乐居财经北京 徐迪 3月24日，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块进入用地预申请，交易起始价6.36亿元。

受理时间自2025年3月24日起至4月22日下午17:00。

项目占地1.27万㎡，规划建面约2.17万㎡，容积率1.7，限高45米。土地开发程度临时“三通一平”，未来将达到“七通一平”。

通州梨园6007地块隔壁的6001地块就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目。

去年9月20日，6001地块正式挂牌时，出让文件中的“多规合一函”中包括两幅子地块，6001居住用地和0133多功能用地。

其中6001建面不到3.5万方，0133建面接近4万方，这两块地如果打包出让，相当于做个商办项目，配建个住宅。

最终，只有6001住宅地块单独上架，并于一个月后被招商蛇口以底价9.92亿元摘得，开发为云璟揽阅，销售指导价6.2万/㎡。

而0133多功能用地则摇身一变，成为6007地块，独自现身于第二轮商品住宅供地清单中。

通州梨园6007地块随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3其他类多功能用地→R2二类居住用地；

2、用地规模：由1.29公顷调降至1.27公顷；地上建面则由3.99万平方米调降至2.16万平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，统一调整至45米限高；

4、容积率随之发生巨大变化，由原来的3.08，骤降至1.7。

比云璟揽阅2.17的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。

云璟揽阅总建面3.47万平方米，规划有367套房源（已取证353套）。6007地块2.16万的建筑规模，预计200户差不多了。

这个体量，怕不是为招商蛇口量身定制的云璟揽阅二期吧？

本次通州梨园6007地块进入预申请，出让文件中关于建筑设计提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道，北京城市副中心0303街区，地处东五环至东六环之间，紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区，梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟，有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院(通州院区)；梨园镇中心小学、史家小学(通州分校)、育才学校；贵友大厦(通州店)等。

板块内新盘较多，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等，指导价均为6.2万/㎡，实际成交价都不到6万。

1、能建·京玥兰园（东春台家园）

2023年2月18日开盘，共586套住宅，刚需为主，主力84-113㎡三居和57-80㎡两居，少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日，网签475套，去化率81%，成交均价约5.5万/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

属于刚改/改善盘，建面120以上房源占比较多。2023年8月20日281套期房开盘，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，现房部分开盘，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签352套，去化率约63%，成交均价5.73万/㎡，是当前板块流速最快的新盘。

3、新城基业·颐瑞府（颐瑞家园）

2023年12月3日开盘，共172套住宅，纯改善户型，主力为136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右复式户型。

目前网签56套，去化约三成，成交价接近5.97万/㎡，价位较高，相应的去化也较为缓慢。

随着云璟揽阅的入市，颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅

规划12栋5-16层洋房+小高层，11栋已取证入市，共353套房源，主力户型为建面约79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房，目前网签75套，成交均价约5.9万元/㎡。

定位也是刚需/首改产品，但户型上够得上四代宅标准：南向通面宽开敞阳台；北面有设备平台；部分边户有侧边飘窗和转角飘窗赠送，实际使用率不低。

2025年北京第二轮供地清单中共6幅地块，用地规模总计26.62公顷，规划地上建筑面积55.5万平方米，拟于2月21日-3月底期间挂牌出让。

本轮推出的地块均位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域，其中5宗位于轨道交通站点周边。

从区域分布来看，中心城区用地2宗，分别在朝阳区、海淀区；城市副中心2宗；平原多点地区1宗，在昌平区；生态涵养区1宗，在延庆区。