乐居财经北京 徐迪 3月17日，丰台新盘建发金茂观宸取得取得预售许可证，备案名为“观宸嘉园”。 

准售房源为2#-11#10栋楼共457套住宅，总建面约5.82万㎡，拟售均价在7.77万-8.64万元/㎡区间。

建发金茂观宸所在丰台槐新地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产24.35亿元摘得，楼面价约4万元/㎡，与中国金茂联手打造为建发在京的首个“风雅宋韵”系列产品。 

项目位于槐房西路，北侧为槐房万达广场，紧邻地铁4号线与19号线的换乘站新宫站。

建设用地面积约3.04万平方米，总建筑面积约9.24万平方米，其中地上建筑面积6.08万平方米，地下建筑面积3.16万平方米，最高建筑58米，容积率2.0。

 项目规划11栋6-18F洋房+小高层，总户数为479户。 共7个户型，面积段111-165㎡，设计上全面落实了“丰富居住空间形式”。

南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积，北向/西向大尺度设备平台全赠送，均可封闭做室内空间，另有侧边飘窗面积全赠送。

楼盘表随机查看得房率，在75.1%-80.4%区间：

2#楼共7层2个单元，22套房源，其中：

建面113.69㎡四室两厅（B户型），套内面积91.36㎡，得房率80.4%；

建面116.6㎡四室两厅（C户型），套内面积93.7㎡，得房率80.4%。

4#楼共17层2个单元，67套房源，其中：

建面149.93㎡四室两厅（F户型），套内面积118.09㎡，得房率78.8%；

建面165.67㎡四室两厅（G户型），套内面积130.49㎡，得房率78.8%。

6#楼共18层2个单元，72套房源，其中：

建面132.26㎡四室两厅（D户型），套内面积105.13㎡，得房率79.5%；

建面136.89㎡四室两厅（E户型），套内面积108.81㎡，得房率79.5%。

8#楼共15层2个单元，60套房源，

建面111.62㎡三室两厅（A户型），套内面积83.83㎡，得房率75.1%。

项目产权得房率不高，但在加上赠送面积后，整体空间扩容出10%左右，实际使用率在83%-91%区间。

1、起步111户型三室双卫，南向三开间为通面宽阳台，主卧转角阳台，北向小卧搭配2.5㎡设备平台，空间不输于南向次卧；

2、四居建面低至113平米，并且借助阳台和设备平台的扩展面积，打造出四叶草户型，并且每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的“小笼屋”。

南向主卧（含卫）20.23㎡，南向次卧和两间北向卧室也都在10㎡以上；餐客面积约31㎡；厨房面积略小，仅有7㎡左右，胜在方正，且可与餐厅打通做空间延展。

3、116户型主卧则升级为转角阳台，西北次卧带侧边飘窗；

4、1赠送比例最高的136户型则是给唯一没有阳台的次卧配置了西南向转角飘窗，赠送面积超15平米；

5、顶配165户型，四个开间朝南，每个房间都有阳台。

当然设计也存在一些问题：

1、全部户型，都有一个卧室房门正对着公卫的洗手盆，洗手盆上一般都会有镜子，半夜上厕所开门就看见人影晃动，想想还是有点惊悚。把镜子遮起来，日常使用又不便利。

2、包括111、116和132在内的多个户型，入户门正对着卫生间。这种设计私密性不足，风水上也是大忌，“开门见厕，秽气迎头”。

建发金茂观宸主打新中式，正所谓“风雅宋韵”，刻板印象里，喜欢这种风格的房子，多少会对风水有点讲究，上面这两个“浑不吝”的设计，改动起来有点难度，估计会劝退一部分购房者。

3、111、136户型，客厅太小，摆放三人位沙发略显局促。

4、大户型有暗卫。一整套户型图看下来，反而是小面积户型有巧思，更具性价比；大户型反而平平，就连端户都没有侧边飘窗。

外观设计上，从小区大门、配套楼到所有住宅楼，全部采用了屋脊高耸的双层大飘檐。

在平面图上显示有两栋楼设置了首层架空，小区内设有风雨连廊和多处水系。

从西侧景观大门步入后，连接下沉会所和两栋架空层，及至整个中央广场水系周边的通道。会所周边环绕着廊亭廊道，中央广场也依水建起一座小亭，周边有带顶盖的廊道。

小区里有多处水系景观，从大门外两边的水池，到中央广场水景，包括7#楼南侧，也有一大片水蓝色区域。

附：全套户型图