文/乐居财经 徐酒眠

碧桂园服务还是要失去上海“最大居民小区”了。

3月12日，上海住宅物业网发布了上海市闵行区《闵行区上海康城》项目物业管理评标结果公告，宣布上海康城物业选聘上海招商局物业管理有限公司获评估排序第一名。

上海康城，位于闵行区莘松路958弄，是上海福利分房时代之后的第一批商品房小区，也是上海体量最大的小区。

自1999年首次开盘，到2006年最后一批房屋第四期才建成。上海康城小区总占地面积近100万平方米、建筑面积近208万平方米，共建有288栋住宅楼、总规划户数1.25万户、实际居住人口近4万，内部公立幼儿园和中小学、超市、银行等配套一应俱全。

按照上海康城目前1.9元/平方米/月的物业费标准计算，物业公司每年的饱和应收能达到4000余万元。

在激烈的竞争中，招商积余能斩获这一庞大社区项目的确是一桩喜讯。

不过有人得，也意味着有人失。目前在上海康城提供物业服务的，是国内最大的物管碧桂园服务旗下物业公司。

选聘前因

去年8月底，上海康城业主委员会宣布，经业主投票表决后决定不再续聘当前物业服务企业：总发放票数12152票，有9350票最终同意不续聘，占专有部分业主总人数比例近76.94%，占专有部分建筑总面积比例77.07%。

这一消息很快在市场引起轩然大波，“上海最大居民小区炒掉物业”一度冲上了多个平台的热搜榜单，且持续了较长的时间。

之所以引发如此大的关注，除了上海康城体量庞大之外，另一重因素是解聘物业公司是深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司（碧桂园盛孚物业），由碧桂园服务（06098.HK）全资控股。

深圳盛孚物业上海分公司在2013年签下了上海康城小区的服务合同，2020年12月，碧桂园服务全资收购了深圳盛孚物业，也间接拿下了上海康城小区的物管业务。

事实上，按照合同，碧桂园盛孚物业在上海康城的服务期到2023年6月就结束了。但由于上海康城业委会换届，业主大会延期启动，因此到期后碧桂园盛孚物业也一直处于提供事实服务状态。

碧桂园盛孚物业在上海康城服务超过10年，难免有摩擦，但积累了不少业主们的口碑。

在2019年，上海康城项目还入选了上海市闵行区莘庄镇《红黑榜物业》的红榜前列。甚至在2020年疫情之后，小区全体业主集体表决，主动涨了一轮物业费，从每平方米1.5元上涨到每平方米1.9元。有消息显示，涨完价之后，物业费的收缴率更是达到了空前的高水平，92.33%。

根据公开信息，矛盾激化发生2024年4月，上海康城第五届业委会向碧桂园盛孚物业发出《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》。

函中，上海康城业委会向碧桂园盛孚物业就工程维修、保洁、保安、绿化、物业管理处客服、维保维修费用支付相关问题进行详细披露，并提出对处理意见及整改措施的问询。

但公开资料中，并未查询到后者的回复函。之后三个月，业委会又向先后发出了4份函件，提出多个问题，但均未见明显改进。

事多且繁杂，矛盾也不断积攒且未得到有效化解。多次交锋之后，2024年7月下旬，上海康业委会启动业主大会程序，8月26日宣布决定不再续聘在管物业。

保盘未果

面对上海康城这一超级大盘，碧桂园服务显然不愿放手。

被业委会发送解聘涵后，碧桂园服务作出回应，表示从集团层面进行深度反思，采取整改措施包括：重新任命上海区域负责人，康城项目由集团总部直管。

针对康城业委会提出问题逐一提出切实可行的解决方案，如对社区进行网格化划分管理，解决宠物粪便造成的环境问题；重新规划小区绿化方案，目前小区南门、北门绿化带已焕然一新；以每3天一个水系的改造速度进行水系清理焕新，解决小区内66个大型水系未设置出入水口带来的水系环境问题。

与此同时，碧桂园服务也表示，将积极参与上海康城后续物业服务合同的投标工作，制定全新的社区服务方案：计划引入智能物联的安防、保洁、门禁等系统，解决开放性社区停车管理难等问题，以科技为社区交通赋能提速，搭建数字化闭环管理体系，保障业主诉求得到及时响应，服务效果可视化、可追踪、可监督。

但碧桂园服务在上海康城的保盘行动，显然并未成功。

今年1月19日，业主大会表决通过的关于上海康城选聘物业服务企业方案，后期选聘招标工作委托第三方专业公司组织实施，并在1月24日向闵行区房管局进行了招标备案。

1月25日，上海康城物业管理投标邀请书正式挂网。

根据上海康城第五届业委会披露的选聘物业过程，到2月7日报名结束，共有5 家物业服务企业报名：上海招商局物业管理有限公司、上海永升物业管理有限公司、上海科瑞物业管理发展有限公司、上海同涞物业管理有限公司、上海中海物业管理有限公司。

不知道出于什么原因，碧桂园服务最终放弃了参与上海康城物业投标。

经审核，上海同涞物业不符合报名要求，最终入围4家物业服务企业。经评审，最终排名前三的中标候选人依次为:上海招商局物业、上海科瑞物业、上海永升物业。

根据业主大会决议，排序在前的中标候选人为中标人。公示期满后，招标人将按照中标候选人的排序确定中标人，并发出中标通知书。