，核心指标保持稳定向好。

过去一年，新城控股积极探索多元化盈利模式，有效抵御市场下行压力，营收与利润指标维持稳定增长，经营业绩韧性凸显。同时，该公司构建起动态化的债务管理体系，精准施策，债务结构得到显著优化，财务安全性大幅提升。

在坚实的财务保障下，新城控股坚持住宅与商业协同发展，在商业运营领域，通过创新业态组合、优化消费体验，推动吾悦广场商业影响力持续攀升；在项目建设环节，秉持高品质标准，打造多个标杆项目；在轻资产领域，新城控股大力拓展代建管理业务，开辟全新的业绩增长曲线。

这些举措不仅稳固了公司在房地产市场的基本业务布局，还助力多个业务板块蓬勃发展，在激烈的市场竞争中抢占先机，打开全新的增长空间。

出租率再提升，商管优势尽显

在地产行业深度调整期，房企普遍面临经营压力与财务结构优化需求的环境下，新城控股能够保持盈利，且财务状况相对稳健，这得益于其独特的“住宅+商业”双轮驱动战略以及在业务运营上的精细化管理。

根据年报，2024年新城控股的主营业务收入中，实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

商业运营是新城控股的核心竞争力所在，也是其区别于众多房企的独特优势。2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成年度目标。商业运营业务在公司营收与利润中的占比不断提升，成为公司业绩增长的核心驱动力。

在商业布局上，新城控股持续扩大吾悦广场版图。2024年新增开业15座吾悦广场，截至年末，已实现173个综合体项目布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

为适应消费市场变化，2024年10月，新城控股将新城商业管理事业部升级为新城吾悦商业管理集团有限公司，并发布“五边形经营理念”。这一理念涵盖品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造差异化的吾悦广场，提升商业运营竞争力。

业内人士普遍认为，这一举措是新城控股主动适应消费升级趋势的积极尝试。在当前商业地产竞争激烈的环境下，通过理念升级，从多个维度提升消费者体验，有助于吾悦广场在市场中脱颖而出，进一步巩固其商业运营优势。

根据规划，2025年，新城控股计划实现商业运营总收入140亿元，计划新开业吾悦广场5座。随着商业版图的持续扩张和运营能力的不断提升，商业运营业务有望为公司带来更多的业绩增长空间。

高回款率护航，住宅销售稳健

基于双轮驱动发展战略，新城控股在住宅销售端与商业运营端双管齐下，稳定销售回款、大幅增加经营性收入，极大提升了公司抵御风险的能力，为自身发展创造了更多主动空间。

数据显示，2024年新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率达到102%保障现金流安全。

交付层面，新城控股主动扛起企业社会责任，将“保交付”视为运营管理的核心任务，通过优化施工流程、强化质量监管等举措，全年组织交付超10万套物业。在保障业主切身利益的同时，也为后续销售业务的持续拓展创造了有利条件。

得益于住宅销售的高回款率，以及经营性物业稳定的收入来源，新城控股的现金流安全得到充分保障。在报告期末，新城控股在手现金余额达102.96亿元，资金储备充足，流动性优势显著；净负债率维持在52.44%的低位，远低于行业平均水平，彰显公司在资本结构优化方面的卓越成效。

2024年，新城控股在融资端也取得了一系列突破。新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。

此外，依托吾悦广场优质资产，新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

这些融资成果的取得，一方面得益于公司自身优质的资产质量和稳健的经营表现，另一方面也反映出市场对新城控股的信心。在行业融资环境依然偏紧的情况下，新城控股能够获得低成本融资，为公司的持续发展提供了有力的资金支持。

持续发力轻资产，代建版图扩围

在行业深度调整、市场竞争加剧的背景下，新城控股新城控股秉持“轻重并举”的商业模式，在商业管理轻资产领域持续发力，实现了商业在管规模的稳步扩张。

2022年底，新城控股成立房地产代建、代管业务平台——新城建管，全力进军轻资产赛道。到2024年，这一业务已展现出强劲的发展活力。

数据显示，2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个，其管理的复杂性和多样性得到充分体现；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，规模扩张十分显著，已基本实现全国化布局。

在代建过程中，新城建管充分发挥自身在项目规划、工程建设、招商运营等方面的专业优势，为委托方提供一站式全流程服务。通过严格把控工程质量、精准定位商业业态、高效组织招商活动，新城建管打造出多个标杆项目，收获了委托方的广泛认可。

近期，新城建管更是荣誉加身，在多个行业权威评选中脱颖而出。3月19日，在克而瑞集团主办的“新生・重构——2025中国房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”上，新城建管荣获“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”、“2024中国房地产优秀商业代建企业”两项荣誉。

次日，在中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办的“2025中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十二届中国房地产百强企业家论坛”上，新城建管再度荣获“2025中国房地产代建运营优秀企业”。

这些荣誉不仅是对新城建管过往业务能力与市场表现的高度肯定，更如同响亮名片，为其进一步拓展市场、提升品牌知名度奠定了坚实基础，助力新城建管在代建领域持续深耕，吸引更多优质委托项目，实现规模与效益的双增长。

总体而言，新城控股2024年年报中的各项数据，充分印证了其在复杂多变的市场环境中所展现出的强大适应性与卓越的战略执行力，不仅为企业当前的稳健发展提供了有力支撑，更展现出其穿越市场周期、实现长期可持续发展的雄厚实力。