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乐居财经 徐迪 2025-03-17 16:40 8.2w阅读
1000+套体量的大盘云集。
乐居财经北京 徐迪 近日,北京国贤府二期取得建设工程规划许可证。
至此,去年下半年昌平成交的3宗地块均已完成报规,包括城建国誉燕园二期朗润、越秀星耀未来、北京国贤府二期,预计将于二季度陆续开盘入市。
仅这三个项目,就将为昌平带来大约3250套新房供应。
北京国贤府二期:阳台比卧室还大
国贤府二期所在北七家1503-0002、0008、0009地块成交于去年12月30日,由中建智地+未来科学城联合体去年摘得,成交价格21.143亿元,楼面价2.1万/㎡。
住宅总建面13.87万㎡,其中地上建面9.23万㎡,容积率1.3。
规划建设26栋6-9F洋房,共850户。其中北区02地块16栋共526户;南区09地块10栋共324户。
75㎡二居起步,90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。
南向阳台+飘窗组合,边户有超大尺度转角飘窗,阳台进深1.5米-1.8米,户型图上明确标记为“开敞阳台”,
103边户:东南侧主卧270度宽幕飘窗;
西南次卧1.8米进深阳台,室内空间进深1.7米;东北角小卧室封入设备平台后,3.4米进深。
起步72户型两室一卫,客餐厨一体设计,带转角飘窗,这些通常在百平以上户型的配置,放到70平的房子里,公共空间占到了房子一半上面积。
主卧在北面,算上外接的设备平台,面积有10㎡;南边的房间形状还不规则,去掉开敞阳台和门后的柜子空间,同样的,也只能是个起居室。
90户型三居两卫,阳台做成了1米5的进深,南向三开间,带独立家政间,客餐厨南北通透,南向主卧尺度开阔,套房设计,大飘窗。
而另一侧的起居室与72户型存在同样问题,不是方正形状,去掉门口空间,实际进深就比较局促了。
同时,为了在南向做出三个开间,90户型起居室的面宽只有2米7,72户型的面宽是3米2,门后还能放个柜子;90户型差出来的这半米,让给了外面的家政间。
重点关注133户型,得面宽者得天下。
面宽14.6米,进深11.45米,在这个比例下,做出了南向四开间。
三个卧室朝南,主卧南北通透,边户带转角飘窗,侧边一整面都是飘窗,一直飘到主卫里,飘到电梯厅门口。
这个户型,仅飘窗一项,赠送面积就有18㎡!阳台和设备台进深略短,但加起来也有七八平米的赠送面积。
项目周边没有地铁线路,规划17号线最近的两个站点也在2公里外;而京北地面出行早晚高峰拥堵异常,对通勤族非常不友好。4站望京价差一半,听上去很唬人,但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。
作为刚改盘,客群要求较高,项目周边1公里内缺乏像样的商业配套,南侧和东侧主要是别墅区,附近还有大量安置房,空地较多,整个城市界面的改善预计还需要几年时间。
小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店,预计2025年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利,还需观望。
项目西北方向有一处八仙陵园,1公里范围之内,是集中式陵园而非公墓,墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地,零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。
板块内住宅项目较多,包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目,融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等,还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。
北京城建国誉燕园二期·朗润:主打“超拓”刚需产品
国誉燕园二期所在昌平区六环路土城出口土城新村改造项目0602-0002、0003地块项目,由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得,折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡,期房销售指导价为3.9万元/㎡。
项目总建筑面积23.8万平方米,其中地上建面15.55万平方米,拟建21栋7-11层住宅楼,共1418户。
面积段67-134㎡一到四居,主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居。
88㎡三居两卫,南向7米长通面宽阳台,1.8米进深,算下来有6.3㎡赠送,大幅提高了使用面积;北向还有5米长的设备平台+防火挑檐,进深0.8米,总计4㎡面积全赠送,扩展了北向两个卧室的空间。
建面88㎡赠送10.3㎡,扩容约12%。
但是两个更大的户型,阳台和设备平台的尺度并没有明显加大,南向阳台未做到通面宽,主卧部分换成了飘窗,采光视野不受影响,但实际空间增幅降了下来。
以127四居为例,四叶草格局,南向三开间,总面宽10.4米。阳台仅比88户型多了10厘米,赠送6.39㎡;主卧面宽3.3米飘窗,1.65㎡;北面两个分开的设备平台,总计4.56㎡的。
建面127户型合计赠送面积约12.6㎡,扩容不到10%。
京城建国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村,地块北侧为林草保护区和生态混合区,有水塘和大量绿地;
东侧为土城回迁安置房,2024年12月26日正式开工建设,总建筑规模约14万平方米,包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑,预计可提供约1083套安置房,计划于2027年竣工交付。
一期共1788套住宅,销售指导价3.9万/㎡,2022年11月取证,截至目前网签1041套,去化不到六成,成交均价3.31万/㎡,约为指导价的85折。
项目周边没有地铁,需要公交换乘。据悉配置有免费接驳专车服务,入住后即可享受,一站直达北安河地铁站。
开车出行很方便,紧邻京礼高速和北六环路,但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢,潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。
商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里(建设中)、永丰大悦城(建设中)等均在配套范围内。
医疗配套方面,项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心,北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。
项目缺乏城市级配套,自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套(包含幼儿园+中小学),整体还是需要有一个较长周期的发展时间。
越秀星耀未来,把91%得房率写进户型图
越秀星耀未来所在昌平小沙河1802-0005地块由越秀地产+未来科学城置业2024年10月22日摘得,成交价25.33亿元,楼面价2.5万元/平方米,销售指导价6.6万/平方米。
项目占地5.63万公顷,建筑面积16.09万㎡,其中地上10.13万㎡,地下5.96万㎡,容积率1.8。
规划建设17栋住宅楼,共978户,均为6-8层矮板,部分为顶退户型。
从面积段来看,项目还是以刚需产品为主,户型设计中规中矩,优劣参半,主打一个高性价比。
扩容空间是最大亮点,南向内嵌阳台+飘窗,北向设备平台。
在正式发布的户型图上,非常清晰地注明了延展空间具体面积。
92/97户型得房率81%左右,加上6.9㎡延展空间,使用率可达88%;
107户型得房率82%左右,加上8.1-9.1㎡延展空间,使用率可达90-91%;
132户型得房率85.5%左右,加上9.5㎡延展空间,使用率可达91%。
项目位于沙河镇,未来科学城西区,距地铁朱辛庄站约2公里处,可换乘昌平线和8号线,能够承接海淀大厂外溢购房需求。
向南还有大量优质产业集群,包括小米产业园、北京国际信息产业基地等,已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。
周边新盘主要有大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等,成交均价在6.2-6.5万/㎡区间。
此外还有日前中海联合体底价12.8亿摘得的朱辛庄二期0029地块,用地规模3.49公顷,地上建筑规模5.16万平方米。
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