乐居财经北京 徐迪 近日，北京国贤府二期取得建设工程规划许可证。

这是去年北京土拍市场最后一宗成交的地块。

至此，去年下半年昌平成交的3宗地块均已完成报规，包括城建国誉燕园二期朗润、越秀星耀未来、北京国贤府二期，预计将于二季度陆续开盘入市。

仅这三个项目，就将为昌平带来3250套新房供应。

还有越秀星樾将近400套现房也刚入市。

除此之外，上个月中海+未来科学城还在朱辛庄摘下一块住宅用地，以中海速度，年内也会开出来。

2025的昌平楼市，是京北码农挑花眼的一年。

与此同时，2024年以前更早之间开盘的项目，去化压力更大了，没有产品优势，降价几乎是板上钉钉的事。

北京二轮供地清单中，昌平南邵的一宗涉宅地块，前些天刚刚公示了规划综合实施方案。包括两幅住宅地块和一幅幼儿园用地，地上建面超12万平方米。

这个体量，比斜对街的首开梧桐山语，还多出将近两栋楼的规模。

南邵板块目前两个新盘在售，除首开梧桐山语外，还有去年持续霸榜北京成交套数排行的建发观堂府。

两个项目直线距离1公里，周边配套基本一致，中间隔一条昌崔路，建发观堂府更靠近地铁站，这也是项目去化快的主要原因之一。

两个项目都是国企操盘，体量上，建发观堂府大概是梧桐山语的一倍。

产品定位上，建发观堂府强调改善，顶配做到180大平层，但产品面积段跨度很大，100平以下的刚需户型也有几百套，包括总价在300万以内的一居房源。

户型上改善属性不是很纯粹，但梧桐山语确实没有大平层，130+没有对比维度。

园林都差不多，一个号称主园区景观“参仿雍亲王府的轴线礼序”；一个则以“承德离宫康乾七十二景”为灵感，勾勒“曲水流觞”之园境逸趣。

当然，建发观堂府的大门在气势上具有碾压级别的胜利。建发的大门都很值得一提，路过小区门口总觉得是到了什么景点。

（放一张高清图直观感受下）

梧桐山语拿地比观堂府早了半年，但在户型设计上，后者也见有什么明显优势。

找了两张同面积段户型图做对比。

这两个户型相似到什么程度呢，乍看就完全是一张，过程稿和官宣版的区别，确认了好几次。

以“观”字系全名户型的观堂府，很有仪式感，它户型图是彩色的，能看到地板和石材的纹理。

两个户型是镜向的，室内格局完全一样，注意是“完全”，包括每一道门开的位置，每一个衣柜的位置，马桶的摆放，都一模样。

梧桐山语建面是84平，观堂府是82平。面积差主要体现在，梧桐山语入户门旁边做了个独立家政间。

扩容空间上，两个项目都有南向通面宽飘窗，北卧室设备平台赠送，梧桐山语比观堂府还多了两个设备平台，南北各一个。

首开梧桐山语

2023年3月23日拿地，底价27亿元成交，楼面价2.49万元/㎡，销售指导价5.3万元/㎡。

项目公司北京昌信同泰置业有限公司，首开股份100%持股，毕晔担任项目公司董事长，吴振为总经理。

项目占地4.2万㎡，总建面10.82万㎡，容积率2.2，得房率为75-83%，规划共26栋住宅1276户。

2023年7月28日1199套房源拿证，建面约57㎡-127㎡之间，开盘价4.2万起。

截至3月14日，累计完成592套网签，去化率49%；

签约面积5.24万㎡，成交均价约4.15万元/㎡，成交额总计21.76亿元。

建发观堂府

2023年9月27日拿地，成交价54.2亿元，楼面价2.59万元/㎡，销售指导价5.5万元/㎡。

项目开发主体北京兆嘉房地产开发有限公司，由建发房产100%持股，建发房产北京总经理华晓巍担任项目公司董事长、总经理。

项目体量较大，包含3个住宅用地，总建面约18万㎡，整体供应约2000套住宅房源。

首期开发东区地块11栋、中区地块8栋，共19栋总高6-15层的洋房+小高层，总户数1108户。

2023年年底一期拿证，备案名“观锦嘉苑”。主推112-186㎡改善四居，另有82-169㎡三居户型339套、63-105㎡两居279套。

截至3月14日，完成878套网签，去化率79%；

签约面积9.14万㎡，成交均价约4.64万元/㎡，成交额总计42.39亿元。

二期泊玥为西区地块，规划建设11栋5-15层的洋房和小高层，共734套房源。

2024年8月1日和9月20日先后两批拿证入市，备案名“观瑞嘉苑”，主推127-188㎡四居改善大户型，备案均价5.35万-5.69万元/㎡区间。

目前已签约194套，去化率26%；

签约面积合计1.9万㎡，成交均价4.6万元/㎡，略低于一期，成交额总计8.76亿元。

两期合计网签1072套，全盘去化约58%。累金成交金额51.15亿元，尚未覆盖拿地金额。